1000万円の予算で中古マンションかリートのどちらを買うべきでしょうか

質問

１０００万円の予算で、中古マンションを買おうかと思っています。自分で住むためではなく、家賃収入を得るためです。
マンション購入は初めてなので、書籍等で勉強中です。

予算が少ないので、古いマンションしか買えないかと思いますが、
古いマンションだと、借り手を探すのが難しいかもしれないので、
それなら、リートの方がいいかも、と思い始めました。

この予算でしたら、中古マンションを買うべきでしょうか。
または、リートを買うべきでしょうか。

また、書籍以外で、不動産について学べるウェブサイトや講座が
あれば教えてください。無料のものでなく、有料のもので
構わないので、オススメの物があれば、教えてください。

回答No.2

okaneman · ベストアンサー

中古マンションは止めておきましょう。
仮に表面上の利回りが８％とします。さらにこの場合、固定資産税、空室リスクは無いものと仮定します。すなわちもっとも条件がいい場合の試算だと思ってください。
中古マンション築１０年、１０００万の物を購入したと仮定します。この場合も取得税、仲介手数料で数％取られますが無視します。すなわち、こちらも不利な条件がない試算です。
マンションは土地と異なり消却資産です。税法上６０年で価値がゼロになります。あくまで税法上の話です。投資物件の場合の寿命はもっとずっと短いと考えてください。３５～４０年といったところでしょう。これだけの築年数になるとよほど管理が行き届いてない限り下手をするとスラム化しています。転売もできない可能性があります。投資マンションで転売不能なら価値はゼロになります。ただ実質的には１００万くらいでは売れるでしょう。
つまり資産価値は毎年約２～３％目減りいくことになるのです。
当初の想定利回りは８％でしたからマイナス２～３％を引いて５～６％が利回りということになります。
ここから試算した条件をまとめますと、もっとも有利な条件で検討したとして、１０００万を３５年～４０年物の商品に投資して年利５～６％の配当、ただし元本割れは確実で満期には１００万程度の残存価値しかない案件、ということになります。
固定資産税、空室リスク、購入時諸経費を勘案すればもっと不利な条件になるでしょう。

お礼

ご回答いただきありがとうございました。マンションが、そんなに価値が落ちるものだということを、知りませんでした。やはり、不動産投資は難しいのですね。

回答No.3

ryuken_dec

マンション投資に詳しければ自力投資の方が良いケースもありますが、一般的にはREITを推奨。

知人の例
とんでもなく安い額で数十～数百件の物件に入札して住宅を購入して運営している人もいますが、これはそれだけの行動力と知識あってこそです。
今すぐ即金が欲しいというような物件を見つけてきて安く買い叩いたりしています。また1000万円の価値があるだろう物件に平気で「100万なら買うよ」と言い放っています。
当然、多くのケースは購入までいたりませんが、買えた場合は表面利回り20%以上のケースもあるようです。
融資においても、自身の不動産収入の事業計画書を製作し、何行もの担当者と融資条件について熱く理論的に説明しているようです。

これだけ行動力があってこその自力投資かと思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。お友達の例のように、できなければ、なかなか利益を出すのは難しそうですね。やはり、リートにしようかと思います。

回答No.1

yasuhiga

両者では性質が全然違いますが・・・

リートだと思います。いつでも手放せますし。

マンションのほうは、維持費があるし、
家賃や積立修繕費を払わず出て行った人間がいると、
残りのオーナーで大規模修繕費をまかなわないといけませんよ。
中古だと、その年限が迫っている場合もあります。

お礼

ご回答頂きありがとうございました。

なるほど、中古の場合、大規模修繕の年限が迫っているかどうかも
チェックするべきなのですね。