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住宅ローンについての質問
- 両親の保証人となり、競売回避のために住宅ローンを組みました。
- 現在の返済額と将来のUP額、繰り入れ返済の必要性について質問しています。
- ローン内容や金利について理解が不足しており、質問しています。
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金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン等も担当したことがある者です。 長いアドヴァイスになってしまいますが、しばらくお付き合いください。 まず、 〔ローン内容〕…融資額：930万円 返済年数：15年 年利：0.950％（固定３年） とのことですが、毎月の返済額が元金＋利息で約56,000円であることから判断して、おそらく、返済方法は「ボーナス返済なし」、「元利均等償還」だと思います。 正確には、元金＋利息で55,456円だと思うのですが…。 なお、元利均等償還ならば、毎月の返済額は変わりませんが、元金と利息の内訳が変わっています。 さて、先に > 繰り入れ返済という事をしたほうがいいのでしょうか？ > 「繰り入れ返済」の意味もよく解っていません。 > 現在の預金は５００万です。 こちらについてお答えします。 用語としては「繰上返済」というのが一般的です。 手元資金に余裕がある場合、それを住宅ローンの返済に充てることです。 住宅ローンという「商品」は、期間が長いことから利息もかなりの額になります。 借りている額が多ければ、借りている期間が長ければ、それだけ利息も増えます。 一般的には、払う利息は少しでも少ない方がいいと考えます。 少しでも低い金利で借りられれば利息は少ないですが、返済の途中で予想以上に多くの収入があったような場合、予想より多い分は「余ったお金」ともとれます。 その「余っているお金」があるならば、借りている額を減らして利息も減らそう－と考えます。 それが繰上返済の意義です。 「余裕」があって、「できる」ならば、繰上返済をして借り入れの元金部分を減らした方がいい－というのが一般的な考えですが、実際に、その繰上返済をした方がいいか、しない方がいいか－については、これは他人には全く分かりません。 500万円という金額が、それぞれのお宅にとって「どの程度のもの」なのかが分からないからです。 > 現在毎月返済額 元金約４９０００円 利息７０００円です。 > ３年後はこれがどれくらいＵＰするのでしょうか？ > ＊ローン実行率における「基準金利」は年２．３５０％ > ＊固定期間終了後の金利優遇 「基準金利」から年０．４００％ 「ローン実行率」というのが何かは分かりませんが、「ローン実行時における『基準金利』」ならば、ローン契約日（＝金銭消費貸借契約証書の締結日）現在の、住宅ローン・金利選択型・３年固定の「店頭表示金利」でしょう。 そこから「優遇特約」によって、1.40％の優遇があり、実際の「適用金利」は0.95％となっているのです。 そして、固定期間終了後の基準金利は、その時点において、「何」を選択するかによって変わってきます。 そのまま何もしなければ「変動金利型の店頭表示金利」が「基準金利」となり、再度特約をすれば「選択した期間の固定金利選択型の店頭表示金利」が「基準金利」となるでしょう。 殆どの金融機関において、変動金利型の店頭表示金利は「短期プライムレート」というものに連動しています（短期プライムレート＋1.00％となっている金融機関が殆どです）。 先般、７月14日の日銀・金融政策決定会合（の２日目）で、『ゼロ金利政策』の解除が決定されました。 また、同時に『公定歩合が0.4％』にされました。 こういった金融政策の変更があったことから、各金融機関では金利の見直しを行っています。 そのなかの１つに「短期プライムレート」の見直しもありまして、まず、21日に三菱東京ＵＦＪ銀行が短期プライムレートを現在の「1.375％」から「0.25％」引き上げて「1.625％」とすると発表しました。 他の金融機関でも「短期プライムレート」の引き上げが検討されていますが、その上げ幅については「0.125～0.25％」と、金融機関によってまちまちです。 「今」のこの例をあてはめれば、変動金利型に移行した場合、店頭表示金利は2.625％。 そこから0.40％の優遇で2.225％となり、毎月の返済額は59,745円となります。 また、「今」、10年固定を選択すれば、店頭表示金利は金融機関によってまちまちですが私が知る範囲では3.750％～4.300％。 高いほうで考えれば、4.300％から0.40％の優遇で3.90％となり、毎月の返済額は65,688円となります。 ただし、遅くても来年早々には再度の利上げがあると考えられています。 このレベルは、今回同様0.25％の引き上げと見られていますので、それぞれさらに金利が0.25％上がるとすれば、変動金利型ならば適用金利は2.475％となり毎月の返済額は60,610円、10年固定ならば適用金利は4.15％となり毎月の返済額は66,605円になる－といったところでしょうか。 では３年後は…となりますと「どうなるかはわかりません」。 ＃１さまもおっしゃっているように、「今」よりも上がっていることは確実－というのがせいぜいですが、それも確かではありません（世の中、何が起きるか分からない）。 金利上昇リスクを考え、返済計画が立てやすいこともあり残りの期間を固定金利とするのか、金利については常に動向の把握ができるので即応も可能な変動金利型とするのか－その選択はお宅の状況、おサイフの中身と相談しなければ判断はできません。 なんといっても、過去にはもっと高い金利だったこともあるのですから、家庭におけるイベント、家計における支出計画を踏まえたライフプランニング表を作成して、早いうちに返済してしまっても問題がないのか、将来に不安があるので蓄えは残しておくのかの判断をされるべきだと思います。 最後に、当初借入額が930万円ですと、よほど金利が上がらなければ、「借り換え」について考えられる必要はないと思います。
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＃２、３です。 > 適用金利が5.0％の場合、毎月返済額はいくらでしょうか？ 単純に、３年後の固定期間終了以降、金利が5.00％になれば毎月の返済額は「69,778円」になってしまいます。 ですが、私がシミュレートしたのは、毎月の返済額は「現状維持」、期間延長なし－となるように繰上返済額を逆算したものです。 300万円の繰上返済の方も、毎月の返済額を「現状維持」とした場合です。 ですから、例え金利が5.00％になったとしても、「期間短縮」をしなければ、160万円繰上返済することにより、毎月の返済額は今と殆ど変わらなくて済む（変わっても数円程度）－ということです。 同じように、300万円繰上返済の場合も、仮に金利が5.00％になったとしても、短縮する期間を３年半程度までにすれば、毎月の返済額は今と変わらない－ということです。 住宅ローンの借り入れなんて、多くの方が一生に一度あるかないかのことですので、一般の方が知らないことが多くて当たり前です。 疑問があったらどんどん聞いてください（こういったサイトでも、金融機関の担当者にも）。 少しでも知識を持っておくのは、損にはなりませんので。
お礼
私の足らない文章から的確に汲み取っていただき 今回もご丁寧な回答ありがとうございました！ 大変勉強になりました。契約書の内容もよく理解していませんでしたが 今回再度契約書をみると、何が記載されてるのか理解しながら 見る事ができました。 また何かありましたら今後もよろしくお願いいたします。
＃２です。 補足をいただいたので再び参りました。 まず、＃１さんへの補足について横から失礼をいたします。 > ３年後は再度固定か変動か選択する事ができるのでしょうか？ > この時、事前に銀行から連絡があるのでしょうか？ １つめの「？」については、固定金利選択に関する「特約書」を拝見しないと何とも言えません。 多くの金融機関では、「固定期間が終了すると自動的に変動になるが、再度特約を締結することにより固定金利選択型にすることはできる。ただし、全期間固定という意味の固定金利型にはできない。」となっていると思います。 固定金利型と固定金利選択型の違いが分かりづらいかと思いますが、３年、５年、10年－といった期間を定めたものが固定金利選択型で、一般的には「短期固定」と言われますが、25年といった長期の固定期間を設定しているもの・金融機関もあります。 固定金利選択型は、変動金利型の一種なので、ベースとなっている金銭消費貸借契約は変動金利型です。 固定金利型は、当初契約時から、返済年数を問わず「完済まで金利が固定される」パターンです。 ２つめの「？」については、金融機関およびその担当者次第だと思います。 原則、自動的に変動金利型に移行しますし、多くの金融機関では、「変動」→「固定選択」への変更は手数料不要となっています（逆は手数料要であったり、変更そのものができなかったりします）ので、お申し出があった時点で変更すれば…と考えている金融機関等もあるかとは思います。 > ３年後、金利が上がったので55,456円の差額分現金で下さいなんて親に言えません。 本来ならば言っても構わないことだと思ってしまったのですが、親御さんにもこれ以上の負担をかけさせたくないし、また、自分たちでその差額を負担するのも大変なので、できれば完済まで現在の返済額程度に保ちたい－ということですよね。 ただ、３年後の「レベル」はあくまでも「予想」に過ぎません。 私は、現在では個人融資の担当から離れ、金利商品による資金運用を担当しています。 ですから、「金利」というものは仕事に直結しているものでもあります。 私ども金融機関でも「この先どうなるのか。」については、金利のみならず、さまざまな情勢などから判断した「想定」をし、その想定に基づいた「シナリオ」を作成し、そのシナリオに基づいた運用を行った場合どうなるのか－というシミュレートを何パターンも何十パターンも作成します。 一般の方に比べれば分析するための情報量やツールは多いのですが、それでも「高い可能性」と言えるもの（＝私どもでは「メインシナリオ」と言っています）は、１年先程度までで、確率は70％－という程度のシナリオです。 ですから、３年先の金利水準をどの程度と想定してよいのかは分からないんです。 どうなっているかは分からない状況で、より「安全」を採るのであれば、「自分にとって不利な条件」でシミュレートすることです。 シミュレートについては、私は普段エクセルのテンプレートに入っている「ローン計画表」を使っているので、申し訳ありませんが、サイトとしては詳しく存じません。 このサイトの過去の質問にいくつかあったような気もしますが…。 簡単にシミュレートしたカンジでは、 固定期間終了後の適用金利が（完済まで）5.0％になったとしても…。 固定期間終了時に160万円繰上返済をすれば、期間延長をしなくても現在と同程度の返済額でいけそうです。 また、繰上返済の額を300万円にして、毎月の返済額を現在と同程度にすれば、返済期間を３年半程度短縮できます。 よほどのことがない限り、5.00％まではいかないのでは？と思って、5.00％で試算をしてみました。 お子様のこともありますし、思わぬ出費もあるかと思います。 現在の貯蓄額500万円をできるだけ減らさないようにしていけば（増えればもっと幸い）、無理なく返済も続けられるのではないでしょうか。
補足
今回も丁寧なご回答ありがとうございました。 勉強になりました！ 最後に１点教えて下さい。 適用金利が5.0％の場合、毎月返済額はいくらでしょうか？ 何度もすみません！！
３年後の金利水準がどの程度になるのか誰もわかりません。ただし、確実にあがっています。 仮に金利水準が変わらずに３年後まで推移するとすると、３年後のローンの金利は２．３５０％－０．４００％＝１．９５０％になると言うことです。 ですから３年後、基準金利が４％になっていれば、適用金利は３．６％になります。 あと、３年後に再び固定金利を選択することができると思いますが、そのときの固定金利は適用される金利より高い可能性があります。 ご出産を控えているようですので、手元に預金を用意していたほうがいいともいます。 ５００万円のうち、一部の繰上げ返済をすることもできますが、０．９５％ですと、すぐ預金金利の方が高くなると思われますので、返済しないで定期預金にしていたほうが得です。 ３年後、金利水準をみて、預金金利よりローン金利がはるかに高ければ内入れ返済すれば良いです
補足
ご回答ありがとうございました。 ３年後は再度固定か変動か選択する事ができるのでしょうか？ この時、事前に銀行から連絡があるのでしょうか？
補足
ご丁寧な回答感激いたしました。 ＞返済方法は「ボーナス返済なし」、「元利均等償還」だと思います。 正確には、元金＋利息で55,456円だと思うのですが…。 その通りです。 ＞「余っているお金」があるならば、借りている額を減らして利息も減 らそう－と考えます。それが繰上返済の意義です。 なるほど！解りました。 まず、「借り換え」の必要がないという事に安心しました。 主人の年収が２５０万で、私が現在勤めていませんので借り換えは 難しいのではと考えていました。 今現在買い戻した家に両親と同居しております。ローンを組む際 子供も産まれる事もあり、両親から「支払いは一切迷惑はかけない」と 言われました。 ただ実際主人の口座からローン返済額引き落とされますので、返済額を 同居の間借り代にしてもらっています。 ３年後、金利が上がったので55,456円の差額分現金で下さいなんて 親に言えません。 ３年後の毎月返済額は最低でも１万円支出が増える。できれば現在の返 済額55,456円に近い額を保ちたい！ ならば３年後にいくら繰上返済し、期間終了後ご回答の中にある「「今」のこの例をあてはめれば」のうち「何」を選択すれば、 毎月返済額を極力保つ事ができるの？と考え込んでいます。 シュミレーションって簡単にできるサイトなどないものでしょうか？ お忙しいところ申し訳ないのですが、ご回答お待ちしております。