借地借家法１０条１項について

質問

借地権の登記がなくても、その土地の建物の登記があれば土地の譲受人に借地権を対抗できるとあります。その場合、判例は建物の登記は本人でないといけないとしています。その理由として、他人名義の建物登記では真の土地賃借人を推知できないからと本に書いてありました。

質問は、土地を買おうと思う人にとっては、建物の登記が買おうとしている土地にあることがわかったら、それだけで買うことに諦めがつくのだから、どうして、「真の賃借人」を推知できないといけないのかよくわかりません。

登記といわれても本でしか見たことしかないし、根本的に誤解があるような気がしています…

回答No.5

liar_story

不動産登記法の問題ですね！日本はご存じの通り、法治国家です、法を守る人、法を知っている者を保護するための法律です。
例えば、Ａさん所有の土地をＢさんに譲渡したとします、当然、売買契約書や代金の受け渡しや、物件の引き渡しも行われたが、何故かＢさんは所有権の移転登記を行わず、そのまま放置していたところ、それを知ったＡさんは、その土地がまだＡ名義の登記のままだったので、権利証を紛失のためとして、再発行して貰い、Ｃと言う人物に、この土地は、あたしの（Ａ）土地だけど、買わないかと持ちかけ、Ｃがそれに応じて売買契約を結び、所有権の移転登記を済ませ、所有権を取得した。
この様な場合、先に所有権を取得した真の所有者でも、後から購入したＢに対抗することが出来ないのが法律です。それは不動産登記法に定められた、所有権を取得した者は速やかに、移転登記を行うと規定されているから、その法に従わなかったＢには、法の保護が与えられないのです。

回答No.4

noname#61929

これは非常に難しいです。
まず、#1の回答にもあるとおり、大法廷で9:6に分かれ、更に類似の事案で小法廷で3:2に分かれたというくらいで非常にぎりぎりの判断なのです。
ちなみに学説的には反対する説（概ね2種類あります）が多いとのこと。

さて、これをきちんと説明するのは正直困難です。
ですからひとまず判例の所在を示しますのでそれを読んでみてください。
最判昭和41年4月27日
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/06C3F605F55457E449256A850031243B.pdf
最判昭和47年6月22日
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/02EECFA4F80EB5BA49256A85003121AA.pdf

＃この判例は建物保護法の事案ですが、借地借家法10条1項は当該条文の趣旨を受け継いだものなので考え方は同じです。

一応、ヒントと言いますか参考として少し述べておきます。

１．対抗要件は権利があることを前提に対抗力を生じるものでしかなく、権利がなければ対抗要件があっても対抗力は生じない。

対抗要件というのはあくまでも「実体としての権利があることが前提」です。その権利を他人に主張するための要件でしかありません。ですからたとえ登記があっても「そもそも権利がないところに対抗力は生じない」のです。
つまり、全くの無権利者がある不動産につき登記を備えていたとしても実体としての権利を有しない以上、何の主張もできないということ。そして逆に、登記があっても無権利者はあくまでも無権利者でしかないということ。

さて、土地上に建物が存在し登記があるとしても、その登記の名義人に「権利がある」とは限りません。実際、本件においては所有者の名義でない登記が問題になっているわけで、この場合、当然第三者に「所有権すら」対抗できません。まして、当該登記は名義人あるいは名義人以外の誰かに当該土地の「借地権」があることはますます意味しません。
つまり、本件土地上の建物についての登記は「当該土地の借地権が名義人に存在することはおろか所有権が存在することすらも意味せず、いずれにおいてもむ権利である以上対抗力を生じない」のです。

なお、これは判例では特に触れていませんが、もともと土地の上の建物の登記はあくまでも「借地権があることを前提に」当該土地につき借地権者の借地権について対抗力を付与するだけであり、名義人がたとえ本当の所有者であるとしても、「登記があるからといって借地権がその建物所有者に本当にあるとは限らない」です。赤の他人が他人の借地上に建物を建てて登記しているだけかもしれないのです。対抗要件があるだけでは必ずしも権利があることを意味しないのです（もちろん「推知」はできます。これが登記による「公示」の機能なのですから）。

ちなみに、対抗要件としての登記に公信力はありません。と言いますか、日本では「不動産登記に公信力は一切ない」です。従って、本件では公信力は全く問題になりません。念のため。

２．建物の存在をもって借地権の存在が「推知」できるというのならば、対抗要件として建物が存在することだけで足りるはずであり、法がそれ以上に敢えて登記を要求するのはなぜか。

現地調査すれば建物があるのは分かるのでそれで借地権があると判断できるなら登記は別に不要でも構いません。しかし、法は登記を要求しています。
これは、なぜか。
たとえば次のように考えることができます。

登記簿を見てその所有者を確認すれば「当該所有者が」賃借権を有しているということが「推知」できる。
しかし、これは１で述べたとおり「当該名義人に本当に賃借権があるとは限らない」のであくまで「推知」である。
そこで、「当該名義人に賃借権が本当にあるかどうかを確認する」ことにより当該名義人に賃借権がなければ対抗力のある賃借権が存在しないと判断することができる。
そうすれば、安心して当該土地を手に入れられる。

ところが、ここで「名義人以外に存在する賃借権についても対抗力を認める」とすれば、土地の譲受人に対して、「名義人以外の登記から知りえないどこかの誰かが賃借権を有しない」ことまでも確認することを要求することになります。これが簡単にできるとは限りません。結果、安心して土地を譲り受けることができません。つまり、取引の安全を害することになります。

＃判例の事例は「同居の親族」だったので比較的容易に知ることができるのですが、「いつも同居の親族とは限らない」ということには留意しないといけません。そこで、全く誰でもいいというわけではないが同居の親族くらいなら認めていいだろうという説（折衷説）も出てくるわけです。

質問に出てくる本の記述はこの２の話の一部だけですが、これでは判例の理解としては全く不十分です。

３．判例の事例における登記はそもそも「虚偽登記で無効」である。

判例の事例では、名義人を同居の息子、同居の妻にしてありましたが、本当の所有者はあくまでも「賃借人」なので登記自体が虚偽の内容であるから純法律的には無効です。無効な登記には対抗力は認められません。
なお、もし賃借人が所有者でない場合には「借地上に賃借人が建物を所有していない」ことになるのでそもそも対抗要件を備えていないことになります。

判例の主な理由付けはこの3つなので後は判例を実際に読んでみてください。なお、判例はかなり長いように見えますが、多数意見の理由付けは前の部分だけで後のほとんどは「反対意見」なので「主文のとおり判決する」以下は読まなくても構いません。そうすると実際に読むべきところは1ページ以下になります（反対意見を読んで理解を深めるのもまた良しですが、消化不良を起こすくらいならば読まない方がいいです）。

回答No.3

martin_d_41

土地譲受人だけの立場ではなく、借地人の立場からも考えましょう。他人名義の建物を所有している人物には、登記の公信力を及ぼして権利を保護する必要がありません。真実に合致する登記を備えた者のみを保護しないと、登記制度は機能しません。今は納得いかなくても、登記制度を勉強されたり、不動産取引の実務に関与すると納得がいくようになるかもしれませんね。

お礼

借地人の立場は考えてませんでした。
登記中心主義は理解していたつもりだったのですが、登記があることさえわかったら、誰の登記でもいいのではと考えてしまっていました。真実に合致することが必要なのも登記中心主義の要求なのをわすれてました。

回答No.2

tatuta1991

No.1です。ところどころ誤字があります。すいません。

お礼

いえいえどうも。

回答No.1

tatuta1991

これは最判41・4・27の判例ですね。

＞質問は、土地を買おうと思う人にとっては、建物の登記が買おうとしている土地にあることがわかったら、それだけで買うことに諦めがつくのだから、どうして、「真の賃借人」を推知できないといけないのかよくわかりません。

　たしか、判例では、土地を交換契約して取得したらしいです。詳しく触れられていなかったですが、土地の新所有者は、上にのっかている建物の登記を調べずに土地を取得したようです。
　そこで、herbie23さんが言うように、「ちゃんと調べれば分かる事ややろ。第三者を害しているとは言えないだろう！」と裁判官15人中何人か（6人くらいだったかな？）は反対したらしいです。大法廷で判決していますし、よほどのもめたんですかね（この辺りは良く分かりませんが）
　でも多数意見は、真の所有者になっていない建物の登記は第三者に対抗できないと、判示したんですよ。

　私も余り腑に落ちない判決だと思いますが、不動産登記という制度は、真の所有者名義で登記し、真の権利変動と合致するよう法が要請しているので、そこを厳格に解釈したんだと思います。
　不動産登記法を読んでみると分かりますが、とにかく厳しいです。登記に公信力がない分、ちゃんと登記していないと取引上問題がでて、制度の信用性が揺らいでしまいますからなんでしょう。例えば判例では中間省略登記を認めていますが、登記法は中間省略登記を認めませんでしたし、法務局もそうでした。最近になって、例外外てきに認められようとしていますが・・・。あ、話がそれてしまいました。

とこんな感じですの判例です。私の記憶違いだったらすいません。

お礼

登記中心主義ってやつですね。