仮押さえ中なのですが・・・何かせかされているようで・・・

質問

先日、希望に近い物件があり、空き予定の段階で仮押さえをしました。（家賃1ヶ月分支払い済）現在の住人は12月末に転居予定で、実際に住めるのは1月下旬になるとのことです。実際の部屋を内覧するまで、本契約はしない・・・と言った途端に不動産屋さんの対応が、何となくせかすような感じに思えて仕方がありません。
・・・といいますのも、担当の方は家賃と保証金のどちらも値段を下げるという交渉に成功した段階で、即契約できると思っていたようなのですが、主人が「どうしても部屋の明るさ（日当たり）が気になるので、本契約は内覧してから・・・」と言い、思いがはずれた感があったようです。

先日、仮押さえ金の家賃1ヶ月分を持って来店した際に、本契約となれば初期費用は大体どのくらいかかるのか・・ＦＡＸで明細書を送ってくれるようにお願いしたのですが、翌日連絡があり「まだ契約書が来ていないので、詳しい値段がわからない」と言われました。
詳しい値段ではなく、大体のものでいいと言っても金額のことははぐらかされてしまい、「明日には契約書が届くと思うのでＦＡＸします」とだけ言ってきられてしまいました。
その後、先程連絡があって、「明日お店の方で宅建主任の説明があるので来て欲しい。その時に金額は伝える」と言われました。明日は予定が入っている為、朝に電話しますとだけ言ってきったのですが、宅建主任の説明って一体なんなのでしょうか？

それって本契約を決めてから聞くものではないのですか？
それに昨日の電話では「更新料はかからないが、保証料（？）がかかる」みたいなことを言われました。そのことについても何の説明も受けてなかったので、どういうことなのか気にもなっています。

こちらとしてもまだ本契約ではない、1ヶ月分を捨てる覚悟でした仮契約なのでのんびりとしていたのですが、不動産屋さんの行動と話しぶりがせかされて無理やり本契約に持っていかれてるような気がしてなりません。私の思い過ごしでしょうか？

回答No.4

torokuro · ベストアンサー

こんばんは、不動産営業マンです。

先の回答者様もおっしゃっているように、それは契約を急がせています。
良識ある不動産屋なら、入居中で内覧できない状況であれば、仮押さえ（申し込み一番手と言います）をして、現在の入居者が退去してから内覧させた上で契約となります。
この際、ルームクリーニングやリフォーム前に内覧させて、どのようなリフォーム内容にするか次の入居者と相談することもあるくらいです。

さて、質問者様の疑問をひとつひとつお答えしていきます、長くなりますが宜しくお願いします。

＞先日、仮押さえ金の家賃1ヶ月分を持って来店した際に、本契約となれば初期費用は大体どのくらいかかるのか・・ＦＡＸで明細書を送ってくれるようにお願いしたのですが、翌日連絡があり「まだ契約書が来ていないので、詳しい値段がわからない」と言われました。

詳しい値段がわからないのは当然です。退去の日程や清掃、リフォーム期間の日数によって日割りの家賃が変わります。変動額は賃料の一ヶ月分以内にプラスマイナスがあります。信用のため（結果不信感を買っていますが）いい加減な金額を提示したくないのかも知れません。
が、私の所なら、大体このくらいで、最低いくら、最高でもいくら、と仮明細書はお渡しします。質問者様の行かれた不動産屋はおそらくただの仲介会社で、営業マンも勉強不足な感じがしますね。

＞「明日お店の方で宅建主任の説明があるので来て欲しい。その時に金額は伝える」と言われました。明日は予定が入っている為、朝に電話しますとだけ言ってきったのですが、宅建主任の説明って一体なんなのでしょうか？

これは重要事項説明ですね。通常は契約時に行われます。
先の回答者様は思い違いをされているようですが、賃貸物件の契約時にも必ず行われる説明で、宅地建物取引主任者の免許を持つ者が、その免許を提示してからすることが義務づけられています。

＞それって本契約を決めてから聞くものではないのですか？
上記の通り、契約時に行うことが通常です。
契約前に行うものではありません。推測ですが、重要事項説明時の流れで契約させてしまおうという可能性が高いです。

＞更新料はかからないが、保証料（？）がかかる」みたいなことを言われました。そのことについても何の説明も受けてなかったので、どういうことなのか気にもなっています。
更新料不要は近年とても多くなってきました。通常であれば賃料一ヶ月分程度を二年に一度払わなければならないので更新時の退去を防ぐ意味でも人気ですね。
保証料とは保証人不要制度、もしくは原状回復保証などの料金かと思われます。これは賃料や保証内容によって変動しますので一概に「いくら」とはお答えできません。

＞こちらとしてもまだ本契約ではない、1ヶ月分を捨てる覚悟でした仮契約なのでのんびりとしていたのですが、不動産屋さんの行動と話しぶりがせかされて無理やり本契約に持っていかれてるような気がしてなりません。私の思い過ごしでしょうか？

思い過ごしではありません。
が、どうにも良い不動産営業マンとは思えません。
勢いに任せて契約締結をしてしまおうという魂胆が見え見えですね。

同業者だからと言って擁護するつもりはありませんが
不動産屋の報酬は全て成功報酬です。契約が流れれば無収入になります。
さらに入居希望者は契約締結までの間にノーリスクで契約をキャンセルできます。これは不動産の営業マンが泣けばいいだけでなく入居者を心待ちにしていた家主にもかなりの負担（金銭的にも精神的にも）になります。通常であれば申し込みをした時点でその物件の募集をストップしますので「やっぱりやめます」というキャンセルは家主、不動産屋とも大打撃になるのです。
だからと言って今回のご質問内容のように、どんな営業をしても良いわけではありませんが……。

物件自体が良いのであれば、このまま退去後の内覧まで待つことも手です。が、他の入居希望者が内覧せずに契約すると言い出せば、質問者様が入居するチャンスはなくなります。不動産は先着順ですが、契約するかどうかわからない場合は、確実に契約する入居希望者を優先します。

ですので、先（内覧前）に契約するという人間が現れたら、その物件はあきらめてもよい、というのであれば現状の希望をそのまま貫いて下さい。
それじゃあ困る！　というお気持ちはよくわかりますが、万が一にでも質問者様が内覧後にキャンセルされたら……と心配する「家主」の気持ちもどうかご理解下さい。

お礼

回答頂きありがとうございました。
とても参考になりました。
その後、主人が担当の方と話し「本契約は内覧後」ということで、再度確認をとりました。
今後も自分たちのペースを崩さず、内覧できる日を待ちたいと思っています。

回答No.3

nekotown

＞宅建主任の説明って一体なんなのでしょうか？

おそらく、重要事項説明だと思います。
本契約の前に、契約期間や敷金などについて必ずしなければならない説明です。
宅建主任でないと出来ない説明ですからほぼ間違いないと思います。
契約前の説明ですから、そのあとで契約を断ることももちろん可能ですが、
なし崩し的に本契約まで結んでしまおうという魂胆かもしれませんね。
非常に重要な説明なので、疑問点は遠慮なくぶつけたほうが良いと思います。

お礼

回答頂きありがとうございました。
皆様のご意見、とても参考になりました。
不動産屋さんのペースにはまらないように、自分たちのペースで進めていこうと思います。

回答No.2

0621p

宅建主任の説明とは「重要事項説明」と言うもので、売買だけでなく賃貸にも当然あります。No.１の方のご指摘は間違いです。
しかし本来は申込金を払う前にするべきなのですが、説明が後になるのはおかしいですね。
お支払いになった１か月分は捨てる覚悟とのことですが、「重要事項説明を受けていなかった、保証料の件も聞いてなかった」と言って、キャンセルするなら返してくれるように主張すれば良いと思います。
不動産屋から言わせれば、家賃の交渉までしたらすぐに契約するのが普通です。急にせかすように感じたとおっしゃってますが、不動産屋としては普通のペースで進めているだけだと思います。
ご主人のおっしゃるように内覧するまで本契約を待ってくれるならいいですが、待ってくれないかもしれません。その際は上記のように既にお支払いの１か月分は返してくれるように主張すれば良いでしょう。

お礼

回答頂きありがとうございました。
皆様のご意見、とても参考になりました。
不動産屋さんのペースにはまらないように、自分たちのペースで進めていこうと思います。

回答No.1

風車の 弥七（@t87300）

思い過ごしではありません、本当にせかしているのです。
不動産屋の常套手段です。

急ぐことはありません。
質問者様のペースで行ってください。

宅建主任者の説明は普通は不動産購入の時にするものです。
法的に義務付けられていますが賃貸では余り聞きませんね。

良い物件があるならそちらに乗り換えても良いと思いますよ。

お礼

回答頂きありがとうございました。
皆様のご意見、大変参考になりました。
不動産屋さんのペースにならないように、あくまでこちらのペースで動きたいと思っています。