仮登記について（とても困ってます）

質問

祖父が亡くなり、相続の関係で土地の登記簿を見ているとわからないことがありましたので教えてください。また素人ですので誤字・脱字等があれば申し訳ございません。よろしくお願いします。下記のＡが祖父です。

　○○市△町××番地
[甲区]
　【順位番号１】所有者：Ａ
　【順位番号２】所有権移転請求権仮登記：Ｂ
　【順位番号３】所有権移転仮登記：Ｃ
[乙区]
　【順位番号】根抵当権者：Ｃ（上記のＣと同一人物）

〔質問〕
　(1)順位番号２のＢが本登記した場合、所有者はＢとなるが、その時Ｂより順位が低いＣの仮登記はどうなるのか？
→所有者がＢになった後に新たに謄本を取った場合、Ｃは謄本から消えているのでしょうか？
　(2)順位番号３のＣが本登記した場合はどうなるのか？
→所有権はいったんＣとなるが、Ｃより順位が上なＢの仮登記は残るため、その後Ｂが本登記するとＣの本登記は抹消されるのか？それともＣが本登記するとＢの仮登記が抹消されるのか？
　(3)この中で一番力が強い！？のは誰か？　
→仮登記から本登記にしたもの勝ち（早い者勝ち）なのか、順位が大切になってくる（上位者の勝ち）のか？

　乙区の抵当権等に順位がつくのは見たことあるのですが、甲区に順位があるのは初めて見ました。一般的に考えてもＢが先に仮登記しているのに、なぜＣが仮登記したのかがわかりません。困っています。助けてください。

回答No.9

loranx

Ｃが本登記をした後にBが本登記をする場合はＣの承諾書（今は承諾情報？）が
必要になるんですが、この場合Ｃが承諾をしない場合はＣを相手に
承諾しろという裁判をする必要があります。そして判決はＣに承諾しろと
命ずる確定の給付判決でないとダメです。
本登記はその勝訴判決の謄本（の情報）を添付すれば本登記されます。
Ｃの承諾は実質上は義務になりますから、Ｃは立場的にはキツイですね。
ただＢの原因日付は平成８年なので、仮登記は１０年で消滅時効にかかるので
このままなにも無く時間が過ぎて、Ａからの抹消請求がされると
Ｂとしては抹消請求に応じるかという問題があります。
今年は平成１８年ですからちょっと注目ですね。
Ｃが仮登記のままで消滅時効が援用出来るかどうかはわかりません。
本登記をしていれば援用できるのは間違いないです。
（明確な判例がありませんでした。ただＣは１号仮登記なので個人的にはいいような？）

お礼

回答ありがとうございます。消滅時効ですか・・・。そこまではかんがえてもみませんでした。いろいろな視点があるんですね。本当にありがとうございました。

回答No.8

loranx

思ったのですが、Ｃの登記原因日付は相当古いんじゃないですかね。
全部の原因日付がわかればもう少しわかると思うんですが。
私も担保仮登記かなと思ったんですが、担保仮登記の１号なら
条件付所有権移転仮登記　
年月日代物弁済（条件　年月日金銭消費貸借債務の不履行
みないな表示になると思うんですよね。
Ｃは条件付っていうのが付いていないようなので、どうなのかなと思いました。
普通仮登記の代物弁済は停止条件があったり予約があると思うんです。
あるいはそういうのが無いのがあるのかもしれませんが、私は知りません。
あと担保仮登記なら同時に根抵当をつける理由がどこにあるのかわかりません。
通常の所有権移転を代物弁済を原因にして移転して、担保を
抹消するというのはあるんです。
それで思ったのが、仮登記担保法施行以前ケースがこの型なんじゃないかと。
やってる事は今の仮登記で担保するという点が同じです。
ただこれには根拠はないので全く自信はありません。
Ｃは予約完結の意思表示（条件があれば債務不履行）によって所有権が移転し、
その登記を申請する日が根抵当権の抹消の原因日付になると思います。
もっともＢが本登記すれば意味はないんですが。

>>「Ｃが本登記した後にＢが本登記すればＣの本登記は抹消される（Ｃの承諾書が必要）」
これはＣが本登記をしてもＢは先順位なのでＣが本登記をしても
Ｂには全く関係がありません。つまりＣが本登記をしてもしなくてもＢが
本登記をすればＣの権利は抹消される運命にあるのです。
それは先に登記をした先順位が強いという原則から来ています。
（仮登記自体は対抗力はないですが）
しかしその為には権利を抹消されるＣの承諾が必要なので本登記時に
承諾書がいるんです。これらができるから仮登記の存在意味がある訳です。
仮にＣが仮登記をしてＢの権利が抹消されるとＢが仮登記した意味がありません。

最後に仮登記は条文よりも本屋などに売ってる不動産登記の本を
見た方が早いと思います。条文等は手元に不動産登記法の本が
ないのでわからないです済みません。

お礼

回答ありがとうございます。Ｃの仮登記は平成１３年で、Ｂの仮登記は平成８年です。
　私も条文を読んだりして勉強しているつもりなのですが、やはり解説書みたいなのを読んだほうがよいですよね。
　しかしＣが本登記した後にＢが本登記すればＣの本登記は抹消される（Ｃの承諾が必要）とありますが、果たしてＣは承諾するのでしょうか？もしＣが承諾しない場合はＢに権利はいかないのでしょうか？それとも裁判で争うのでしょうか？母に頼まれて調べていますが、いやはや難しいですね。

回答No.7

patent123

Ｎｏ．６の回答が私（Ｎｏ．５）の回答より正確なようです。不確かな回答で申し訳ありません。

さて、Ｂが売買予約を原因として、所有権移転請求権仮登記をしたことについては、下記のサイトに解説があります。多分、このような事情があったのではないでしょうか。

http://www.soyokaze-law.jp/q&a69-1.htm

Ｃが代物弁済を原因として、所有権移転仮登記をしたということは、所有権が既にＡからＣに移転する寸前ということのようです。Ｃが、Ａの相続人に精算金を支払うと、Ｃが本登記をできるようです。

http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002290.htm

仮登記担保契約に関する法律、２条、３条には、下記の規定があります。

（所有権移転の効力の制限等）
第２条　仮登記担保契約が土地又は建物（以下「土地等」という。）の所有権の移転を目的とするものである場合には、予約を完結する意思を表示した日、停止条件が成就した日その他のその契約において所有権を移転するものとされている日以後に、債権者が次条に規定する清算金の見積額（清算金かないと認めるときは、その旨）をその契約の相手方である債務者又は第三者（以下「債務者等」という。）に通知し、かつ、その通知が債務者等に到達した日から２月を経過しなければ、その所有権の移転の効力は、生じない。
２　前項の規定による通知は、同項に規定する期間（以下「清算期間」という。）が経過する時の土地等の見積価額並びにその時の債権及び債務者等が負担すべき費用で債権者が代わつて負担したもの（土地等が２個以上あるときは、各土地等の所有権の移転によつて消滅させようとする債権及びその費用をいう。）の額（以下「債権等の額」という。）を明らかにしてしなければならない。

（清算金）第３条　債権者は、清算期間が経過した時の土地等の価額がその時の債権等の額を超えるときは、その超える額に相当する金銭（以下「清算金」という。）を債務者等に支払わなければならない。
２　民法（明治29年法律第89号）第533条の規定は、清算金の支払の債務と土地等の所有権移転の登記及び引渡しの債務の履行について準用する。
３　前２項の規定に反する特約で債務者等に不利なものは、無効とする。ただし、清算期間が経過した後にされたものは、この限りでない。

http://www.houko.com/00/01/S53/078.HTM

お礼

回答ありがとうございます。条文に加え、サイトまで紹介していただいてとても参考になりました。本当にありがとうございます。

回答No.6

loranx

なかなか色々意見があって面白いですね。
まずこの図が事実であれば実質的な所有者は（Ｃ）です。
しかし最終的にはＢが強いです。
Ｃの仮登記は１号仮登記なので実質的に所有権はＣに移転してます。
Ｂの仮登記は２号仮登記といいまして、将来の売買予約などの債権的なものです。

（１）Ｂが本登記するとＣの仮登記は職権で抹消されます（Ｃの承諾書が必要）。
４番　３番仮登記抹消　２番仮登記の本登記により年月日登記
という風になると思います。３番は下線が引かれるだけで謄本からは
原則消えません。Ｂが所有者になって一定の事由で現に効力のある
部分だけ表示される「移記」という手続きがされた場合消えるかもしれません。
（Ｃは後順位なのであまり自信はないです）

（２）Ｃが本登記した後にＢが本登記すればＣの本登記は抹消されます。
（Ｃの承諾書が必要）
Ｃが本登記してもＢは先順位なので抹消される事はありません（Ｂの承諾書は不要）。

（３）上記の通りＢが強いです。

問題は祖父Ａの相続人はこの仮登記の本登記に対する登記義務者になる事でしょう。
これはＣが先に本登記したとしてもＢが先に本登記した場合でも同じです。
この場合Ａの相続人は放棄した方以外「全員」義務者になります。
あとこの図が正しければ、Ｃは１号仮登記なので原因は代物弁済予約ではない筈です。
代物弁済予約は２号仮登記なので移転請求権仮登記でなければなりません。
理由は全部金銭だとは思いますが、仮登記原因は
Ｂは年月日売買予約（あるいは代物弁済予約）
Ｃは年月日売買
なんじゃないかと推測します。

お礼

回答ありがとうございます。読んでいてとても分かりやすかったです。ちなみに「Ｂは売買予約」、「Ｃは代物弁済」です。
　あと、「Ｃが本登記した後にＢが本登記すればＣの本登記は抹消される（Ｃの承諾書が必要）」と「Ｃが本登記してもＢは先順位なので抹消される事はない（Ｂの承諾書は不要）」ということは条文か何かで分かるのでしょうか？それとも判例でしょうか？自分で探してたのですが答えが見つかりません。う～ん、難しいですね。

回答No.5

patent123

【順位番号３】所有権移転仮登記：Ｃ
[乙区]
　【順位番号】根抵当権者：Ｃ（上記のＣと同一人物）

上記のＣについてのみ、回答します。

甲区の所有権移転仮登記、Ｃの原因（登記の原因のことです）の欄を見て下さい。「代物弁済予約」と書いていませんか？

代物弁済予約と記載している場合は、次のように想像します。多分Ｃは、いわゆる街金でしょう。ＣがＡに融資をしていて、Ａが返済できない場合には、お金の代わりに、土地の所有権をＡからＣに移転するということだと想像します。根抵当権だけでは満足せず、代物返済予約まで取り付けたのだと思います。

代物返済については、下記サイト参照。

http://www.tabisland.ne.jp/explain/saiken/sakn_141.htm
http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo26.php

ＡがＣに債権を弁済していれば、所有権移転仮登記も、根抵当権も意味がなく、安心できます。

お礼

回答ありがとうございます。そしてサイトまで紹介していただいてありがとうございます。
　代物返済については本を読んでいてもなかなか理解できなかったのですが、このサイトはわかりやすく、素人な私でもわかりました。
　あと、Ｃの原因は『代物弁済』になっていました。しかしＣは「Ａが返済できない場合には、お金の代わりに、土地の所有権をＡからＣに移転する」としてもＢが上位にいてＢが本登記すれば権利はなくなるという不安定な位置にいるのになぜＣは仮登記したのでしょうか？もしかしてＢとＣは組んでいるのか、それとも赤の他人なのか・・・。本当に頭が痛いです。

回答No.4

echo-sun

２番の回答者です。補足の要求がございましたので、でおじいさんはご商売なさっていました？商売なさっていなくて債務者がＡ。と２番と３番の登記の日（受け付けの日）が空いていると？？。で根抵当権者は。しかるべき銀行なのですか？
Ａさんがご商売で融資うけていたのならですが、仮にＢさんが融資ならＡさんは担保提供していただく同意書ですみますので、債務者？？？。銀行であるならば土地はあくまで担保。土地頂いてもしょうがないですので、なくなった時点でアポイントもあるでしょうし、希望者がいるなら実行するでしょうけど、その土地を欲しい人は銀行間にいれる事となくおじいさんとこにでむくでしょうからね。

ＢとＣがくんでいるかはわからずですが、Ｃが銀行でなければ、登記内容はその土地を最初から巻き上げる登記としか考えられません。（Ｂさんが乙区に登場していない）
１番さん及び３番さんが仰る通り危険性大。
至急、法務局にて全部謄本（共同担保目録付き）を請求。持参して、司法書士事務所にでむきましょう。・・・完全なデーターでないとここでは判断つきませんので。
今後の依頼はともかく、有資格者は相談に応じる義務がありますので。（相談料は必要となりますが）ただ自身で判らず心配するよりはと緊急性が感じられますので。・・・・・必要とあれば抵当権回避の依頼も・・・・！！

補足

回答ありがとうございます。そして返答が遅くなって申しわけございません。
　Ａ（祖父）は商売をしていました。そしてバブル崩壊でかなり失敗したそうです（詳しいことは分かりませんが）。２番と３番の登記は数年空いており、根抵当権者は個人です。
　echo-sunさんの回答を読んでいても、もう素人の私では解決できないぐらいの問題みたいです。一度司法書士さんに相談してみたいと思います。何度も回答ありがとうございました。

回答No.3

Takamitu

追申です。

あとで、時間あったので不動産登記の見方とかいう本が売っています。僕は、見ました。日本実業出版社だったと思います。

不動産登記法は、去年に変更があり、新しい本を買う必要ありです。

僕も、このての謄本は始めて見ました。本でも書いていましたが、このケースは最近少ないというか、トラブルが多く法務局はやらせない傾向があるらしいです。

僕も勘違いしていましたが、所有権が仮登記でも順位が3番のCにあるほうが力があるみたいです。
それと、根抵当権を使うのは銀行とかが多いみたいです。しかし、これは最近は危険な契約で法務局でやらせない動きにあるらしいです。

なぜなら、Aさんがお金の返済ができるかもわからないのに、不動産を差し押さえようという仮登記らしいです。（勝手に想像していますが。）

危険な要素を含む登記らしいので、きをつけてください。
司法書士が専門家らしいです。相続が絡むならやはり相談するほうがいいです。特に、Cがいい会社や個人なら問題ないと思うのですが。そうじゃないと気をつけてください。

お礼

追加の回答までしていただいてありがとうございます。明日にでも早速本屋に行きたいと思います。
　しかし３番のＣが力があるということは順位が２番のＢはどうなるのでしょうか？？軽く考えていたのですが、実は注意が必要な案件のような気がしますね。家族に相談してみます。本当にありがとうございました。

回答No.2

echo-sun

謄本（事項証明書等）を持参してプロに相談されるのがベストでしょうが、法律カテではないので、一番、力があるのはＣ・・・名義はＡですけど実質所有者はＣでしょう。（根抵当でなくとも）。Ｂとはひょっとすると係争中なのでは？。根抵当の債務者が誰か記載されていませんが、Ｂの関係者（Ｂ自身もしくはＢの所有する会社・お店）根抵当権・・抵当権の一部ですが債務の繰り返し可能な抵当ですのでお店か何かの経営されていて根抵当権の設定。でこの場合、根抵当が実行されてね抵当権者に土地を押さえられていると思われます・・・実質的所有者。
経緯的には、Ａさんの土地を売買等でＢさんが取得して未登記（法の規制で名義を買える事が不可能）。でもその時の契約書等にて融資（根抵当設定）。Ｂがこげつかせ実行。Ａさんがおじいさまということでご気分を害しましたら申し訳ありませんが。ただ順位のみ（設定日・登記日）の記載ではこのように推測出来ます。（２番３番は登記されたのは、同日でないでしょうか？・・・相続登記をされてもＣの権利保持のためＣは仮登記をしているのでしょう（甲区２番Ｂさんとの取引・Ａさんの家族が債務者でないので）相続財産ではないと、Ａさん家族も含め、公にＣの持ち物だと公示しているのでしょう。

補足

回答ありがとうございます。根抵当の債務者はＡです。あと２番と３番の登記の期間が５年ほど空いていました。
　ＢとＣは関係ないようで、実は裏で組んでたりもするのかな。本当にありがとうございました。

回答No.1

Takamitu

確かに、難しいね。謄本あげた経験あります。

法務局に聞けばいいよ。そうか、不動産登記法の本で調べるか、司法書士に相談するか。

所有者Aが、1番順位であるのは、間違っていないと思う。しかし、融資がBやCからのものがあるのでしょう
Bと、Cの関係が文面ではわからないのもある。
Cは、おそらく銀行なのでは。根抵当権とかは、銀行が融資の時に、よくするもの。

憶測ですが、融資でB銀行　C銀行からの借り入れが残っているのでしょう。断言できないけど。
一度、司法書士にみてもらって相談し、相続などを相談されたし。

お礼

回答ありがとうございます。私自身気になっていたので、独学で本を読んだのですが、なにせ素人なもので頭が混乱してしまいました（笑）
　司法書士さんに相談するのは資金面等のことがあるのですぐに実行はできませんが、早速月曜日にでも法務局に電話して聞いてみます。ありがとうございました。