この条件で住宅ローンは組めるでしょうか？

質問

3か月ほど前から夫婦で飲食店を開業しました。

東京に住む両親（父64歳、母69歳）が、私たちが住む県へ移住を考えていて、
既に、不動産屋さんとも話を進めていて、
1000万円の頭金で、900万円の15年の住宅ローンを申し込むことになりました。

両親の東京の家は築30年の持ち家でローンは完済していて、
その他ローンや金融事故歴などいっさいありません。
現在は厚生年金生活をしていて、年収にして200万以上はあるそうです。
東京の家が売れれば、それも返済にあてられます。
以上の条件から、不動産会社は、まずローンは組めるでしょうとの
ことなのですが、
問題なのは、連帯保証人にされる私たちなのです。

私たちには金融事故歴があります。
私は、約5年前に任意整理をしていて、最近、お店の資金として、
新たに10万円の借入があります。（すぐに全額返済は可能）
妻は、現在個人再生の手続きを弁護士に依頼中です。

両親だけなら、ローンに問題ないと思うのですが、
高齢ということもあり、保証人をつけてとの話だと思うのですが、
このような状況では住宅ローンを組むことはできないのでしょうか？

どうにか住宅ローンを組む方法がないものでしょうか？

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＆かつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。

＃１さま、とても「一般人」とは思えません。
私が申し上げたいことを、おっしゃってくださっています。
しかも簡潔に、解りやすく。
特に「ここで大丈夫と言われても、駄目と言われても銀行の審査には一切関係ない。」という点については、私もよくその趣旨のご回答を入れていますが、「このサイトで全ての回答者に『大丈夫です』『問題ない』『ＯＫ』と言われても、実際、審査を受けて落ちたら意味がないでしょう？」

ご質問文で確実な話は、
・900万円の住宅ローンを返済期間15年で組みたい。
・現在の住居については自己持ち家で、ローン残なし。
ということだけです。

> 両親（父64歳、母69歳）が
64歳の父が単独で？69歳の母が単独で？お互いがお互いを連帯債務者として？64歳の父が69歳の母を収入合算者として？69歳の母が64歳の父を収入合算者として？
「普通に」債務者等を想定しても、５通りが考えられるんですけれど…。
借りられれば何でもいい…ということでも、「お互いがお互いを連帯債務者として」か「64歳の父が69歳の母を収入合算者として」か「69歳の母が64歳の父を収入合算者として」の３通りが考えられます。

> 年収にして200万以上はあるそうです。
こちらも、「１人当たり200万円、２人の年収を合わせれば400万円」ということなのか、「２人の年収を合わせて200万円」ということなのか分かりません。
ましてや「200万円以上」だと、天井が見えません。
「２人の年収を合わせると、少なく見ても200万円はあります。」という話かとは思いますが、住宅ローンの基準としては、年収300万円以上をラインとしている金融機関も多いので、「少なくとも300万円はあります」ならばともかく、「200万円」では基準にも達していない可能性があります。

> 東京の家が売れれば、それも返済にあてられます。
需要と供給の問題もありますので、必ず売れるとは限りませんでしょう？
先に売買契約まで至らせ、引渡し時期をすこし先にしてもらい、東京の家の売買代金の資金決済と新しい家の売買代金の資金決済を同時にしてもらえば、場合によっては、無駄な費用を払って住宅ローンを借りる必要もなくなりますよ。

> 高齢ということもあり、保証人をつけてとの話だと思うのですが
そうとは限りません。
ましてや、子世代夫婦２人ともを連帯保証人に徴求する…なんて、いくらご質問者さまが自営業者でも「考えづらい」ですね。
それに、連帯保証人は、債務者とほぼ同等の負担を負うことになりますから、開業して３か月のご質問者さま夫婦では、連帯保証人として「認めてもらえない」のではないかと思います。

どうしても借りたいということでしたら、住宅金融支援機構の「フラット３５」のご利用をご検討ください。
「フラット３５」の借入申込人の年齢制限は、「申込時現在70歳未満であること」ととなっていますので、お父さまでもご利用できなくはありません。
また、年金については「公的年金」は収入の対象となりますので、年金生活者でも借入申込ができます。

ただし、「借入金額：900万円、返済期間：15年、金利：3.00％、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で計算しますと、毎月の返済額は75万円程度になります。
400万円未満の方の場合、総返済負担率は「30％以下」という基準が設けられていますので、年収は「200万円以上」ではなく、「250万円以上」なければ審査に通りません。
要するに、「公的年金」だけで、お父さまとお母さま２人合わせての受給額が年間250万円以上あれば、「返済能力」の点ではクリアできる…ということです。

また「フラット３５」には保証要件がありません。
保証会社による保証を付けなくてもいいし、親族などを保証人に立てなくてもいいんです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

銀行に事前審査を申し込みに行く以前に、
不動産会社の方でも私が保証人になるでしょうからという話は聞いていました。

銀行の融資条件をみると65歳以下年収150万以上となっていたので、
保証人をつけなくてもいけるのでは・・・と考えていたところ、
やはり保証人の話がでてきまして。
両親は、私たち夫婦の金融事故の事実をしらないものですから、
保証人は1人なのですが、どちらも保証能力がないと思いまして、
私たちのせいでローンが組めないかと思うと申し訳なくて。。。

フラット３５と、自宅の売却が決まってから再度検討という案から、
もう一度検討してみます。

ご回答ありがとうございました。

回答No.1

manno1966

> 両親だけなら、ローンに問題ないと思うのですが、
保証人を求められるという時点で問題大あり。
通常の住宅ローンは保証会社が保証する。
夫が契約する時は、生計を同一にする者との事から、妻を保証人にと言う事もあるが、別世帯の者を保証人にするという時点で…。

> このような状況では住宅ローンを組むことはできないのでしょうか？
ここで大丈夫と言われても、駄目と言われても銀行の審査には一切関係ない。
そんな事を聞く事にどんな意味があるのか…。

単なる気休めの言葉ではなく、真剣に考えるなら銀行に相談し、アドバイスを受けるべき。

> 不動産会社は、まずローンは組めるでしょう
不動産会社は契約すれば金が入ってくる。
契約するためのリップサービスは何の意味もない。

お礼

ご回答ありがとうございます。

銀行には既に行っていて、
事前審査に1か月ほどかかるといわれました。

不動産会社からは、そんなにかかるはずがないといわれ、
不動産会社の方から銀行に話をしましょうということになりまして、
そこで、やはり保証人をつけてとのことでしたので、
私の保証人で大丈夫なものかと不安になり、
気休めでもよいので、第3者の意見をきいてみたかったのです。

ご回答ありがとうございました。

補足

無事、住宅ローンを組む事ができました。