市街化調整区域の農地を無料で手に入れたい

質問

市街化調整区域の農地(100坪程度)を伯父から譲ってもらって優良田園住宅制度で家を建てたいと思っています。農地法5条許可で所有者移転を行う際に贈与して無料で手に入れられるでしょうか。もしくは農地評価で売買(坪1万=100万)出来ますでしょうか。
役所に聞けという回答ではなく、出来る出来ない、その場合の条件をお教え願います。

回答No.5

0621p

No.３です。
使用貸借にすると、伯父さんが亡くなった場合に相続人との間でもめる可能性もありますから、所有権移転はしておいたほうが良いでしょう。
おそらくは先祖から相続された土地でしょうから、取得価格がわからず、売買にすると譲渡所得は発生するでしょうね。No.４の方の回答にあるように、贈与税がかからない範囲なら贈与でいいと思います。

回答No.4

info22

＃1です。
A#1の補足質問について
>でもひょっとしたら100万程度の農地を贈与した時の贈与税って掛からない(非課税)という事はないでしょうか。
その年の贈与額が110万円までは基礎控除額内で無税になります。
贈与を夫婦、それぞれが110万円の贈与を受けても、夫や妻のそれぞれの基礎控除額が110万円なのであわせて夫婦2人で220万の贈与をうけても無税ですね。

参考）過去のログ
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1012121095?fr=rcmd_chie_detail

回答No.3

0621p

優良田園住宅制度は、法律に基づいて各市町村でその内容や許可条件などを定めるものです。ですからやはりお住まいの市町村で調べないと、ここで質問しても無理だと思います。先の２件の回答も少しピントがずれていまっています。
優良住宅制度でその土地に家が建てられるならば、農地転用５条許可も下りるでしょう。５条許可が下りるならば、贈与でも売買でもどちらでもかまいません。ただしNo.１の方の回答にありますように税金の問題は考慮しなければなりません。

お礼

回答ありがとうございます。現在、役所には私が直接ではなく設計士にお願いして協議してもらっています。
優良田園住宅制度がOKならば5条許可もほぼOKということですね。安心しました。
一番税金が掛からないのはどの方法でしょうか。売買>贈与>使用賃借なのかなと思っていますが。

回答No.2

poolisher

市街化調整区域の農地では（原則）家は建てられないはずですが。

お礼

ですので優良田園住宅制度なのです。

回答No.1

info22

いくら無料でもらっても、相場以下で譲ってもらっても、その周辺の農地の最近の売買額の評価額相当の贈与を受けたものとして課税されます。
一定規模以上の農地を所有する農業従事者でないと市街化調整区域の農地の購入も認められません。
伯父に隠居所を作る名目で農業委員会に宅地化（建築）許可をとり宅地化することですね。宅地化された土地なら誰でもその土地を入手できます。贈与税がいずれにしてもかかります。伯父の方にもただで不動産を譲渡したことが認められるかどうか、実際の評価額で売買した額の収入があったと見做され課税されるかも知れませんね。いずれにしても実情はただで貰ったとしても、不動産の所有者が移転するために、たとえ譲渡であっても、売った伯父側には課税が発生するでしょうね。その課税はあなたが負担せざるを得ないでしょう（多分、土地の売買実勢価格の30～40位の課税が想定されます。）。僕も親名義の畑を売って、新築して、入れてもらっら親の分を共有名義として親を加えました。その際、畑を売った売買価格の35%前後の税金がかかってきて、畑の売った金額が税金分だけ目減りしました。当然、親名義の畑を売ったため、そのお金がその年の親の収入と見做され課税されたわけです。親から受けた金額を親の共有名義で親を入れないで、僕の方に贈与を受けたとして新築資金にすれば、親からの贈与を受けたとして贈与税がかかって来ます。
自分で住む居住用の新築の場合、一定額まで親からの贈与が一度限り無税で認められる制度があったようですが。。。

良く調べて、課税ができるだけ少なくなるよう、伯父に迷惑をかけないように、合法に処理して下さい。司法書士などに相談して見るのも良いかも知れませんね。

お礼

非常に丁寧な回答ありがとうございます。
税金に関して司法書士に相談したいと思います。でもひょっとしたら100万程度の農地を贈与した時の贈与税って掛からない(非課税)という事はないでしょうか。