住宅ローン 変動と固定金利のローン比較

質問

住宅を新規で購入し、住宅ローンを今度の9月に実行する事になりました。
借り入れ金額が、3500万円になり、2つの金融機関で迷っております。
※支払いは、毎月12万が限度で、ボーナスはなしにしたいです。
■銀行1
変動金利：1.225%　（全期間1.4%優遇）
フラット35：3.00%　（団信抜き）
■銀行2
3年固定：1.8%　（3年後からは1%優遇）
35年長期固定：3.00%　（団信込み）
それぞれ50%ずつ借りようかと思っておりましたが、周りの友人達は皆
できるだけ変動金利を多めにした方がいいと勧めます。確かに過去10年
の金利の推移表をみても、短期プライムレートは、2.1-2.8%で推移して
おり、2%台であれば、変動が友利だなあと最近思い始めました。
元々上記銀行2で考えていたのですが、変動金利の話もあり、銀行1で
変動を60%、フラットを40%にしようかと悩んでおります。
何かよいアドバイスを頂けますと幸いです。

宜しくお願い申し上げます。

回答No.5

Domenica

おはようございます。Domenicaです。

> 差し支えなければ、MIXプランで計算できるようなソフト（マクロ）をご紹介頂けると、ありがたいです。
> ※vector等にあるソフトで何度か試したのですが、MIXだとどうにもうまくいきませんでした・・。

住宅ローンのシミュレートですと、よくvector等のソフトが照会されているようですね。
ですが、私はそういったソフトを使ってシミュレートしたことがないんですよ…。
ですから、ご紹介することができないんです。
私は、元利均等型の場合は、エクセルの標準のテンプレートに入っている『ローン計画書』を使っています。
ミックスタイプ（融資２本）でボーナス併用であれば、このブックを４枚並べてシミュレートしています。
慣れれば結構楽なんですけれど…。
元金均等型ならば、もっと簡単にエクセルでてきますし。

…ということで、ご希望のようなものを紹介できません。
ごめんなさい。

お礼

回答が遅くなり申し訳ございませんでした。
引越し等があり、net環境がなくなっておりました・・・。

色々と参考になりました。
結果としては、1750万／35年固定＋1500万／3年固定で借り入れを
実施致しました。金利の動向をみて、どちらかを繰り上げ返済
していこうと思います！

お世話になりました。ありがとうございます。

回答No.4

Domenica

三度こんにちは、Domenicaです。

> 繰り上げ返済しないと175万も余計に払うなんて、恐ろしいです・・。
シミュレートは、『全期間にわたって1.60％の金利が維持された場合』ですから、金利が上がれば払うべき利息はもっと増えますよ。
３年固定の特約の更新を続けられ、３年ごとに300万円ずつを続けていけば、金利が上がったことによって増えた利息を減らすことができますけれどね。
金利の高い期間を減らせば減らすだけ、利息が少なくて済む訳ですから、頑張って早いうちに繰上返済をしてください。
あ、書き忘れていましたが、繰上返済は『期間短縮型』の話です。

> 自分の考えでは、今回の下げは一時的なものであると考え、びびってしまい、35年50%＋5年固定50%まで、検討する始末です・・。
> 優遇が5年後に1%に減ってしまう事から、変動はやめて、短期分の3年or5年（1.75%）もありかと思いますが、ご意見を頂戴できると幸いです。
> 過去ログを見てると、毎年上がる上がるといわれて、それほど上がってないのが、気がかりですけどね。。。
今の（金融市場の）状況は、全てアメリカのサブプライムのせいです！
『この先』どうなるかについては、既に日銀だけの問題ではなくなっていますし、それどころか、日本の（経済・金融）情勢だけでどうこうできる状況ではなくなっています。
ですから、日銀の総裁、副総裁、審議委員各氏の発言はもとより、これまで以上にアメリカの要人の発言にも神経を尖らせていなければならないんですよ。
福井日銀総裁は、任期中（日銀総裁の任期は５年なので、来年３月で任期切れ）に（８月を含めて）あと３回は利上げを行う予定だったと言われていますが、この状況ではどうなることやら。
まあ、９月に各金融機関で住宅ローン金利の下げがあったと言っても、政策金利につられたものではありませんから。
確かに８月下旬頃に10年国債の利率も下がっていましたが、安定してきていますし、まだ９月に利上げがあると見ている日銀ウォッチャーは半数ほどいます。
９月に利上げがあり、10月の住宅ローン金利を上げる前の『囲い込み』（新規顧客の獲得）のための『一時的な下げ』とも受け取れます。

ミックスプランの場合、全期間固定の『利息額』を目安にして、変動or短期固定の金利がどこまで上がると全期間固定の『利息額』と一緒になってしまうのかを、いろいろなパターン（借入額の割合、繰上返済）でシミュレートされてみるといいですよ。
ここでするには、膨大な量になってしまいますので（面談してお話しているのならばして差し上げられるんですけれど…）、エクセルのテンプレートなどを使うとパターンの比較がしやすいです。
一度試してみてください。

本当に、先のことはなんとも言えないので（私が教えてもらいたいくらい…）、中途半端な回答になってしまい、申し訳ありません。

お礼

Domenicaさん
何度もありがとうございます。
おっしゃるとおり、金利の先の事はだれもわからないんですから、
まったくあやまる必要はありませんよ。こちらこそ、色々とすい
ませんでした。。。

>ミックスプランの場合、全期間固定の『利息額』を目安にして、変動
or短期固定の金利がどこまで上がると全期間固定の『利息額』と一緒になってしまうのかを、いろいろなパターン（借入額の割合、繰上返済）でシミュレートされてみるといいですよ。

上記シミュレートを実施し、より検討していきたいと思います。
差し支えなければ、MIXプランで計算できるようなソフト（マクロ）
をご紹介頂けると、ありがたいです。
※vector等にあるソフトで何度か試したのですが、MIXだとどうにも
うまくいきませんでした・・。

繰上げ返済方法についても、いまは漠然としており、短期の3年固定
等の金利が2%を割り込むまでは、35年の方を繰り上げしていこうか
と思ってますが、間違っていますでしょうか？

★実行日もせまってきており、迅速な回答、誠に感謝致します。

回答No.3

Domenica

＃２です。

９月の金融政策決定会合は、18日（火）・19日（水）です。
ここで追加利上げがなければ、10月に変動金利型の店頭表示金利が上がることは考えづらいです。

ただ、２月の決定会合でも利上げがあったのはご存知のとおりですが、これに合わせての短期プライムレートの上げは、実行した金融機関と実行していない金融機関があります。
２月の決定会合の利上げに伴う、住宅ローンの変動金利型の金利の上げは、多くの金融機関で４月に行われましたが（変動金利型の金利の見直し月を４月と10月に設定している金融機関が多いため）、メガバンク３行＋りそな＋四大信託銀行で、変動金利型の金利を上げたのは、みずほ信託銀行だけでした。

４月に行わなかったからその分を10月に…とも考えられますが、今の経済・金融情勢等を見ますと、やはり９月に追加利上げがなければ、10月の変動金利型の店頭表示金利の『上げ』はないだろう…と思います。
『下げ』もないとは思いますが…。

私は、現在の情勢からは「10月の決定会合での利上げはタイミング的に難しいので、９月にちょっと強行ででも利上げをしなければ年内利上げはないだろう。」と見ていますが、こればっかりはどうなることやら。
８月だって、サブプライムさえなければ…ですからね（私は８月利上げで計画を立てていたんですが、直前に計画を総見直し…）。

> 銀行2の2年固定より変動のが高かったです・・・
みずほ信託銀行の９月の店頭表示金利は、
変動金利型　2.875％
２年固定　2.650％
３年固定　2.750％
で、３年固定でも変動金利型より低くなっています。

> 繰上げ返済は、年80～100万程度考えておりますが、どちらの銀行も繰上げ手数料が21000～35000円程度かかるとの事でした。
となりますと、銀行２では繰上返済を２本の融資のうち１本に絞らないといけませんね。
金利上昇を懸念するならば、「金利の高いものから繰上返済をする」というセオリーを無視しなければなりませんが、そうしておいて短期の金利が上昇していかなければ、損ですよね。
判断に悩むところです。

> 通常35年で2000万借りた場合、1年毎に35000円の手数料を払ってでも
毎年返した方が、3年後に300万繰り上げするより、お得なのでしょう
か。。。
銀行２の３年固定の９月の適用金利は1.60％でしょうか？
比較は「毎年100万円ずつ繰上返済した場合」と「３年後に300万円を繰上返済した場合」なので、金利の上昇は考慮する必要がありませんから、完済まで金利の変更はなしで計算してみますね。
住宅ローン控除まで考えるならば、毎年１月に繰上返済をするとお得になるのですが、それは省いて、毎月１回の方は12回目、24回目、36回目の返済にあわせて繰上返済をするとし、３年後にまとめての方は36回目の返済にあわせて繰上返済をするとします。

それでシミュレートしてみますと、
(1)全く繰上返済をしなかった場合の総利息額は、6,132,943円。
(2)毎年100万円ずつ３回繰上返済をした場合の総利息額は、4,302,936円。
(3)３年後に300万円繰上返済をした場合の総利息額は4,376,164円。
…となります。
１回あたりの繰上返済多数料が35,000円ならば、(2)では105,000円、(3)では35,000円になりますから、総利息の差額を考えると「ほぼ同じ」なので、「どっちでも変わりません。」になりますね。
でも、短期固定ならば、固定期間の終了にあわせて繰上返済をすれば、繰上返済手数料は無料になることもあると思いますし…。
その点はいかがでしょう。

> 長期固定を多めにしたほうがいいような気もしてきました。。。なぜなら、銀行2の35年長期が2.7%になっていたからです。
あら～。
これは心惹かれますね。
９月は、どの金融機関でも、短期も長期も金利を下げましたからね。
悩んでください（と、質問を振り出しに戻してしまう私）。

お礼

Domenicaさん
色々と詳細な情報提供ありがとうございました。
お忙しい中、貴重なお話を頂き、感謝致します。

>銀行２の３年固定の９月の適用金利は1.60％でしょうか？
比較は「毎年100万円ずつ繰上返済した場合」と「３年後に300万円を繰上返済した場合」なので、金利の上昇は考慮する必要がありませんから、完済まで金利の変更はなしで計算してみますね。

上記の件、かなり参考になりました。

銀行2：9月の3年固定→優遇後、1.6%です。
繰り上げ返済しないと175万も余計に払うなんて、恐ろしいです・・。
なんとしてもがんばって、繰上げしようと思います！！！
年100万ずつでも3年目300万でも大してかわらないとは驚きでした。
手数料を考えても、早ければ早いほうが、絶対いいと思っており
ました。
※おっしゃるとおり、3年固定の3年終了時なら、5000円くらいでした。
ですので、繰上げは3年目にしようと思います。

自分の考えでは、今回の下げは一時的なものであると考え、
びびってしまい、35年50%＋5年固定50%まで、検討する始末です・・。
優遇が5年後に1%に減ってしまう事から、変動はやめて、短期分
の3年or5年（1.75%）もありかと思いますが、ご意見を頂戴できると
幸いです。
過去ログを見てると、毎年上がる上がるといわれて、それほど
上がってないのが、気がかりですけどね。。。

宜しくお願いいたします。

回答No.2

Domenica

私（金融機関勤務で、現在の担当業務は『金利商品による資金運用』）が、「もっともらしいこと」を書くと、おそらくご質問者さまはもっと悩むと思います。
過去10年間という長いスパンを見ていらっしゃるようですが、その10年間がどういう時代だったかは、再度見ておいてください。
それと、海外と日本の『公的金利』がどの程度の差があるものかも。

ですが、個人的には「銀行1で変動を60%、フラット35を40%」お勧めしたいですね。
そして「繰上返済をどんどん」してください。
繰上返済がどんどんできるのならば変動金利型の割合を増やしても問題ないですが、繰上返済ができないのならば、固定金利型の割合を増やしておいた方がいいです。
そういうセオリーどおりのアドヴァイスしかありません。

また、『変動金利型の特徴』だけはしっかりご認識ください。
『未払い利息』を発生させないためにも、金利上昇局面においては繰上返済は必要です。
「年１回、100万円ずつ」くらいは繰上返済をしていかれるとよろしいかと思います。
再度申し上げますが、繰上返済ができないのならば、固定金利型の割合を増やしておいた方がいいです。
金利上昇の『上』の範囲は誰にも分かりませんが、『変動金利型の特徴』と『金利の上昇がどこまでならば50％：50％よりもお得』なのかをシミュレートしてみてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
色々と条件を確認した所、銀行2では、一度変動にすると二度と短期固定
には戻せないとの事でした。銀行1では、可能でした。

繰上げ返済は、年80～100万程度考えておりますが、どちらの銀行も繰上げ
手数料が21000～35000円程度かかるとの事でした。※フラットを除く
通常35年で2000万借りた場合、1年毎に35000円の手数料を払ってでも
毎年返した方が、3年後に300万繰り上げするより、お得なのでしょう
か。。。

本日、9月の金利を確認でき、それぞれ全てで下がっていたので、長期固定
を多めにしたほうがいいような気もしてきました。。。なぜなら、銀行2
の35年長期が2.7%になっていたからです。
変動金利は、かわっていなかったのですが、10月に変更になるんですよね？
10月の変動金利は、同じく下がるのでしょうか・・・。
（銀行2の2年固定より変動のが高かったです・・・）

質問ばかりですいませんが、宜しくお願い致します。

回答No.1

noname#96023

ある程度調べているようですが、
そこから先は勘ですよ。。。

ここで書き込んでくれたことは誰も責任を持ってくれません。
実際に金利動向なんて誰も保障できません。
もっともらしい理由も当たるも八卦、当たらぬも八卦
結局あなた自身が決めなければならないのですよ

お礼

ご返答ありがとうございます。
確かにそうですね。リスク回避か借り入れ初期の利息のデメリットか
判断つかなかったので、質問させて頂きました。
もっと検討してみます。