借地権

質問

建物の保存登記前（借地人本人名義で登記）に、その借地に根抵当権が設定されている場合には、どのようなことに注意すれば良いか。また、その様な場合どのような方法で対処すれば良いか教えて下さい。

回答No.2

buttonhole

>建物の保存登記前（借地人本人名義で登記）に、その借地に根抵当権が設定されている場合には、どのようなことに注意すれば良いか。

　建物の登記(表題登記でも良い)がされる前に土地に根抵当権設定登記がなされていますから、その土地賃借権は当該根抵当権者に対抗することができません。したがって、根抵当権が実行されて買受人に土地の所有権が移転された場合、最悪、土地の新所有者から土地の所有権に基づいて建物収去及び土地明渡を請求される事を覚悟しなければなりません。もっとも、新所有者と土地の賃貸借契約が結ぶことができれば、建物収去、土地明渡をする必要はありません。

>また、その様な場合どのような方法で対処すれば良いか教えて下さい。

　根抵当権が実行されても、最悪、極度額に相当する額を根抵当権者に支払えば、根抵当権の消滅請求をすることができますが、このようなリスクを負ってまでその土地を借りるべきかよく考えてください。
　リスクをなくすには、根抵当権設定登記を抹消してもらうか、あるいは、土地の賃借権の登記をして、かつ、その賃借権が根抵当権に優先する同意の登記をするしかありませんが、土地所有者及び根抵当権者の合意が必要ですから、現実的な方法ではないかも知れません。

民法

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

（抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力）
第三百八十七条 　登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。
２ 　抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならない。

（根抵当権の消滅請求）
第三百九十八条の二十二 　元本の確定後において現に存する債務の額が根抵当権の極度額を超えるときは、他人の債務を担保するためその根抵当権を設定した者又は抵当不動産について所有権、地上権、永小作権若しくは第三者に対抗することができる賃借権を取得した第三者は、その極度額に相当する金額を払い渡し又は供託して、その根抵当権の消滅請求をすることができる。この場合において、その払渡し又は供託は、弁済の効力を有する。
２ 　第三百九十八条の十六の登記がされている根抵当権は、一個の不動産について前項の消滅請求があったときは、消滅する。
３ 　第三百八十条及び第三百八十一条の規定は、第一項の消滅請求について準用する。

借地借家法

（借地権の対抗力等）
第十条 　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
４ 　民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

回答No.1

v008

権利金の支払いと賃料期間の賃借契約を行った上で借地権が第３者に対抗できるように登記をする。
　地主にしてみれば　抵当のついた土地と同様ではないでしょうか？
借地権の委譲を受けるものにしてみれば、支払った権利金相応の権利は取得してしまうわけなので、底地の価額が抵当による借金の残債に満たない場合問題があるでしょうね。
　詳細がわかりませんが、根抵当の状態、借地の賃貸契約、権利金などの借地権譲与の詳細、などを踏まえて、専門家に相談された方がよろしいかと思います。