土地の権利について

質問

父と母の共有名義の土地について質問です。

父は共有名義の土地を売りたい、母は売りたくないという希望です。
母は判を押さないと言い張っていますが、父に勝手に売られてしまうのではないかと心配しています。
相手の意思に反して勝手に売ることなどできるのでしょうか？
また、そのような事があり得る場合、法的に母が土地を守る方法は
あるのでしょうか？
土地のことに関して無知なのでどなたか教えて頂けないでしょうか？

回答No.4

bananasand · ベストアンサー

それでは、少し詳しく・・・

お父様が、第三者にその家と土地の全部を売ってしまうことはできるんです。この契約は、他人物（自分の持ち分以外のところ）売買といって、一応契約だけは有効に成立はします。（契約は成立しても買い主のものになるわけではありません。）

一方で、不動産登記制度という登録制度があって、土地と家の権利関係をそれぞれ登記するんですが、本件の場合、その所有権が共有と記載されているわけですね。で、この土地と家の買い主は、当然に、所有権移転登記を請求することになるわけですが、この登記は、土地や家が共有だと、共有者全員が売り主、つまり全員が同意していないとすることができないんですね。（ただし、お父様が勝手にお母様の実印を使用するなどの不正を除く）
そうすると、買い主は、お父様に売買契約の解除、債務不履行による損害賠償を請求することになるのでしょうけど、結局、登記はお母様の同意なしに買い主の所有権にできないということなります。

（ただし、お父様は自分の共有持ち分を、土地、家、それぞれ、バラバラに他人に売却することができます。登記上も、その持ち分の所有権移転で登記されます。その場合結果として、その買い主とお母様との共有となります。）
登記済証（いわゆる権利証、最近だと登記識別情報）と実印の扱いにはくれぐれもご注意を。

お礼

登記済証と実印ですね、すぐ母に教えてあげようと思います。アドバイスどうもありがとうございました。

回答No.7

tk-kubota

＞一軒家が建っている土地で、家ごと売る話になります。その場合も同じでしょうか？

omakki8079さんは「父と母の共有名義の土地について質問です。」と仰っています。
そうしますと、土地だけが父母の共有で、建物は、どちらかのもので、共有ではなさそうです。
仮に、土地は共有で、建物は父の所有だとしますと、父は、土地の持分2分の1(例えば、父母各2分の1と仮定しますと)と、建物は、父の単独で売却できます。
そうではなく、土地は共有で、建物は母の所有だとしますと、父は土地の持分2分の1だけならば、単独で売却できます。
土地建物共、各2分の1ならば、父は土地建物の各2分の1だけを単独で売却できます。
このように、土地と建物は個別に考える必要がありますし、それぞれが、どのような持分権(持分割合)であるかによって変わってきます。

お礼

いろいろとありがとうございました。調べましたら建物は父の所有になっていました。いろんなケースがあるんですね。とても役に立ちました。ありがとうございました。

回答No.6

talkie（@utilityofa）

結果論から言えば、ご質問の場合、お父さまが共有の土地の全部を売ってしまいたいといえば、全部を売ってしまう方法がないわけではないのです。
それは、共有物の分割という方法です（民法256条1項本文）。共有物の処分について共有者間で話合いがつかない場合には、共有者のうちの誰でもが、裁判所に頼んで共有物を競売にかけてもらい、これをお金に替えて、各共有者の共有持分は結局お金で配分してもらえるという手続です（民事執行法188条、195条）。
この場合、共有物を競売で売ることは、価格的には非常に不利と思いますが、法律的には、そういう仕組みになっているということです。

そこで、お父さまからご質問の土地を買いたいという方がその競売の手続に参加して、これを落札すれば、合法的に、お父さまはご質問の土地の全部を希望者に売ってしまうことができるわけです。
残念ながら、お母さまのほうには、お父さまのこの手続を止めるための法律的な手段は用意されていないのです。
（唯一、お父さまによる共有物の分割を阻止する手段として、お母さまに残されているのは、お父様と協議して、お母さまか、分割に反対する他のどなたかが、お父さまの共有持分を買い取ることくらいだと思います。）

なお、土地が競売された後の、ご質問の土地の上に建っているという建物については、強制競売や担保権実行競売の場合に認められるような法定地上権の成立は認められません。
すなわち、このような形式的競売については、民法388条（普通抵当権＝担保物権一般についての法定地上権に関する規定。民法341条、361条参照）の適用はもともとなく、また民事執行法195条が準用する同法188条（担保権実行競売の手続に関する規定）は、同法81条（強制執行に関する法定地上権についての規定）の準用を除外しているのです。
このような理解は、裁判例（福岡高等裁判所・平成19年３月27判決、判例タイムズ1250号335頁）も、同じ立場にあるものです。

そこで、建物のために、すでに地上権・賃借権が設定されているならば、土地はその負担がついたまま競売されるので、この場合には、土地の競落人から取り壊しを求められる事態は回避することができるのですが（民事執行法１項、２項、４項）、それ以外の場合は、土地の競落人から建物の取り壊しを求められ、建物所有者は、その請求に応じなければならに事態に陥ることも、最悪、考えられます。
このことにも充分にご注意をいただきたいと思います。

お礼

詳しくご説明頂きありがとうございました。知らない事ばかりでとても勉強になりました。母と相談してみようと思います。ありがとうございました。

回答No.5

sojitzhd

ちは～ｗ仲介業者してますｗ

(1)売買契約時に共有者全員の同意が無いとダメです。（ただ勝手に委任状を作られる恐れがあるので契約にいたる場合があります。みなさんの仰るとおりですｗ）

(2)登記時に本人確認がありますのでここで引っかかるでしょうｗ（司法書士は共有者全員の売却の意思を確認します。）

よって、勝手に売られることはほぼ無いと言っていいでしょうねｗ

お礼

不正がなければ安心して大丈夫そうですね。安心しました。アドバイスありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

「土地を売る」と云っても、2つが考えられます。
1つは、自己の持分権だけ売る方法と、
あと1つは、全部の持分を売ることとあります。
前者ならば、誰の承諾も不要で、自己の意思だけで売ることができます。
これは、他の持分権者が拒むことはできないです。
後者ならば、権利者が全員承諾しないと売ることはできません。
なお、買主は、前者ならば、その持分権だけを、後者ならば全部の持分権を取得できます。
一般的には、後者を指しますが、後者でも買主は、いくらでもいます。

補足

「土地を売る」と表現してしまいましたが、すいません、言葉が足りませんでした。正確に言うと、一軒家が建っている土地で、家ごと売る話になります。その場合も同じでしょうか？

回答No.2

noname#68145

民法では共有物といいます。
共有物に関する処分・変更は共有者全員の同意が必要です（民法251条）
その為、質問者様の母が同意しない限り父は処分できません。

しかしもし仮に、父が勝手に不動産屋などに売った場合は、当然法的には取り消せますが、相手にも売却の意思がないことを伝えましょう。
不動産屋もプロですから、宅建資格所持者は知ってて当たり前な民法の基礎です。

ここで注意点ですが、仮に父が勝手に土地を売ってしまい、不動産登記も勝手に移転してしまい、新たな買主がその土地に登記を備えた場合面倒なことになります。
法的には上記の通り共有物である以上、母が同意しない限り所有権が第三者には移りませんから新たな買主が登記を備えたところで無意味ですが、その土地を取り返すのが大変な作業です。
はいわかりましたと返す人はいないでしょうし、その時点でも父と母はもめるでしょうから・・・・。

お礼

なるほど。まずは母の意思を不動産屋に伝えておくことも重要ですね。ありがとうございます。また、上記のtk-kubotaさんにも補足質問させて頂いたのですが、一軒家付きの土地になっても同じように考えたらよいのでしょうか？

回答No.1

bananasand

お父様が自分の持ち分を第三者に売却することは自由です。
お母様にこれを止めることはできません。
（買い手がいればの話ですが・・）
この場合結果として、お母様と買い手の共有となります。

逆にお父様が勝手にお母様の持ち分を含めてその土地の全部を第三者に売却することできません。

補足

ありがとうございます。tk-kubotaさん、kenken2403さんにも同じ補足をさせて頂いたのですが、一軒家付きの土地の場合は家を半分（？）だけ売る事になるのでしょうか？