中抜きをした顧客に仲介業者の請求が認められた判例を教えて下さい。

質問

不動産（賃貸店舗の抜き行為？！）
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3955451.html
お客様でも許せない。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2238861.html
同じ物件を3社の不動産会社が仲介している場合の諸経費などの違いについて
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4357964.html

これらのの質問で、家を買う( or 借りる)とした人が仲介不動産に案内された物件を、契約段階で抜くと判例で仲介業者の請求権が認められ支払い義務が生じると書いてあります。
具体的にどのような行為をするとそういうことになるのか興味があったので検索などしたのです見つけられませんでした。
いくつか判例を教えて下さい。難しいものなら簡単に解説してくれると助かります。

また中抜き(のような行為)は、法的にどこまで許されるのでしょうか？
次のようなケースの場合許されるものはありますか？
○・○番は許されない。全て許されないなどのようなかたちで教えて頂けると嬉しいです。

1.実際に物件は見学していない。店頭またはメールなどで物件情報を案内されたけど別の仲介業者で契約手続きをしたい。
2.仲介業者と一緒に見学に行った。しかし別の仲介勝者の方が安い仲介手数料を提示したいのでその仲介業者と契約手続きをしたい。
3.仲介業者と一緒に見学に行った。しかし仲介業者が信用できない(or 頼りない)ので、別の仲介業者と契約手続きをしたい。
4.契約手続き前ならどんな状況・理由でも、自由に仲介業者を変えるのは許される。(http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w004857.htm←ここ読むとそう読めるのですが)

※
モラルなどの話になりますと立場や考えによって答えが違ってきてきりがないので、ここではあくまで法律や判例などに基く答えだけに限定させて頂きます。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

まず、この話は売り主側の問題の話と買い主側の問題の話、二つあります。

不動産売買では、通常売り主は仲介不動産業者と媒介契約を締結します。
この媒介契約では専任から一般まであり、その内容が異なっていて、特に専任の場合にはその契約した仲介業者を通さずに契約にこぎ着けたよう場合には、当然契約違反となるので違約金の支払いなどが必要になります。

一番多いのは、客を見つけきた仲介業者経由での契約は見送り、媒介契約が切れた後にその客と契約するような行為などであり、こちらもやはり仲介業者には報酬請求権があるとするのが一般的です。（専任媒介であるかどうかにかかわらず）

ただご質問はおそらく買い主側が請求されることがあるかというのが気になっているのだと思います。
あまり沢山の判例は知りませんが、たとえば一例として、横浜地裁Ｈ１８．２．１判決を取り上げてみます。
この場合には、売り主仲介業者ａと買い主仲介業者ｂ、買い手ｃが関係します。（売り主－＞ａ－＞ｂ－＞ｃのルート）
ｃはｂから紹介を受けた物件について「購入の申込み」（契約は未締結）をｂに対して意思表示したが、後にこの意志を撤回し、直接ａを通じて売買契約を締結しました。
判決では、契約前であってもｃからｂに対する購入申込みの行為をしており、そのまま契約締結のながれになるところをｂを排除しての契約をａ経由で締結したのは民法第１３０条の規定により手数料の支払い義務があると判断しました。

このことからして、いつの時点からだめなのかというのはまだ明確ではない部分はありますけど、ただ判決文を読みますと、購入意志を示していなくて、紹介を受けての見学もしていない段階では、まだ抜き行為は買い主側には認められると思われます。

紹介を受けての見学はしても購入意志は示していないというのは微妙な話であり、おそらくは手数料支払い義務はないとされるのではないかと思いますが、それは具体的ないきさつにも関わってくるとも思われますのでなんともいえません。
結論的にはご質問の１は問題ない、２，３は多分大丈夫かと。４番はだめでしょう。

ただ上記はあくまで買い主側のみの話です。
売り主側は媒介契約がありますので、そんなに簡単にいく話ではありませんが。

お礼

回答ありがとうございます。

>客を見つけきた仲介業者経由での契約は見送り、媒介契約が切れた後にその客と契約するような行為などであり

>「購入の申込み」（契約は未締結）をｂに対して意思表示した

これは一度申し込みをしているわけですから、後から覆すのはさすがに法的にも駄目そうですね

質問であげた4ですが修正させて頂きます。

4.契約手続き前ならどんな状況・理由でも、自由に仲介業者を変えるのは許される。(　http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w004857.htm　←ここ読むとそう読めるのですが)
↓
4.購入(借りる)意志を表示する前ならどんな状況・理由でも、自由に仲介業者を変えるのは許される。(　http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w004857.htm　←ここ読むとそう読めるのですが)

ホットメールを持ったいたのでMSN相談箱を経由して書いていんですが、あまりに使いづらいので途中ではありますがこの質問締め切ってgooの新アカウントで再度質問したいと思います。
よろしくお願いします。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4362512.html