住宅ローンの金利見直し

質問

3年前に中古住宅を購入しました。3年固定金利で民間の銀行で1000万円借り入れ，20年払いにしていますが，金利見直しの時期がやってきました。
変動型（6ヶ月毎）か，3年固定か，5年，10年の中から見直すのですが，これからのご時世どれがいいのかアドバイスお願いしたいと思います。

今までは，利率１．６％3年固定で月48715円返済，ボ－ナス払いなしでした。

選択後は，
変動だと　利率２．６２５％　月返済額　53028円
3年固定　　２．４％　月52062円
5年固定　　２．９％　月54224円
10年固定　　３．７％　月57792円
いずれもボーナス払いなし

になるそうです。10年固定にすると，今より約1万も月々の返済がアップしますが，10年が良さそうなら考えてもいいと思ってます。主人も私も金利，変動には詳しくなくいので，分かる方どうかアドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

kimshin · ベストアンサー

銀行で融資担当していました。
繰上返済される方なら、３年固定をおすすめします。

理由１
固定金利選択型の期間中は、繰上返済手数料が高いのが通常です(2万円位)。
それに対し金利の切替時であれば、変動金利扱いの低い手数料でできます(1万円以内)。
３年固定にすれば、３年おきに繰上返済ができます(通常100万円～)。

理由２
確かに金利は上昇基調かもしれませんが、そうと考えるならば、
５年後より３年後の方がまだそれ程上昇していないとも考えられます。

理由３
もし３年後の金利が上昇しても、繰上返済をすることで返済期間の短縮だけではなく、
支払額を下げる選択肢も可能です。これによって金利の上昇リスクを軽減できます。

お礼

融資担当されている方からのアドバイス参考になります。
他の銀行への借り換えも考えましたが，金利は安くてもやはり遠かったり，手数料のこととか色々面倒なようで，（ある銀行は公共料金や給料の引き落としも替えることが条件みたいな・・）なのでこのままなら引き続き3年かなと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#11476

別の観点からも３年固定をお勧めします。
そもそも５年、１０年固定は中途半端です。
金利が急上昇する見込みがあればメリットはありますが、どのアナリストも当面は上昇しても緩やかとの判断であり、また１０年もの国債金利の動きもそのようになっているため、ほとんどメリットはないものと思われます。

最初に全期間固定で借りている場合はまた違った見方が出来るのですが、今回のような話ですと、一番金利の安い３年固定を選択し、少しでも繰上返済原資を蓄えた方が結果として将来の選択肢を広げることが可能です。

お礼

ありがとうございます。
なるほど，と納得しました。3年固定を選択し，今回繰り上げ返済いくら出来そうか検討したいと思います。みなさんからのアドバイス大変参考になりました。
みなさん全員にポイントを差し上げれないのが申し訳ないです。

回答No.2

padi-diver

はじめまして。
３年程前に家を購入した時銀行マンにきっぱり言われました。
「解りません。それが解るのならトレーダー出来ますよ。」（ごもっとも）
と、前置きはさておき、私の独自判断ですが現在の金利からこれ以上の極端に下がる事は考えにくい。
むしろ上がる方がありえる。
そのように考えました。結果、３年固定で今年の３月に見直しを行い、さらに３年固定を選択しました。
その間毎年繰り上げ返済を行っており、当初35年ローンであったのが17年に短縮されています。
変動・固定合わせ４種類からの選択ですが、私なら３年固定か５年固定とします。
あくまで私見ですので参考までに。

お礼

ありがとうございます。
確かに・・金利の変動が分かったらみんな苦労しないですよね(笑）
住宅ローンは繰り上げ返済できるんですか。知りませんでした。35年を17年に短縮されたなんてスゴイですね！うちも子供がまだ小さい今のうちにたくさん返しときたいと思ってます。繰り上げ返済できるなら，銀行に相談してみたいと思います。とりあえず今の銀行のままなら3年のままかなあ・・と思います。（変えると手数料とられるし）
参考になりました。

回答No.1

DolphinIII

借換えをするというのも一つの手ではないでしょうか
例えば１０年２．２％という低金利で借りられる都銀等がありますよ。
仮に１０年２．２％だとすると３．７％で１０年更新するのと毎月約５千円の差がありますよね。
とすると、５千円×１２ヶ月×１０年＝６０万円
の差となります。
借換えには諸費用がかかってくるわけですが、それを考えてもメリットが出てくるのではと思うのですが。
そのうえ、利率が安いと言うことは残債の減り具合にも大きな差となるはずですし、メリットはあると思いますよ。
以上はもし１０年を選ぶとした場合の一つのアドバイスです。

また、私個人的には３年程度でもいいような気もします。
現在の日本経済は決して順風満帆に景気が良くなっていく＝金利が上昇していくといった状況でもありません。
可能性としては３年後も５年後もいまとあまり変わらないというのもありえる状況と思います。
とすれば、それほど３年固定の水準が今後もありえないような低水準で、今のうちに長期固定にしなければいけないという状況でもないと思うのですが・・・
仮の乱暴な話で恐縮ですが、
１０年３，７％とイコールになるには、例えば当初５年を２．９％だったとすると▲０．８％ですから、そのあとの更新時の５年の金利が３．７＋０．８＝４．５％になって初めてイコールと言えます。
とすれば、今から５年後にそこまで金利があがっているの？と思った場合、私は？かなと思うわけです。
（この議論はかなり乱暴ですので体感的にといった程度でご理解下さい。）

いろいろ申し上げましたが、私がもしあなたの立場だったら、まずは１０年２．２％程度で借換えできないか他の銀行をチェックしてみると思います。
で、可能なら、その銀行で正確な借換えの試算をしてもらう。
その上で、メリットが出るようなら借りかえる。
思ったほどでないなら、３年固定で様子を見る。

ご参考になれば幸いです。

お礼

とても詳しくありがとうございます。
借り換えは考えてなかった選択でした。でも今借りている銀行は，主人の勤め先の目の前で便利，このへんの地域では一番大きい銀行，知り合いが勤務しているなどで決めたので主人が変えたがらないかもしれません・・。でも２．２％というのはすごいですね。ちょっと調べてみようと思います。
借り換えがムリなようなら，とりあえず3年固定のまま・・というかんじですか。
参考になりました。