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住宅購入を検討していますか？ローン返済の不安と金利について教えてください
- 600万円の税込年収と子供がいない状況で、頭金500万円を考えて現在は賃貸マンションに住んでいます。
- 2週間探し始めた建売物件が4180万円であり、諸経費を含めて4500万円になる見込みです。住宅ローンは4000万円を借りることになります。
- 金利2.5%程度でのローン返済シミュレーションでは、月額12万円とボーナス10万円、35年で返済することになります。しかし、運用を考慮すると不安があります。ローンの目安は年収の5倍程度ですが、実際にはどうなのでしょうか？
- yu-takakka
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- 賃貸・アパート
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質問者が選んだベストアンサー
止めた方が良いと思います。 こういう計算をしてみてください。 ・土地の値段は変わらない。 ・建屋は今年の値段=去年の値段×0.9で計算する。 これで毎年の不動産価格がでます。この価格から残債を引きます。それがマイナスなら債務超過と言うことになります。 ・購入価格4180万円。業者の利益5%、消費税5%とし10%引く=正味3762万円 ・借入総額=4000万円 この時点で238万円債務超過。土地は2200万円、建屋が1562万円とします。土地の値段はそのまま、建屋は前年×0.9倍の値段とします。借入の方は月利0.2%(年利約2.4%)、毎月14.1万円の返済35年で完済で計算します。 ７年目が最大の債務超過で約420万円超過します。 不動産価格が借入額を上回るのは17年目です。 住宅ローンは長期に渡りますので、途中で思わぬ事態にならないとは限りません。最悪の場合でも不動産を処分すればケリがつくと言う状態が好ましい。銀行はローンが片付かない限り抵当権を外してくれません。なので、家を売っても完済できないなら、抵当は外してもらえず、その家はまともな買値はつきません。あなたの場合、たとえ半身不随になろうが16年間は住宅ローンを払い続けるしかありません。でなければどこかから超過分のお金を持ってくるしかありません。 これが、頭金1000万円ならば、ほとんどの期間で最悪家を売れば済みます。700万円でもマイナスの期間はかなり縮まります。頭金無しなら、20年以上、何があっても払うか破産するしかないと言う状況が続きます。いわゆる頭金は購入価格の二割というのは、そうすれば、返済期間のほとんどに渡って、何があっても最悪不動産を処分すればケリがつくと言う理由に依ります。 それから、銀行が35年ローンまで認めているのは、建屋の寿命が大体それ位だからです。貴方が35年払い続けられるからではありません。貴方がずっこけても不動産の担保価値が０ではないと計算しているからに過ぎません。定年以降も払い続けると言う計画は無謀だと思います。
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- natuvani
- ベストアンサー率9% (1/11)
こんばんは、簡単に計算してみました。 フラット35であれば4000万の借入れは可能です。 銀行ローンで審査基準のゆるい所で3900万前後。厳しい所で3200万前後 という所だと思います。今後の生活も考えると3200万前後の方が安心かと思います。 ただ、検討期間が短いと言うのは気にしなくていいと思いますよ。 私は住宅系の営業をしていますが、初めに気に入った物件が忘れられずに5年以上土地を探している方もおられます。その方も検討期間が短いという事でその土地は見送りました。
お礼
そうですね、ビビっときたら決断します。 今回の物件は、4000万の借り入れが必要なので、 おっしゃるとおり、安心な生活を得るために 見送りました。 もう少し予算を下げて、引き続き探します。 ありがとうございました。
- gato73
- ベストアンサー率50% (3/6)
こんにちは yu-takakkaさんの情報が少なすぎますので、的確な答えができませんが、『格段に安い物件』なら何か安い理由があるはずですが業者より適切な説明を受けられましたか？ 小難しい計算をされておりますが、お金を貯めるのは大変なことです。貯めている間に金利が上がってしまえば水の泡となります。 仮に3,000万円借入 2% 返済総額 41,739,180円 3% 返済総額 48,491,520円 差額 6,752,340円 高級車１台買えるくらい差が出ます。 不景気な今だからこそ低金利での借入が可能となっております。 今の貯蓄500万円貯めるのにどれだけの期間を要しましたか？ また、自身で銀行へ行って直接話しをまとめると業者の提携扱いでなくなるので『金利優遇』が低くなるケースが多くあります。 都市圏なら最大で金利優遇▲1.6%が受けれるはずです。 変動金利なら2.475%－1.6＝0.875%で借入が可能です。 変動のリスクはありますが、共働きなら早い時期に購入して 元金が減りやすい変動金利で借りてガンガン返していくのが ベストと思います。『早く借りて早く返す』 戸建を否定しませんが資産価値の低下が怖いのでしたら 駅近くのマンションの方がおすすめでしょう。
お礼
ありがとうございました。 確かに金利の低い今買うべきですね。 結局、例の物件はやめましたが、 引き続き探していきます。
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
現実問題として年収の７倍近い借り入れはやめたほうがいいと思います。 住宅ローンは長距離マラソンと一緒で、途中で力尽きるとそこでアウトです。そうなるとタダ同然で人の手に渡ってしまいますよ。 またボーナス払い併用も避けたほうが無難です。 ボーナス払い併用は一見すると月々の支払いが少なくなるので良さそうに見えますが、将来に渡ってボーナスカットが絶対にない企業はないと思います。 そうなるとその時点でアウトになってしまいます。 ボーナス払いは返済計画に組み込まず、生活の余力に廻しておき、定期的な繰上返済に充てるべきです。 また支払いの他に、管理費、駐車場代、修繕積立金、固定資産税が別途発生します。この辺は考慮されていますか？ 管理費、駐車場代、修繕積立金だけでも月３万以上は別途必要では？ またお子さんが生まれると、一気に支出が跳ね上がります。 お子さんひとりを成人させるのに一説によると１０００万とも２０００万とも言われています。 住まいのために一生を捧げるというのでしたら止めませんが・・・・
お礼
ありがとうございます。 不動産屋は６～７倍が妥当ですよ、と話していました。 そこでちょっと変だな、とは思っていたのですが、 やはり不動産屋は「売り手」の意見だったんですね。 力尽きると…たしかにそうですね。 一回頭冷やしてじっくり考えます。
- jinji335
- ベストアンサー率50% (2/4)
４年前に我が家もローンを嫌がる夫のお尻を叩いて新築マンションを購入しました。（頭金900万で2600万のローンを30年の元金均等払いです）。その時に気づいた点を個人的見解ですがお伝えします。yu-takakka様が「今回は断るつもりです」と書かれてらっしゃるのは正解かもしれません。もっと資金計画やご夫妻のライフスタイルを検討なさってからでも購入は遅くないと思います、何しろ一生に何度もない大きな買い物ですから。実際に銀行へ出向いて資金相談してみるのも良いかと思います。私共は購入を考えてから１年位かけて夫の年収と頭金額、借り入れ銀行先の選定、支払い方法（元金均等か元利均等か）など具体的に検討しました。せっかく家を買っても、その後の生活がローンに追われて楽しみが激減するのはツライので。。また持ち家は毎年の固定資産税も発生します。購入後に万一病気や事故など予想外のお金が必要になる事も考え多少の余力を残しておく事も必要かと思います。yu-takakka様の年代が判りませんので、40代の者として気になる点を書かせて頂きました。家計のシュミレーションなどは、参考ＵＲＬで20～30代の方の家計質問と判り易い回答が色々出ているので、お時間がある時にご参考になさって下さい。余談ですが、「家を買う！」と決めたら目標ができるので貯蓄にも力が入ると思います、がんばって下さいね。
お礼
ありがとうございました。 ＞せっかく家を買っても、その後の生活がローンに追われて楽しみが激減するのはツライので。。 確かにそうですよね。不安の原因はそれだと思います。 銀行に行ってみようと思います。いくらくらいの融資がいただけて、 もっと具体的な生活が描けるようになってから買おうと思います。 ありがとうございました。
お礼
ありがとうございます。 ＞いわゆる頭金は購入価格の二割というのは、そうすれば、返済期間のほとんどに渡って、何があっても最悪不動産を処分すればケリがつくと言う理由に依ります。 根拠となる計算を示していただき、大変参考になりました。 自分が感じていた不安が、明確になった気がします。 もう少し金ためます！