注文住宅を建てたいのですが。

質問

戸建購入を考えております。
初めは建売物件を中心に見ていたのですが、間取りや外壁等で納得の行く物件がみつからないので注文住宅にしようかと考えております。
注文住宅の場合土地先決済になるので、ある程度余裕がないと買えないと不動産屋に言われたのですが注文住宅を建てた方は皆頭金を多く払っているのでしょうか？
例えば、建売住宅5000万円の場合のローンと、土地3500万円+上物1500万円（合計5000万円）だとどのように差がでるのでしょうか。
また建築業者に手付金として現金で渡さなければならないとも聞きましたがどうなんでしょうか。
ちなみに夫婦共働きDINKSで年収800万円、頭金にまわせる額は400万から500万円です。この額で注文住宅は無理なのでしょうか？
まだまだ勉強不足でお恥ずかしいですが、ご指導、ご鞭撻の程、宜しくお願いいたします。

回答No.1

PU2 · ベストアンサー

不動産屋に相談ではなく工務店に相談された方がいいと思いますよ
しっかりした工務店なら土地も探してくれますし
工務店が不動産の資格をもっていれば効率がいいです。
ちなみにローンに関しても相談にのってもらえます。
たぶん手付け金は必要だと思いますが地元の主力銀行なら
工務店側が銀行と普通つきあいがあるのでその点も大丈夫だと思います。

いろいろな工務店の話を聞いた上、決めたらいいと思います。
最近ではネットでも工務店のホームページがありますので
相談しやすいですよ

個人的には建て売り買うよりいいと思います。

尚、くれぐれも安さだけでは選ばないようにね

お礼

土地は不動産屋、建物は工務店だと思っていたのですが工務店も土地も探してくれるのですね。
早速いろいろな工務店をあてってみたいと思います。
ご回答ありがとうございました。

回答No.4

noname#11476

まず、土地先行融資の場合は土地代金決済時には土地価格の７割程度しか融資はしてもらえません。
これはその後建築が滞った場合には住宅ローンとして機能しないためです。
で、ご質問のケースでは土地３５００万で仮に銀行の評価額も同額としますと、３５００万×０．７＝２４５０万までが融資してもらえる金額です。

これに対して３５００万×３％＋６万の仲介手数料、登録免許税（固定資産税評価額の１％）、抵当権設定（債権額の０．４％：建売の時には０．１％）、司法書士手数料などなどが加わりますので、概算で必要な資金は、１６０万程度にはなるかと思います。また取得後２～３ヶ月で不動産取得税（３％／２）もかかるので更に３７万ほどかかり、２１０万程度は用意が必要になります。更に更地の状態、つまり建物の登録が終わる前に年を越してしまうと、固定資産税・都市計画税もまともにかかるので、そこでも数十万消えます。

つまり３５００万＋２１０万＝３７１０万必要ですが、ローンは２４５０万ですから、差し引き現金で１２６０万用意出来ないと無理です。（更地年越しだともっとかかる）これは建築側を考えていませんから、建築のほうでかかる諸経費を入れると更に増えて１５００万以上ないと無理でしょうね。資金ショートしないように考えると多分２０００万程度欲しいところです。

一方５０００万の建売物件ですと土地・建物両方の評価額で行きますし、目安としては物件の８割までは楽勝で融資可能、場合によりそれ以上、つまり１０割近くまで可能です。これだと諸経費に貯蓄が消えてもまだ見込みがあります。

さて、それは置いておくとしても５０００万の物件に貯蓄が５００万ではほとんど頭金なしの購入なので、注文住宅はおろか、建売もギリギリの水準だと思いますよ。最低でも頭金２割が原則といわれています。

お礼

細かい計算等ありがとうございました。
1500万円以上の手持ちをつくるにはあと何年かかるか。
資金調達も考えたいと思います。

回答No.3

FF-man

今年の２月に建売住宅を購入した者です。
私の経験から少々アドバイスを。

間取りや外壁等がご納得いかず，注文住宅をご検討中とのことですが，私の場合，建売住宅ですが，いわゆる「建築条件付の土地」タイプで更地の状態での契約でしたので，建物の外観形状，構造的な変更（例えば，柱の位置の変更）はNGでしたが，サッシ，窓，外壁，ドア，壁紙，床材，キッチン，風呂，トイレ，照明等の仕様（色・形状・デザイン）については一定のメニューの中から自由に選ぶことができました。もちろん，追加料金さえ支払えば，更なる変更も可能と言われましたが，資金的な問題もあり，メニューの範囲内のみしか手が出ませんでしたが・・・・。

注文住宅の場合，文字とおり外観から内装・設備まで「自由」に選べると思いますが，建売住宅もプランによっては，ある一定の範囲内でそれなりの「自由な選択」が可能ですよ。その上，注文住宅は建売住宅と比べて決して安くありませんし，住宅ローン等の手続きもかなり繁雑になります。手続きが増えれば，手数料もそれだけかかります。

ですから，注文住宅だけに拘らず，もう少し自由度がある「建築条件付の土地」や「フリープランの家」等，幅広くお探しになってはいかがでしょうか。
ただ，こういったプランの建売住宅は人気があるみたい（不動産屋が言っていたので話半分で）なので，素早い情報収集が大事です。信頼できる不動産屋と仲良くなっておく必要があります。

気に入った住宅が見つかるといいですね。頑張ってください。

お礼

建築条件付の土地もいいですよね。いくつか気に入った更地が出てきたのですが、やはり人気が高くすぐ売れてしまいました。
ローンの手続きや手数料も注文住宅よりかからないにも拘わらず限りなく注文住宅に近いということでフリープランの建築条件付の土地も視野に入れて考えてみたいとも思います。
励ましのお言葉ありがとうございました！

回答No.2

bluematu

このくらいの頭金があれば大丈夫です。
しかし、土地から購入となると結構大変です。
もし、土地が仲介の入るような場合ですと４０万円
近く支払わなくてはなりません。
全て銀行から借りることが出来れば、良いのですが、
銀行から借りるとしても結構手数料が高いです。
保険代やらいろいろかかります。
頭金が４００万円でも、諸費用（手数料等）で
２００万円が消えると思ってください。
なので実際の頭金は２００万円になります。

まるまる４００万円が頭金になると思っていると
後で大変なことになりますので、頭金に使えるのは
２００万～３００万円と思っていてくださいね。

お礼

やはり手数料は結構とられてしまうのですね。
少ないながらも頭金が間に合うようなので少しほっとしました。
まだまだ土地を探している最中なので、少しでも頭金にまわせるように節約生活に励みます。
ご回答ありがとうございました。