仮登記、時効中断の承諾書について

質問

先日、仮登記（農地法第5条の許可）の土地の権利書を見つけました
　売主との間の契約から10年近くたとうとしているので、時効中断の承諾書をもらおうとしたのですが、売主との間では仮登記の状態で契約を交わしていました　
　現在の所有者との間の契約がいつ行われたかは、まだ確認が取れていません
　土地の全部事項証明書で探せばいいのかもしれませんが、正直量があってかなり難しい状態となっています
　私自身も直接やり取りをしたときにいたわけではなかったので、情報がここまでしか得られませんでした

１、こういった場合は、今現在の所有者に時効中断の承諾書をもらわなくてはいけない物なのでしょうか？
　　現在の所有者にお願いをするとしたら、10年以上たっていると思いますが、それでも、可能でしょうか？

２、売主との間の金銭やり取りは終わって所有権仮登記、引き渡しが行われているようです。
　　金銭のやり取りは終わっていると思われるのですが、こういった場合の依頼（仮登記時効中断）の文言が正直思いつかないので何かいい例文等があるようでしたら教えて下さい

３、公式文章として、こういった文章は司法書士の方などに依頼をしなくてはいけない物なのでしょうか？

　勉強不足でわからない事ばかりです
　皆様にご迷惑だとは思いますが、教えて下さい
　お願いします

回答No.3

megira

農地法に「許可を得ないでした行為（所有権譲渡など）は、その効力を生じない」という明文規定があります。

ですから、いくら当事者間だけで売買契約を交わしたところで、農地法の許可を得ていない段階では、所有権は移転していません。

この所有権が移転していない段階で、「所有権移転を請求する権利（債権）」について登記したのものが、
「農地法の許可を条件とする仮登記」であり、土地の所有権（物権）そのものについての仮登記ではありません。

つまり、いくら仮登記がされていたとしても、その土地の法律上の所有者は、依然として当初の売主であるＡのままであり、
仮登記権利者であるＢは所有者ではありませんから、Ｂはその土地を売る権限は持っていません。
（「買主たる地位」の譲渡ということは、考えられるかもしれませんが。）

そして、この仮登記の段階で農地の引渡しを行うことは、農地法違反で違法です。

「農地について所有権に係る移転請求権保全の仮登記及び条件付権利(又は期限付権利)の仮登記の申請があった場合の取扱いについて(通知)」
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/936/290/155,0.pdf
(3) 農業委員会は、(2)の調査により、本登記をするために農地法に基づく許可等の手続が行われていないことが確認されたものについて、次の対応を講じることとする。
(1) 当該農地の所有者に対し、次の事項を周知徹底する。
ア 農地の売買は、農地法に基づく許可等がなければ、所有権移転の効力を生じないこと。
イ 農地法に基づく許可等がなければ、売買契約の締結がされていても、農地の所有権は仮登記権利者ではなく、農地の所有者にあること。
ウ 農地法に基づく許可等を受ける前に仮登記権利者に農地を引き渡した場合は、農地法違反となり、同法第64 条の規定に基づき３年以下の懲役又は300 万円以下の罰金（法人が転用目的で農地を引き渡した場合にあっては、同法第67 条の規定に基づき1 億円以下の罰金）の適用があること。

お礼

仮登記前の状態は直接でないとやりとりができないのですね
　農地法の条件付までしか確認をしていなかったので、勉強になりました

　どうもありがとうございます

回答No.2

tk-kubota

これは、実務でのことですか ?
「先日・・・権利書をみつけました。」
「引き渡しが行われているようです。」
「金銭のやり取りは終わっていると思われるのです」
などから推測しまして、ayamyanさんは、その仮登記権利者ではなさそうです。
でも、そうだとしてお答えしますが、まず「承諾書」ですが、これは民法で言う「承認」です。
承認があれば時効は中断しますが、一般的に言いますと、10年近くも農地法による許可申請がないことはあり得ません。
まして、代金の支払いが終わっていて、申請が未だと言うことはあり得ないことと思います。
仮に、何らかの理由があって未申請だとすれば、現の所有者が承認するわけはないと思います。
(承認を受ける相手は現在の所有者です。)
何故、承認しないであろうと言いますと、所有権を失うからです。
即ち、仮登記の本登記は、現所有者が所有権を放棄しなければならないからです。
補足を拝読しますと、転々と所有者が変わっているようなので、なおさらです。
今回の案件の解決は、仮登記の権利の実行を考えるより、当初の売主を相手として契約解除し代金を返してもらうことを考えた方がよさそうです。

お礼

確かに、仮登記の物については固定資産税も払っていなかったようですし、正直不思議には思っていました
　契約解除がを受けてもらえるかわかりませんが、考えていたのと別の方法を提示して頂きましてありがとうございます
　参考にさせていただきたいと思います

回答No.1

toratanuki

登記簿謄本がなければ、推測でしか答えられません。

質問内容だけからは、あなた側に権利移転はしていませんし、現在の所有者が買って登記してしてしまったので、もう遅いです。
農地法の許可がなければ、移転は発生していません。

お礼

回答どうもありがとうございます

質問が下手で申し訳ありません

A（所有者）→B（仮登記状態での購入）→C（Bから仮登記状態の土地を購入）

というようです（まだ確認はしていないのですが）
　仮にCが最終順位者になっている場合には、時効延長の依頼をAにかけた方がいいのでしょうか？　それとも、AとBと両方にかけなくてはいけない物なのでしょうか？
　よろしければ、再度回答をお願いしたいのですが………