不動産取得時の仮登記に関して
初めて質問します。不動産の仮登記に関してです。
現在、ある農家が不動産を通じて、宅地と建物および田、畑、山林を合計2,000万で売りに出した中古住宅（築４０年）付き不動産物件を交渉中です。この物件は私が3年掛けて探していた理想の物件で何としても正常な取引をしたいと願っております。
（手付け金は今週末もしくは来週末200万）
現状は次の通りです。
１．売り主および息子が○○消費者金融会社から、合計2200万借りており、担保として土地の登記に記載されている。（不動産から資料提示）
２．田、畑の面積は約２反歩
３．市街化調整区域
４．住居の建て替えは１．５倍までOKと役所で確認済み
５．私は現在サラリーマン（自営の経営者）ですが、将来（１０年以内）に兼業農家をしたいと考えています。
田、畑に関する仮登記の予備知識として知っていることは、本登記への移行期間は10年で、それまでに5反歩まで農地を増やし（取得もしくは貸借）実際に農業で収入を得て、農地委員会に本登記を依頼する。程度です。（これが合っているかどうか、可能かどうかは不確かですが...）
現在分からない点は次の通りです。
１）仮登記をした土地（田畑）の本当の所有権者は誰か？
２）もし、まだ売り主だった場合、その売り主がお金を借りる場合の担保とすることが出来るか？
３）もし出来るのであれば、出来ないようにするためにはどのような契約書を作成したらいいか？
仮登記をした田畑を私が本登記にできなければそれであきらめはつきますが、売り主がまた、金融会社からお金を借りて、私が代金を支払った田畑が第3者の手に渡ることはしたくありません。
金融担保は仮登記を行った者より優先順位が高いと聞いたことがありますが本当ですか？
仮登記をするときも、所有権移転（？）等のなんらかの公正証書を作成した方がいいと聞いたこともあります。
止めどもない質問ですが、どなたかこのような田畑を含んだ土地に関する仮登記で第3者に譲渡されない契約をご存じの方は是非、お教え下さい。些細な情報でも結構です。
何卒、宜しくお願い申し上げます。
お礼
とても参考になりました。 もっと自分自身、知識を身につけなければと思います。 本当にありがとうございました。