転勤で自宅マンションを賃貸しているのですが・・

質問

転勤に伴って、自宅マンションを賃貸に出しています。
借主がルーズな方で、家賃の入金が遅れがちだったのですが、
5月から、家賃の8割くらいの金額しか入金して来ないことが3ヶ月続き、
不動産屋さんのアドバイスで、退去通告を配達証明で送りました。

不動産屋さんの話では、離婚されて、契約者であるご主人は家を出ていて、
お子さんとパート勤務の奥様だけで住んでいるとのこと。
初めは、ご主人が慰謝料のつもりで家賃を払うと言っていたのですが、
滞ってしまったようです。

結局４ヶ月遅れて家賃の不足分を入金して頂き、
現在の契約で保証人になっている奥様のお母様が契約者となり、
保証人を奥様にして、子どもが学校を卒業する再来年4月までの
定期借家契約として再契約して欲しいと申し入れて来られました。

不動産屋さんからは、それが一番いい方法ではないかということだったのですが、
不動産屋さんが送って来た新しい契約書を見てみると、
借主の住所は書いてない、連絡先の電話番号は携帯の番号のみ、
保証人の電話番号も携帯番号のみ、勤務先の欄は両方とも空白のままでした。
（契約者は年金生活者ですが、息子さんと同居されていて
年金を家賃にまわせる、とのことです。）

定期借家契約、というのも契約書の特記事項として、
「再来年4月までの契約とし、再契約はできないものとする」
と書いてあるだけです。
2年くらい前に家賃が何度も遅れた際、不動産屋さんを通じて、
「次に遅れた時は、文句なしに退去します」
と念書を書いて頂いているのですが、不動産屋さんに、
それでもすぐ出て行けとは言えないのだと言われてしまいました。
（裁判所に申し立てをして、数ヶ月かかってやっと強制執行できるとか・・）

不動産屋さんが色々親身になって動いて下さっているのはわかるのですが、
こんな状態で再契約してもまた家賃の遅れ、
期限が来ても居座られるのではないかと不安です。
保証会社を間に入れて欲しい、と言ったのですが、
定期借家契約の場合はできないのだと言われてしまいました。

きちんと家賃を払って頂けて、契約通り期間終了後に退去してもらえるのが一番いいのですが、
再契約の手続きの際、しておいた方がいいことなどありますでしょうか？
自分なりに検索して調べてみたのですが、
なかなかわからずに不安な気持ちでいます。
アドバイス頂けると幸いです。

回答No.4

monnjya · ベストアンサー

まず、現賃貸借契約をきちんと契約解除した上で
新しく定期借家契約を締結する方がより確実かと思います。

居住用の賃貸借契約において普通賃貸借から定期借家に変更する場合、
借主が十分に理解しないまま切り替えられるおそれが万が一にでもあるといけないため、
当分の間は、切り替えは認めないことになってます。

現借り主である、出て行ったご主人と合意契約解除契約を書面で締結し
敷金も精算し、あらたに定期借家契約を締結、敷金を新たにあづかる
とした方が元の契約との切り替えが明確になるかと思います。
（更に言えば、原状回復義務が曖昧になるので契約者変更は避けたい）

次に書類についてですが、
普通賃貸借契約書に特記事項を付けるのではなく
定期借家専用の契約書・締結前の説明書面を使って契約しましょう。

理由：
普通賃貸借契約書は契約の更新を前提とした条項などが記載されているので、単純に「期間の満了により、契約の更新がなく、借家契約は終了する」旨を記載するだけでは、契約書全体としては矛盾が生じ、場合によっては定期借家契約としては無効とされる可能性もあるので。

また、契約締結時に、契約書と別に貸主から借主に対して、「契約の更新がなく、期間の満了によって賃貸借が終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。（不動産会社の行う重要事項説明と別途必用です。）

最後に、定期借家でも保証会社使えるところありませんでしたか？
（今回のケースの様な場合は詳細は要確認が必要ですが）

補足

詳しく、わかりやすいアドバイスをありがとうございます。
やはり、特記事項だけの記入では無効とされるおそれがありますよね。

アドバイス頂いたように、きっちりと手続きして頂けないか、
不動産屋さんに問い合わせしてみたいと思います。

保証会社については、期間が2年未満なので無理なのかな？と思っていますが、
ただ、期間的に問題がなくても、事前に審査があればこの借主さんの状態だと、
審査に通らないようにも思います。
多少手数料を支払っても、保証会社にお任せできる方がずっとよいのですが・・。

回答No.3

bouhan_kun

現在が定借でないなら、ぜひその申し出に乗るべきです。
そうしないと、相手が同意しない限り、自動更新され、未来永劫居住権が解除できなくなる可能性があり、その場合相手のごね得となります。そのばあい、貸主の自己都合として、立ち退き料も発生する。家賃滞納を自由に追い出すにしても、相応の期間と、裁判所の執行命令、弁護士費用などがかさむ。労力だけかさんで、いいことはありません。

で、定借ならば、契約の自動更新がないので、その時点で強制的に追い出すことも可能です。もしその間に何があったとしても、それは期間が決まってることだし、保証人もついてるようなので、その辺でリスクをヘッジしてるととらえてもいいのではないでしょうか。

補足

アドバイスありがとうございます。
現在の契約は定期借家ではないので、私も不動産屋さんから、
今回のお話を頂いた時には正直安心したのです。

ただ、契約書に特記事項として「平成22年4月までの契約とし、
再契約はできないものとする」と書いてあるだけですので、
本当にその時点で退去して頂けるものなのか心配しています。
（契約書に書いてある文章が実際に有効であるなら、
家賃が何度も遅れた時点で、敷金を放棄して即刻退去しなければならないことになっています。）

また新しい契約では、年金生活者である入居者の実母さんが契約者となり、
保証人が入居者である奥様となっています。
（実母さんは同じ市内に奥様の弟さんと同居されているそうです）
ですので、新しい契約での保証人は、実際問題アテにならないような状態です。
賃貸契約書に書いてある連絡先も、携帯の番号だけですし、
普通なら、こんな契約を結ぶ人はいないのではないかなあ、
と思ったりしているのですが・・。どんなものでしょうか。

回答No.2

clued

賃借法には詳しくないので個人的な意見だけ書かせていただきます＾＾

まず随分とお優しい不動産屋さんだなぁと思いました。
私も４年ほど同じアパートに住まわせていただいているのですが、
１度だけ、数日家賃の払いが遅れたことがありました。
引き落としにしていたので別の支払でお金が足りなくなっていることに気付かず、
家賃引き落とし日の数日後に残高確認で気づきました。
不動産屋さんに言われる前に（当たり前ですが）こちらから出向き謝罪し、
気をつけますと全額その場で払って帰ってきました。
スタッフの方もそうですか、わかりましたとにこやかに送り出してくださったのですが・・・。
翌月、かなり強気な文面で「次やったら保証人も呼んで即刻退去して頂く」とのお手紙が届きました。
さすがに謝罪して終わったことに念を押すというより脅すような文面だったので不快でしたが、
過失はこちら側にありますもの、仕方ないですよね。

こういったことを考えたら、私は商売で貸してる物件じゃないならさっさと追い出していいんじゃないかなぁと思いました。
ちょっとした不手際での家賃遅れでこれだけのことになるし、本人もものすごい罪悪感があって当然です。
それが何度もとなるならば、新しく契約を結ばずに契約を切ってしまう方法もありますよね。
強制執行はただならぬお金がかかりますが、時間をかけて交渉すれば可能かも知れません。

とはいえ現状の解決にはなりませんので１つの妥協案を。
私は不動産屋さんに家賃３カ月分の補償金を払ってあります。
これで万が一家賃未払いが発生した場合にそちらから清算して退去することになっています。
これは契約時に収入が安定していなかった為ですが、お金に余裕のない方との契約なら保険をかける必要もあるかと思います。
よかったらご検討ください。

参考までに＾＾

お礼

ご自分の経験からのアドバイス、ありがとうございました。
厳しいくらいの不動産屋さんの方が、貸主としては有難いですよね。
家賃が一度くらい遅れても、その後きちんと対処して下さるcluedさんのような方に借りて頂ければよかったのですが・・。

こちらの不動産屋さんも、色々対処して下さっているのはわかるのですが、
入居している奥様がやっかいな方で、
離婚前はご主人から預かった家賃を遣い込んでしまったり、
今は家賃の請求書が届いていても、
実際に家賃を支払ってくれることになっているお母さんの方に
渡さずに放棄していたり、という状況のようです。

初めの契約時に、家賃の補償金というか、
家賃の約3ヶ月分の敷金をお預かりはしています。
今後またトラブルになった場合は、これを家賃に充当させつつ、
出て行って頂くように交渉を進めて行くのがいいかもしれませんね。

回答No.1

noname#96023

ある程度の誠意を持った対応をしている借主だとは思いますけどね。
新規借主を探すとしても、その借主の人間性はわからないし、空き家リスクも大きいですし。

どちらにしても貴方が持つ不安は不動産を貸す火と全てが持って鋳物ですよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。
遅れながらも一応これまでは賃料を払って頂いて来たので、
誠意を持った方だと思うべきなのかも・・と思います。

賃貸に出して、借りて頂いたのはこれが初めてなのですが、
この方が出られたら、自分が戻って住むか、
それが無理なら売却する方向で考えようと思っています。