住宅ローンの残債について

質問

マンションの住宅ローンの支払がきつくなり、子供の教育費も増し、入居4年目で売却を考えています。仮に2000万円で売れても、残債が450万円位残ります。手元の現金は150万円しかなく、残りの300万円はどうやって支払ったら良いか。良い方法があれば教えてください。不安でたまりません。

回答No.3

Domenica

住宅ローンについては「審査」の経験があります。

> マンションの住宅ローンの支払がきつくなり、子供の教育費も増し
借り入れ当時と「収入」や「支出」について何か大きく変わった点がおありでしょうか？
そうでなければ、最初から「無理なお買いもの」だったと思います。
でも、３年よく頑張られましたね。
私が経験した一番早い方は「１回返済しただけで夜逃げ」でした。
尤も、その方は「詐欺」に近かったんですけれど。
普通の方では「最初のボーナスまでもたなかった」という方がいらっしゃいましたが。
実は、マンションは結構「無理なお買いもの」のことが多いんですよ。
また、家族全員のことを考えた「ライフプランニング」をせずに、マンション販売業者が示す「返済負担率」と「毎月の家賃と変わらない返済額で自分の家が持てる」という文句につられる方が後を絶たないので…。
マンションの購入を検討される際、そのマンションの販売業者は、ご家族全員の「ライフプランニング」を含めた「マネープランニング」を示しましたか？
私が知る限り「無理なお買い物」をさせようという業者ほどそれをしませんので…。

ご質問者さまがご利用の「住宅ローン」の契約では、「債務者の自己居住」が、住宅ローン融資や金利優遇の条件になってはいませんか？
「債務者の自己居住」が条件になっていれば、住宅ローンを借りている間は、債権者である銀行に無断で、債務者が担保物件に住まなくなったり、担保物件を賃貸に出すことはできません（＃２さんがおっしゃる通り、バレたら契約義務違反になり、債務者が「期限の利益」を自ら手放したことになります。それによって、銀行は一括返済を求めることができるようになるんです）。
この条件がなければ、賃貸に出してもいいですよ。
この条件がない「住宅ローン」を、私はほとんど知りませんが。

ところで、ご質問者さまは、「もう売却したい」ですか？
それとも「多少損をしても住宅ローンの返済を続け、この家に住み続けたい」ですか？
それによって方法は変わってきます。
「多少損をしても住宅ローンの返済を続け、この家に住み続けたい」のならば、＃２さんがおっしゃるように、銀行に「リスケジューリング（返済の見直し）」を依頼してください。
完済時年齢の制限と団信の保障年齢の制限に引っ掛からない限り、返済期間の延長には、ほとんどの金融機関が応じてくれます。

これ以上住宅ローンで悩まされるのはイヤなので、「もう売却したい」というのでしたら、まずは、売却希望価格を「住宅ローンの債務残高と同額」にして売りに出してみてください。
「相場」は目安に過ぎません。
もしかしたら、「2,500万円ならば買ってもいい」という人が現われないとも限りませんので。
「住宅ローンの債務残高と同額」で売れなければ、次は2,200万円で出してみてください。
もし、2,000万円でしか売れない…ということでしたら、これまた住宅ローンを借りた銀行に相談してください。
> 残りの300万円はどうやって支払ったら良いか。
については、銀行が「保証会社に代位弁済を依頼する」か「債権回収会社に債権を買い取ってもらう」のいずれかの方法を取ると思います。
そうなったら、保証会社なり債権回収会社と「分割返済」について話し合うことになります。
まずは「一括返済」と言われることになると思いますが、自己破産をしたくないのでしたら、「一括では無理だか、月いくらならば返済できる」という形で交渉してみてください。
たいてい「NO」とは言いません。

ただ、買い手がなければ、いくら値を下げても売れません。
その時には、やはり「リスケジューリング」をするしかないと思います。

ところで、住宅ローンの「保証料」は、一括前払い方式ではありませんでしたか？
保証料が一括前払い方式で、既経過期間が４年ならば、払った保証料の半分以上は後日戻ってくると思いますよ。

お礼

ありがとうございます。マンションの購入を検討される際、販売業者は、ご家族全員の「ライフプランニング」を含めた「マネープランニング」を示しませんでした。自分が馬鹿でした。何とか解決策を考えたいと思います。また、良いアドバイスをお願いします。

回答No.2

-phantom2-

借り入れてる銀行に返済条件変更（リスケジュール）を相談する。
例えば毎月の返済額を減らして、期間を長くするなどの相談をする。
これがうまく行けば売却せずに済みます。

売るのであれば・・・

(1)親兄弟親戚から無利子か低利子で借りる。

(2)銀行の無担保フリーローンを借りる。ただし金利は6～12％

残債の清算に現金が必要ですが、他に売却手数料や引越代で100万以上かかる事も計算に入れておく必要があります。

蛇足ですが、賃貸にしたことが銀行にバレたら、融資条件違反となり、残債の一括返済を求められる可能性があります。

回答No.1

noname#107982

完全に賃貸で回す。
同居人を入れて家賃を取る。　

売るなら2450万で売るしかない。