マンション契約解除について

質問

先日、マンションを初めて見に行ってから一週間で申し込みをした後、２日後にせかされるように仮契約をしたのですが、仮契約後、主人も私も支払いが当初予定してたよりも3万近くアップしてしまったのと、変動金利で借りる事で計算しており、そうなると繰り上げ返済をしないと
返済もきつくなる事を知り、ちょっと無理かも・・・・と思い出したら契約解除はできないものかと。今の時点では仮契約でも一応印紙を貼ってない契約書に記名・捺印（これが実印かは分からず・・・）をして
内金として５万を入れてます。勉強代として５万が無くなるのは仕方なかと思ってるのですが、それ以上に違約金などは発生しないのでしょうか？？　仮審査が通ったら本審査とまたせかされると思いますので
早めにご回答の方をお願いいたします。しかし・・・そんなに急かす業者ってやっぱり良くないのでしょうか？？

回答No.4

noname#184449

＃３の元業者営業です

今から回答させていただく事は「これで大丈夫！」などと断言できるものではありません。
ご質問文から私の経験上で回答させていただきますので。
あくまで参考とお考え下さい。

また、どんなに傷が浅くても「手付金５万は放棄」になります。
これは覚悟して下さい。

＞仮契約をしないとローン審査を出せないので仮契約をしてください。と言われそのときにローンの申し込みをしてしまい今審査をしてる

「仮」か「本契約」かは前回の回答どおりです。
あまり感心しませんが、一部の業者（特に新築業者）は購入申し込みのハードルを下げる為に「仮」という言葉を使います。
しかし、実態は既に回答させていただいた通りです。

＞そうなると履行の着手に基づき違約金が発生してしまうのでしょうか？

何をもって「履行の着手」かは契約書に記載がなければ「物凄く曖昧」ですが・・・。
ご質問文からは今回の物件が新築か中古か判らないので、断言できませんが一般的には以下の通りです。

●新築：売主業者が間取り変更・オプションの発注・工事等を実施
●中古：売主が所有権移転の為に各種書類を取得（印鑑証明・抵当権抹消書類等）

以上が巷で言われている「履行の着手」です。

さて、ご質問者様の件ですが、私の個人的な考えでは「ローン内定が出ていない」現時点なら「履行の着手」にはならないのではと考えます。
なぜなら「ローン内定」は本契約履行の為の「大前提」であり、当然内定が出ないなら契約自体が「白紙解約」になる訳です。（ローン特約が設定されている筈です）
故に、通常売主はそのリスクを最小限に抑える為には「内定が出てから」履行の着手にかかるのが社会通念上明らかであると考えられるからです。

平たく言えば「内定が出ていないような不安定な状態で売主が勝手にやった事は買主には関係ない」という解釈です。

で、あるなら早急に「ローン審査の取り下げ」をする必要があります。
一旦内定が出てしまっては先方の「履行の着手」に対抗するのが大変困難になります。

あとはご質問者様の迅速な行動にかかってます。

勿論、内定が出ていない現時点でも先方が「はい、承知しました」等とアッサリ引き下がるかは考えづらいです。
あの手、この手で翻意させようとするでしょう。当然先方も必死ですからね。

どうしても話がまとまらなければ「宅建協会・知り合いの弁護士に相談する」と言ってみて下さい。余程自信がない限りは大抵それで相手が折れて来ます。
ただ、今回の物件が中古で個人売主の場合は「それがどうした」となる場合もありますので、売主ではなく仲介業者へ「宅建協会・弁護士云々」と言って下さい。

当面はこんな感じの対応になります。
最終的には「裁判」という話も出るかもしれませんが、基本「脅し」です。一般の人は「裁判」と聞いただけでビビっちゃいますからね。
ご質問者様としては実際に「訴状」が届かなければ何も動く必要はありませんが、万が一の為に準備だけはしておきましょう。

まずは自治体の「無料法律相談」等で相談して下さい。「実際に裁判になるかどうかは別にして」です。あと「宅建協会」も相談は無料ですので同様に相談しておいた方がBESTでしょう。

まぁ、私の感覚ではそこ（裁判）までいかないと思います。新築なら「裁判沙汰になった物件」なんて事が広まれば今後の販売に影響しますし、中古の個人売主ならそこまでする人ってなかなかいませんからね。
一般の人が「訴訟を起こす」って言うほど簡単ではないですよ。

そもそも、本来この様な事の無いように手付は最低５％は預かりますよ。手付金が多ければ多いほど「手付解除時」の損失は多くなりますので、キャンセルのリスクは減りますからね。
私から言わせれば「手付５万」なんて契約を結んだ時点で、買主の「心変わり」はある程度覚悟しておくべきでしょう。

ただし、ご質問者様も多いに反省すべきです。
今後は決して「軽率に」署名・捺印はしない事です。
今回、手付放棄で済んだとしても「５万円で済んだ」とは考えずに「５万円もかかった。高い勉強代だ」と思って下さい。

お説教臭くなりましたが、「自分の身を守るのは自分」です。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

まず、不動産契約に「仮」契約はありません。
重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印をしていればそれは「正式な契約」となり、その内容を理解していようが、していまいが「有効な契約」としてその内容を履行する義務があります。

他の回答にもありますが、
＞実は(1)『重要事項説明書』の説明を受ける。（記名・押印）(2)『不動産売買契約書』に記名・押印は、してしまいました。

この場合、「仮契約」ではなく法律上は「本契約」です。
つまり、現状では「契約破棄＝手付放棄もしくは違約」になります。

まずは、売買契約書をご確認下さい。
手付金・残金・借り入れに関する記述で「手付解除期日」という項目があるはずです。その期日を過ぎる前に「やっぱヤメタ」となったら、支払った手付金を放棄する事になります（今回は５万円）。

また、「手付解除期日」を過ぎて「やっぱヤメタ」となった場合は「違約」になり、契約で定められた「違約金（通常売買価格の２０％）」を支払わねばなりません。（当然、手付金も戻りません）。

なお、印紙が貼付していなくても、認印でも「有効な契約」です。

通常、手付解除期日は契約日から１ヶ月で設定する事が多いですが、こればかりは契約書を見ていないので判りません。

何れにせよ「一旦成立した正式な契約」を一方的に反故にするという事ですので、「ノーペナルティ」はありません。

結論
「断るなら早急の方がいいでしょう。」

補足

お返事ありがとうございます。私の文面が説明不足でしたが仮契約をしないとローン審査を出せないので仮契約をしてください。と言われそのときにローンの申し込みをしてしまい今審査をしてる段階です。

そうなると履行の着手に基づき違約金が発生してしまうのでしょうか？

銀行は業者の方から申し込みする銀行を勝手に決められてしまい
某都市銀行の申し込みを書いてしまいました。
司法書士の友人に話したところ審査が下りる前にローンを止めてもらいなさいと言われたのですが何支店なのか
聞いてないのでわからず明日業者に頼もうかと思います。

そこでもし教えてもらえなかったらどうしたらいいのでしょうか？？
それとももうこの時点で履行の着手とみなされてしまうのでしょうか？

ある業者さんに聞いたら履行の着手とは曖昧なものなので
なんとも言えないと言われました。

どのような手段をとればいいのかよきアドバイスを教えてください！！

回答No.2

noname#183108

♯１です。

違約金は発生しないと思います。

下記の（１）か（２）へ書類を全て持って相談に行かれては？
明日、(1)お住まいの県庁。
　　(2)業者が所属している不動産協会（２ヶ所ありますので調べて）
　　　Ａ『宅地建物取引業協会』
　　　Ｂ『全日本不動産協会』

ちなみに、契約は実印でなくても有効です。

たとえば、資金計画を変動金利で計算されているのは返済比率を低くするための手段であり、固定金利１０年、返済期間２０年などとすると、収入に対する比率が高くなります。
質問者様の年収と固定１０年の場合でご自分で計算されてみて、本審査にも合格しますか？・・・

重要事項説明から契約書へと一応の手続きはなされているので、融資が可能になれば、
５万円は最悪没収になるかもしれません。

回答No.1

noname#183108

さぞかしご心配でしょうね。
しかし、『不動産売買契約』が完全に成立するのには次の３つの用件が全てなされた時に成立します。

(1)『重要事項説明書』の説明を受ける。（記名・押印）
(2)『不動産売買契約書』に記名・押印
　　※融資特約を付ける。
(3)融資（本審査）の承認を得る。

上記のことから質問者様の場合は単なる『申し込み』の段階ではないでしょうか？

5万円を支払った時に受け取った5万円に関する書類にはなんと記入されていますか？
『預かり書』ではないですか？
一般的には仮契約と言う契約の手段はあまり行いませんよ。
どうしても５万円を返還してくれない時は、お住まいの県庁や宅地建物取引業協会などへ相談されるといいと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。実は(1)『重要事項説明書』の説明を受ける。（記名・押印）(2)『不動産売買契約書』に記名・押印
は、してしまいました。そうしないとローンの審査が出来ないと言われ。それと源泉徴収証と保険証の写しあとクレジットカードの写しを渡しました。売買契約書はコピーをもらい重要事項説明書は原本をもらいました。先ほど他の不動産屋さんに聞いたらそれは巻き込み契約のようなやり方だと言われました。現地を見に行き一週間でここまで話を進められて契約してしまった私達も安易過ぎましたがやはり納得がいかず。
明日、仮審査の結果次第で本契約をせがまれると思うので怖くてたまりません。