中古住宅の強度検査について教えて下さい。

質問

こんにちは。中古住宅の強度検査についてお聞き致します。
ここ数カ月ほどの中古物件探しで、「ここいいな」と思える物件に出会えました。
2件長家のテラスハウス、5LDKで1700万円程と自分が住んでいる辺りでは安価な物件なんですが、
築が大正時代で築年数的には100年程のとても古い物件なんですね。只、随分と改装しある為、
外観、内装ともにとてもそんな風には見えません。しかし肝心の「強度」が現在どれ位あるのかという事は
素人の私にはわかりませんし、高額な買い物ですので事前に強度検査をしておくのが得策かと思う訳ですが、
（1）やはりそんなに古い物件を買う以上は「住宅強度検査」をしておいた方がいいでしょうか？
（2）またそうした場合の大体の費用、
（3）その検査自体がどれくらいおおがかりな物になるのか？
（4）売り主さんはそういう検査は厭がるものなのか？
という事もアドバイスいただければと思っております。何ぶん素人が故、
詳しくご教授いただけますと幸いに存じます。どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.4

nsan007 · ベストアンサー

県によっては簡単な耐震診断を無料で行っている所もありますが、古い家では単なる簡易的な耐震診断だけでなく、床下の湿気の状態やシロアリ、地盤や基礎の沈下や建物の傾き、屋根壁の又仕上材の耐用年数、設備関連などかなり詳細に調査を依頼し、耐震補強やリフォームに必要な概略の費用も含めて専門家にお願いすると良いと思います。
お近くの建築設計事務所などでホームページをお持ちの所では、そのような業務もやっていると書かれいてる所もありますし、メールで雇用も合わせて問い合わせてみて下さい。
半日程度の目視検査で簡単な報告なら数万円でお願いできると思います。それ以上は費用とにらみ合わせて何処までお願いするか決めてください。
適当な設計事務所が見つからない場合は各県に「建築士事務所協会」がありますので検索してお問い合わせ下さい。

参考URL：

http://www.njr.or.jp/

補足

お礼が遅く成り申し訳ありません。週末他物件の内覧などでドタバタしておりました。ありがとうございます。耐震性・地盤の状態などに関しては建築設計事務所にて相談してみます。

補足の質問で恐縮なのですが・・・この物件の「坪単価」のお話なんですが、仲介の不動産屋さんから1坪50万とのお聞きしています。それで図々しくも他所の不動産業者にその物件の場所を指定して、その金額が妥当なのかをお聞きしました処「この辺の土地は道が狭くて車も入り込めないので、税務署が出した坪単価は35万ですね」とアッサリ云われました。この税務署が割り出した坪単価と云うのはどう云った値段なのでしょうか？これを販売価格の相場と捕らえるのは間違っているのでしょうか？

この物件ははじめから「1700万というのはほぼ土地の値段です」とお聞きしていましたが、坪単価35万と成ると35×27坪=945万円となります。それを売り主もしくは仲介業者に申し出ても良いものなのでしょうか？ご存知であればご教授下さいませ。

回答No.5

nsan007

土地の値段は公示価格がありますが、それはあくまで目安であって、値段はあってないようなものです。
坪一万円で売ると言ってくれればそれで買えば得ですが、坪百万でも売りたくない人は売りませんから買えません。
売り手と買い手の合意点が適正価格です。

中古住宅で安く上げて住まいたいのなら、建築基準法で新耐震の基準で出来た昭和５６年以降の建築のものお勧めします。
それ以前の建物は耐震的には殆どアウトです。

大正時代のものなんて強度は限りなく０に近いですから、土地代+建物解体費用がいりますから、新地を買うより損です。

古い建物の場合土地の価格から解体の費用を引いて売ってもらったうか、解体した状態での条件での取引なども多いようです。

いずれにしても交渉次第と思います。

お礼

ご回答に感謝致します。早速近所の建築事務所を調べてみまして、無料相談（良心的です）を予約しまし、今週末にご教授頂く予定です。でもこの物件は「無い」かなと感じて居ます。売り主さんともあれから交渉しましたが金額面では殆ど変える気は無い様でした。皆さんの色々なアドバイスをお聞きしているとやはり躊躇せざるを得ない心境に成ってきています。土地の価格のお話等、色々と教えて頂きまして本当に感謝して居ます。随分勉強に成りました。どうもありがとうございました。

回答No.3

inon

[築が大正時代で築年数的には100年程のとても古い物件なんですね]
築１００年と言えば第一次世界大戦以前・・・歴史的建造物ですね。

正直言って耐震性は今の基準から言えば果てしなく０に近いでしょう。
2件長家のテラスハウスと言うのも改築の結果でしょうね。
しかし、売り主が耐震改修されているかもしれません。聞いてみて
それはしていないと言うことになれば、耐震性は無いと判断されても良い物件だと思います。

お礼

お礼が遅く成り申し訳ありません。週末他物件の内覧でドタバタしておりました。
正確には大正八年築の90年という事でした。
耐震改修はされていないようなので仰ると居り耐震性はないと思われます。
アキラメルしかないのでしょうか・・。間取り、広さなど気に入っている
部分も多かったのでなんとも悔やまれます・・・。
色々とアドバイスありがとうございました。再度夫婦で熟慮致します。

回答No.2

noname#65504

＞住宅強度検査
耐震診断または耐震適合証明という方が普通でしょう。

（１）１９８１年に耐震基準が大幅に改正されました。それ以前の物件ですと、耐震性が不足している物があります。
実際阪神淡路大震災で倒壊した建物のほとんどは１９８１年以前旧耐震基準で設計された物です。
また、耐震診断結果から姉歯さんが耐震偽装した物よりも耐震性が不足している物も見つかっています。
できれば耐震診断などをした方がよいでしょう。
また適合証明があれば税制上の優遇措置があります。

（２）上位のような状態ですので、国は耐震診断・補強の促進を推奨しています。そのため、多くの自治体では木造住宅に限り簡便な方法ですが無料で耐震診断を行っています。

（３）きちんとした図面があり、安全性が確認できればそれほど大がかりではなくできます。でも１００年も前ならそんなものないので、基準から判断できず、調査をするならかなり大がかりになると思います。

（４）宅建業法では、仲介業者がすべき重要事項説明として、旧耐震基準で設計されたと思われるものについては、耐震診断などの実施の有無、実施していればその結果を説明することになっています。
耐震診断の結果問題が無しとなればいいですが、無しとならなかった場合、それを説明した上で売買すること自体は違法ではありませんが、耐震性のない物件を買う人はまれで、買いたたかれることになりますので、売り主としては耐震性不明（耐震診断の実施の有無＝無し）のままで売りたがると思います。

ちなみに個人住宅などの耐震診断は進んでいませんので、あくまで公共建築物（主に鉄筋コンクリート増）のデータをベースにした情報ですが、３割程度の確率で耐震性がない物があるようです。これは当時の耐震基準に基づいて設計されていたにもかかわらずです。

日本最初の耐震関連の法律である「市街地建築物法」が１９１９年、建築基準法１９２５年にできています。その基準さえなかった自体の物件では耐震設計などはされておらず、職人の勘や経験だけに基づき作られていると思いますので、
１９１９年に耐震基準が作られた背景にはそういう規制をしないと耐震性が確保できないという事情があったからでしょう。
更に悪いことに最初の市街地建築物法の耐震基準は現行基準と比べて耐震性がないとわかっている旧耐震基準の半分の耐震性能でしたので、当時の物件耐震性がかなり低い可能性が高いです。

＞2件長家のテラスハウス、5LDKで1700万円程と自分が住んでいる辺りでは安価な物件なんですが、

法律上この種の建物は共有関係になります。大規模な修繕、改築、建て替えにはお隣の承諾がなければ法律的にできませんし、この種の物件は再建築不可になることが多いので、注意してください。

お礼

詳しく細かいご返事に感謝致します。実際は大正8年築の90年の物件でした。気に入ってしまった物件なので、ついつい良いように考えがちになっていましたが、お話を聞いているとやはり冷静に判断しないと、と思えてきました。

テラスハウスの注意点等も参考になりました。どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

あくまで、個人的な意見ですが。
慎重になられた方がよろしいのでは。。。

「強度検査」についてですが、そもそも建築基準法自体が昭和２５年にできた法律ですから、それ以前の建築物に対してどう検査するのか、また検査結果にどれだけ信憑性があるか甚だ疑問です。（専門ではありませんのでよくわかりませんが）

ただ、常識的に考えてそんなに強度があるとは思えません。確かに京都の神社、仏閣のように何百年も健在な木造建築は存在しますが、あれは宮大工が丹精込めて建築し、その後も莫大なお金、時間、人手をかけて維持してきたものですので、根本的な性質は全く違います。

ただでさえ、「テラスハウス」のような連棟式の物件は隣と所有者がちがう時など、権利関係の問題がおきやすいのに、その上築１００年では
例え少々割安でもどうでしょう。

熟考をおすすめします。

お礼

ご返事感謝致します。実際は大正8年築の90年の物件でした。
気に入ってしまった物件なので、ついつい良いように考えがちになっていましたが、
お話を聞いているとやはり冷静に判断しないと、と思えてきました。

連棟式の注意点等も参考になりました。どうもありがとうございました。