住宅ローン★持分にかかわる問題

質問

これから中古物件を購入する者です。
自分でも問題点がはっきり判らないのですが、
そもそも、事の始まりは自営業者の私が、事業の将来性を考え
私が住む地方都市の中心部の５階建て中古ビルを購入すると言うものでして
1Ｆ店舗・2Ｆ事務所・3.4Ｆ住居・5Ｆ倉庫という用途です。
居宅面積が半分あれば低金利の住宅ローンで融資可能ということで
返済は事業経費にならないものの、私が全額返済していく形です。
当然、土地建物の所有者は私ということで、今後の投資や融資に関して
有利なのではとも考えておりましたが、よくある自営業者の悩みですが
ローンが通りません。そこで現在就職している妻を主たる債務者にし
私が、連帯債務者という形なら融資が通りそうです。（結婚５年）
そこで不動産の持分が半分ずつという形になるそうですが、
この状態でどんな問題が出てくるかお聞きしたいのです。
何が問題か判らないなりに私が気にしている事は
・全額私が返済で贈与税の問題は？
・今後持分を100%私（事業用）にできる？（贈与税問題）
・将来的にこの不動産を事業資金の融資で担保にしにくい？
・その他問題は？
この程度しか思いつきません。
住宅ローンを使いますが、本音は事業用、投資用に有利にしたいという事です。つまり事業的な信用、資産、イメージや、賃貸にしたり売買して次の物件につなげるなどの事も大事に思っています。
私ならこうするとか、これで良いのか悪いのか。ご意見を下さい。
的の絞りきれていない質問ですいません。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

＞全額私が返済で贈与税の問題は？
どちらが幾ら支払したかの調査はありません。が主債務者が奥さんなら奥さんの口座からの引き落としになります。
＞今後持分を100%私（事業用）にできる？（贈与税問題）
住宅ローンが完済になるまでは出来ません。
＞将来的にこの不動産を事業資金の融資で担保にしにくい？
あくまで担保価値の問題です。事業資金の場合は名義は問いません。住宅ローンの残債より金融機関が査定する担保価値があればその差額分は、事業資金としての担保になりえます。
また賃貸ビル等の場合、担保価値だけでなく収益性が問題です。住宅ローンや固定資産税、管理諸費を支払い毎月幾ら残るのか？が問われます
。またビルの中古の場合は、最初は15年その後10年単位ぐらいで改修費用が結構かかります（特に外装や防水、鉄骨階段の補修など）その辺りも考慮して、運営の計画を立てられれば良いと思います。理想はその賃貸収入で貯蓄が出来て次の物件を購入する資金が作れることです。それが出来れば簡単に借りられる様になります。テナントではなく自己使用だと収益性は無いので単純に担保価値の問題だけです。
夫婦であれば共有でも単有でも金融機関の見方は変わらないと思います

お礼

質問に対して率直な答えを有難うございました！
そしておっしゃていることもその通りだと感じました。
大いに参考にさせていただきます。

回答No.2

poolisher

具体的なプランが不明なので、大ざっぱですが、

奥さん名義の住宅ローンを利用するということは、
　・資産は共有。遠い将来にわたってパートーナーであることにお互い
　　の覚悟が必要
　・少なくとも住居部分は賃借させることはできません。（住宅ローンの制限）
です。

将来の後腐れとか気になるのであれば、住居部分も賃貸に回すことに
して、事業ローンで計画されたらどうでしょうか？

お礼

事業ローン。。本来正当なやり方ですね。
考えて見ます。ありがとうございました！