どちらを繰上げ返済した方が得ですか？

質問

2001年5月～35年ローンを公庫で組んでいます。
(1)2070万円借り入れ（うちボーナス800万円）利率は10年まで2.8％、10年以降4.0％
(2)1000万円借り入れ（うちボーナス200万円）利率は10年まで3.8％、10年以降4.0％です。2001年1月に192万6849円繰上げ返済をして2025年4月までの返済になりました。
今、440万円ほどあるので、また、期間短縮の繰上げ返済をしようと思いますが、いろいろなシュミレーションを見ても、2回目の繰上げ返済のシュミレーションがなくて、どちらが得かが計算できません。どちらを返すほうがお得か教えて下さい。お願いします。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

公庫は２段階金利だからわかりにくいですね。
まず、１０年以降の金利はあくまで１０年以降に適用される金利です。

＊繰上げ返済しても前倒しで金利が上がることはありません＊

で、どちらがお得になるのかは単純ではありません。

必要な情報は「現時点の元金が幾らなのか」です。

いちばん簡単な計算方法は、出回っているシミュレーション（始めに借り入れるときの計算でＯＫ）の計算を使い、１又は２を単独で計算します。
そして、個々について「総支払額－繰上げ時点、つまり現時点の元金」Ａ１，Ａ２を計算します。

注）総支払額＝（支払い残り回数－１）×支払い金額＋最終支払い金額
で、期間短縮形ですから、
元金と返済期間と毎月返済額の関係（簡単には表形式でありますね？）から「毎月返済額が同一」の条件で「元金」に対応した期間を求めます。

Ａ＝Ａ１＋Ａ２が支払うトータルの利息ですから、これが最小になるのが一番お得であるわけです。
なので、現時点の元金から繰上げ返済分を
ａ）１のみ、
ｂ）１と２両方に平等分配
ｃ）２のみ
の３通り行い（つまり元金から繰り上げ分を差し引く）、それぞれのＡａ，Ａｂ，Ａｃを計算します。
この３つを比べて、たとえばＡｃが一番大きいとすると、Ａａ，Ａｂの中間をとってまた計算します（これをＡｄとする）。
Ａａ，Ａｄ，ＡｂでＡａが一番小さければ、Ａａの返済方法つまりａ）が一番良い、
Ａｄが一番小さければ、ａ）とｂ）の中間的な方法が一番良い、
Ａｂが一番小さければ、ＡｂとＡｃの中間が良い方法
ということが判ります。

つまり３通りのパターンを計算して、返済方法に対して一番Ａが最小になる点を推定して追い込むということです。

なお、今後また繰上げ返済するのであれば、あまり厳密にやっても意味はありませんから、適当なところで打ち切ります。
（今後の繰上げ返済の仕方でもまた関係が変化するため）

では。

お礼

お礼が遅くなりました。
難しいですね～。金利が前倒しで上がる事がないそうで、安心しました。この計算も難しくてじっくりやってみます。ありがとうございます。

回答No.5

sai2003

＃４の修正と補足

金利の低い最初の10年を有効に使うようにする
　　↓
金利の低い最初の10年を残すようにする

両方の金利４％の部分の返済が終了したら、次は3.8％の方を返済するのが得。

お礼

まとめてお礼させてもらってすみません。
お金関係は難しいですね。又相談させてもらいます。
ありがとうございました。

回答No.4

sai2003

＃２のつづきです

＃３のかたの回答で
＊繰上げ返済しても前倒しで金利が上がることはありません＊
とのことですから、次のように考えられると思います。

原則：金利は残高に対して計算される。
　　　従って金利が高い部分の元金返済が得。
　　　利息が　４％→3.8％→2.8％
　　　　　　　　　　の順で返済するのが得。

返済(1)と返済(2)、どちらも返済開始より10年以降の金利は４％なので、返済開始より10年目まで短縮する繰上げ返済の場合、４％の部分を返済していることになります。となるとその範囲内であればどちらでも同じといえます。
そう考えた上で
返済(1)と返済(2)の返済期間で金利の低い最初の10年を有効に使うようにするのが最もお得となります。
つまり両方の返済期間が同じようになるように返済していくということになるでしょう。

付帯事項
実生活において、2本の借入金の一方を全額返済すると、月々の返済が残りの1本のみとなります。
ずいぶんと精神的にゆとりが出ると思います。

回答No.2

sai2003

＃１の続きです

(1)は繰上げ返済していないということですので、単純に(2)を繰り上げ返済するというのがお得と考えられます（利息が高いからです）
それに、公庫の繰り上げ返済をする場合、複数の借入金がある場合、どちらを返済するかの順位があることがあります（この場合、２になるのでは？）

>期間が減ると、金利って減った分だけ先の分になるんですか？

１０年までと考えずに、１２０回までの利息が3.8％と考えてください。
繰り上げ返済で120回分までを返済したら、次回は121回目からを返済すると考えて、４％になると思ってください。
通常、繰上げ返済はそう考えていたはずです。

最終的な確認は公庫にてお願いしますが、
今回のご質問の要点は、この部分ですね。

回答No.1

sai2003

単純に利息が高いほうを返済するのが得なはずです。

利息は借り入れ残高に対して、毎月計算しているものです。
繰り上げ返済とは、その元金（借入残高）そのものを減らすわけですから、金利が高い借り入れ分を減らすのがお得です。

ただ、ご質問だと既に最初の10年分の返済は繰り上げ返済されている様子なので、
借り入れの2本とも、現在は10年以降の4%金利なのでは？
それだったら、どちらを返済しても同じですね。

お礼

さっそくありがとうございます。

補足

ごめんなさい！説明がうまくなかったかと思いますが、一部返済しているのは（２）の方のみで、（１）はまだ、35年ローンが残ってます。
それと、期間が減ると、金利って減った分だけ先の分になるんですか？繰上げ返済とは別に10年間は10年までという金利なのかと思ってました！