住宅ローンの繰上げ返済・・・どっちが得でしょうか？

質問

住宅ローンの繰上げ返済を考えています。

融資先：住宅金融公庫
融資額：1940万(金利　１０年目迄2.45 １０年目以降4.00)
100万(金利　１０年目迄3.45　１０年目以降4.00)
返済期間：３５年
残り返済期間：３４年
繰上げ返済額：１００万

私は金利の高い方(100万)を先に返済したほうがいいと思いましたが、他の人に聞いたら融資額が大きいほうを先に返したほうが特だといわれました。
金利の低い（1940万)方を返済する時は、返済額を変えないで返済期間を短くしたいと思います。

この様な状況の場合、どちらの返済をしたほうが得なのでしょうか？

回答No.6

gongon009 · ベストアンサー

なんて説明したら良いかな・・・・

とりあえず今回のケース限定で考えればすごく簡単なんですよ

って言うか、100万円の方は下手すると繰り上げ返済できないかもしれません。　って言うか完済になってしまうって言うか、
手数料を別立てで考えた場合、現在の残高は98万円程度でしょうから
（参考URLで調べてみて）、98万で元本を返し手数料と、利息
利息言ってもさっきの参考URLで調べた残高×年利×前回返済日から完済の日÷365になるので、びびたる金額でしょう。

で、何故今回のケースは簡単か！！

100万の方を先に返すと、毎月の返済額が変わり、返済期限は変わらない。
どこかでみませんでしたか？？
そうです。さっき教えたあなたも知ってるところで調べると
1940万の繰上げ返済で、返済額を変え期間を同じにした場合六十数万円の得にしかならなかったはず。
意味おわかりかな・・・？？
わからなければ更に答えますが・・・

でも、本当のカラクリ（？）はそういうのではなく、

利率そのものだけでなく、実際の利息額ってとこにあるんですよ。

試してみると、同条件の利率の場合で
1940万と100万ではなく　1940万と800万だった場合
どちらを返しても同じなんです。
100万円でなく900万借りていれば、高利の方から返済したほうが特になる感じです。

利息額って言いましたが、100万円を年利3.45で借りた場合の利息額と
1940万を年利2.45で借りた場合の利息額

これ、とんでもない違いがありますよね？
そこなんですよ・・・

繰上げ返済って、いうのは・・
こんなの見たこと無い？？
X万円でY％のローンを毎月10万円の支払いと考えた場合の元本と利息額の割合

元本１　２　３　４　５　６　７　８　９　万円
利息９　８　７　６　５　４　３　２　１　万円
合計10　10　10　10　10　10　10　10　10　万円

左を1年目一番右が9年目ね。

こんな感じになっているんですよ。

で、1年目に1年分の元本X円を返すと次の返済は3年目の↑になるんです。
つまり、８万円の得

ちなみに
0.09X万円を1.?Y %で借りた場合
元本１　２　３　４　５　６　７　８　９　千円
利息９　８　７　６　５　４　３　２　１　千円
合計10　10　10　10　10　10　10　10　10　千円

で、1年目に　9年分の返済をしたとしても2万7千円しか得しない

すっごく雑でいい加減な計算式ですが、
イメージとしてこんな感じのことが起きているわけですよ。

なんとなくは、わかったかな・・・・・・・・・・・・？

説明下手ですまん

参考URL：

http://www.my-fp.com/i/member/

お礼

再度回答ありがとうございます。
疑問な点が解決しました。
また何かありましたら宜しくお願い致します。

回答No.7

noname#21343

Ｎｏ５です。

　「金利が低い方を返済したほうが得をする」――ってのは、今回の条件で言えば単純に借入額の差じゃないでしょうかねぇ。

　金利が高い方の借入額は、低い方の大体２０分の１程度なんで。借入額が同じであるならばともかく、これだけ差があると、１％程度の金利差は吸収されてしまうのではないでしょうか。

　Ｎｏ５でも書きましたが、いずれにせよ、一度取り扱い金融機関で相談してみたほうがいいですよ。

回答No.5

noname#21343

以前、同様の質問に答えたことがあります。私自身、現在住宅ローン返済中です。

　住宅ローンの窓口になっている金融機関の方と話したことがあるんですが、一度繰り上げ返済をしてしまうと、それ以後の金利は「１１年目以降」のものになってしまうそうです。

　要は「繰り上げ返済できる余裕がある人間を、金利で優遇する必要はないでしょ」――ってことみたいです。

　で、結局私の場合は繰り上げを断念しました。

　今回の場合で言えば、返済額＝融資額となっている１００万円分を繰り上げ返済したほうがいいと思います。ただ、１００万円繰り上げ返済しようとしても金利計算などの関係上（だったと思います）、１００万円以上の金額が必要になるケースがあると聞きました。

　一度、窓口となっている金融機関の担当者さんと相談してみてください。

参考URL：

http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=169880

回答No.4

noname#13482

どちらが有利になるかは、窓口となっている金融機関に相談されることをお勧めいたします。

一般に住宅ローンなどの返済は、最初のうちは利息部分の返済に充当されます。
利息は当然元本×金利ということですよね。ということは元本を少なくすれば利息の負担は減少します。

1940万円を1840万円に減らしたときの金利の負担額と、100万円の方の金利負担額の比較で、両方の場合があると思います。

以上、素人考えでした。

回答No.3

gongon009

自分で調べよう！！！
どうやって？？と聞かれそう・・・
それは参考URLで。

ちなみに　1年間のみ返済ってことでやってみた。

融資額：1940万(金利　１０年目迄2.45 １０年目以降4.00)
こいつを返済額変更ではなく期間短縮で計算すると
返済が3年ちょい早まり得する額は約216万

もう一個の方を返すと得する額は七十数万

参考URL：

http://www.attnet.ne.jp/saveinfo_ssl/shikin/kinri_s_in_kuriage.htm

お礼

回答有り難うございます。

私も以前に同じようなサイトで調べたところ、gongon009さんのおっしゃられている通り、金利の低い方が得する・・・といった結果になりました。ですが、他の人の回答はみなさん高い方の金利を返したほうが得・・・との事ですので、この辺のカラクリがいまいち良く理解できていません。常識的に考えれば、高いほうの金利を返したほうが得するような気がしてなりません・・・

回答No.2

mimidayo

利子の高いほうを返済しましょう。
その方がお得なはずです。

回答No.1

noname#24736

金利の高い方から返済した方が、利息の負担が少なくなり有利です。