両親（親族）への賃貸

質問

近年中に自己資金で自分名義の中古マンションを購入し、両親に賃貸しようと考えています。賃貸額は相場の1/2程度とし、不動産所得を赤字にして自分の所得税・住民税の圧縮を図ろうと思います。
そこで質問です。
1.賃料を不動産収入として申告する場合、賃借人は両親（親族）でも税務上問題ないのでしょうか。
2.賃料が市場価格に比べて低い場合、どの程度までなら許容されるのでしょうか。また、著しく低いと認定された場合、差額分が両親に対する贈与と見なされるなど、税務上何らかの問題はありますか。

回答No.4

costa_rica

補足ですが、贈与とみなされた場合、そのみなされた金額が不動産所得の収入とみなされるでしょう。

経済的にみると、「低額の貸付」＝「世間相場の金額をいったん受け取る」＋「世間相場との差額の金額の贈与」となるからです。

回答No.3

costa_rica

No.2です。

　そのような改正の動きがあるということでした。

　現時点では損益通算できるようです。

　訂正させていただきます。

参考URL：

http://www.cao.go.jp/zeicho/tosin/pdf/170621.pdf

お礼

ご回答ありがとうございました。
参考URLのPDF文書も拝見しました。
事業的規模（5棟10室基準）というのはサラリーマン大家には敷居が高いですよね。
しばらく税制改正にならないといいのですが。

回答No.2

costa_rica

他に不動産を賃貸していないのであれば、他の所得、例えば給与所得とは損益通算できません。

　不動産所得が、『事業的規模』かどうかが問題となります。

　身内に対しての賃貸なら、「著しく低い」の判定は難しいでしょうね。世間相場にするのが無難でしょう。

補足

ご回答ありがとうございました。
確かに事業的規模かどうかで経費計上できる内容が変わってくるようですが、事業的規模でなければ損益通算できないということはないと思いますが、いかがでしょうか。

回答No.1

mukaiyama

＞賃借人は両親（親族）でも税務上問題ないのでしょうか…

贈与税を払う覚悟ができているなら、問題ありません。
生計を一にする親族に払うお金は経費とならず、もらったお金も収入とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

ただ、質問者さんが例えば嫁いだ娘で、両親とは完全に「生計が一」ではないと言い切れるなら、この限りではありません。

＞2.賃料が市場価格に比べて低い場合、どの程度までなら…

赤の他人に貸すとしてもここまで下げられるという数字が、一つの目安でしょう。

＞著しく低いと認定された場合、差額分が両親に対する贈与と見なされるなど…

それはそのとおりですが、その前に「生計が一」であれば、収入そのものが不動産所得とは認められません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

回答ありがとうございました。
一部書き足らない点がありましたが、両親と生計は完全に「別」です。
両親に仕送り等金銭的な援助は一切しておらず、両親は家賃の支払い能力もあります（現在貸家に賃料を払って住んでいます）。
なお、タックスアンサーの関連ある部分は一通り目を通しましたが、疑問が解消しないので質問した次第です。