競売後の強制退去について

質問

住宅ローンが払えなくなり、いよいよ競売手続きが始まろうとしています。その家には別居して5年の妻が住み続けています。
「任意売却しましょう。」「この先どうするつもりですか？どうしたいのですか？」と、何度も話しに行っても「全ては弁護士さんに任せてある。」の一点張りで本人の考えも分からず話し合いになりません。
先日、住宅金融支援機構からの任意売却同意書を送っても返事も来ませんでした。

本人は「弁護士に任せてあるから。」と言い張っています。競売実行後、法的に追い出される事になると思いますが、いくら弁護士でもこれをストップすることは出来ませんよね？それとも何か方法があるのですか？

もう紙切れで繋がっているだけなので相手側がどうなろうと知ったことではないですが、競売で落とした人に迷惑を掛けてしまうと申し訳ない気がするので・・・（もちろん入札する際にはその辺も承知していると思いますが。）
よろしくお願いします。

回答No.3

walkingdic

>ただこのケースは住んでいるのが第三占有者でなく
一般的に第三者というケースはむしろ少数です。
賃貸であれば、引き続き賃貸物件として収益を得る目的で落札することもあるし、賃貸に居住する人は立ち退きを断ることもほとんどありませんので、特に問題にならないことの方が多いです。一時バブル時代にあったその筋の人の占有はいまは法改正により出来ないようにしましたし。

私が説明した立ち退き交渉の話は主に所有者が競売で失った場合です。
この場合には単に経済的な話だけではなく、気持ちの問題（自分の家を失うのですから）が大きいので、立ち退きに抵抗する人は多いし、説得も一番苦労するのです。

お礼

ありがとうございました。
また相談事があったらよろしくお願いします。

回答No.2

walkingdic

>任売なら引越し費用等の条件も出せると思いますが、競売では無条件で追い出されてしまいます。

いいえ。違います。任意売却に同意した場合には、妻が得るのは売却代金のうち自分の持分に相当する金額のみです。更にもし任意売却での売却金額がローン残高を下回った場合には、全額債権者が取得しますので、妻は一銭も得るものはなくなります。

いったい誰が引っ越し費用などの条件を出すのでしょうか。債権者が出すことはまずないです。ご質問者が自ら出すと提案しているのでしょうか？ならば少し話しは変わります。

一方で競売となった場合には、競売はおそらく任意売却よりかなり安く売却されるでしょう。ただ初めから妻はもともと持分数％ならば売却によりお金がもらえるとは思っていないでしょうから、このことは妻にとっては問題になりません。
ご質問者にとっては問題ですが。

＞確かに競売が始まるまでは住み続ける事が出来るかもしれませんが
いえ、競売が終わっても居住できますよ。落札した人が立ち退き訴訟して、立ち退き命令を裁判所に出してもらい、そして落札した人が強制執行をかけるまで居住できます。
今現在競売するかどうかという話の段階ですから、最終的にそこまで行くのはかなり時間がかかるでしょう。

で、実は実務上は立ち退き訴訟－＞強制執行は避けます。大抵占有者がいる場合はそれを得意とする業者が落札するのですが、業者は上記手段は最後の手段として考え、その前にその占有者に代わりの賃貸住宅の斡旋だとか、立ち退き料だとかを支払って任意で立ち退いてもらう努力をするのです。
なぜならば、立ち退き請求訴訟とその強制執行ではかなりお金と時間がかかるんですよ。なので、むしろ多少の金員を渡して自発的に立ち退いてもらった方が業者にとっては時間もかからないし金銭的に得なのです。

奥様は弁護士に相談されているのですよね。
だとするとこういう実情を弁護士から聞いていてわざとそういう流れにしているのではと思いますよ。

補足

回答ありがとうございます。

立ち退いてもらうのに強制執行が最終手段であり、費用と時間がかかるのは分かりました。
ただこのケースは住んでいるのが第三占有者でなく、所有者なので買受人に対抗できない事から、妻が立ち退き料などの金員の要求を目的にしても（目的が住んでいられる期間を延ばすだけなら別ですが）弱いのではないかと思ったのです。

回答No.1

walkingdic

ご質問者は元夫でローンと物件はご質問者のもの、そして元妻が居住していて、元妻が任意売却に同意していないということでよいのでしょうか？

であれば元妻が任意売却に同意するとは思えません。なぜならば元妻にとって何のメリットもないからです。

前提条件が違うと話も変わるのでその点を明確にしてください。

補足

補足させていただきます。
住宅ローンの主債務者は私で、数％別居中の妻が所有権（数％でも共有名義）を持っています。
私は何とか任意売却をしたいと思っていたのですが、別居中の妻の意思が無い（と言う事は同意していない）状況で住宅金融支援機構に競売をお願いしたのです。

任売なら引越し費用等の条件も出せると思いますが、競売では無条件で追い出されてしまいます。
確かに競売が始まるまでは住み続ける事が出来るかもしれませんが、粘った所で妻に何もメリットは無いと思うし、それより将来の事を考えて行動したほうがよっぽど良いと思うのですが。