繰上返済の順番

質問

繰上返済のことについて、お聞きしたいです。過去の質問を見てみたのですが、返済期間が同じ事例しかなくて、私の場合には当てはまらないようなので、私のような場合にはどうなのか、教えてください！！！

銀行で1070万（５年固定で２．８５％で３５年）、公庫から700万（当初１０年３．２０％その後４％で１５年）、年金一般融資で600万円（当初１０年２．７７％でその後３．８％で１５年）という形で借りています。（こうなった理由は中古住宅を購入して、公庫と年金が１５年以上の返済期間を取れなかったので、これ以上公庫と年金から借りると、月々の返済が多くなりすぎるからです。）

５００万円の繰上返済をしたいと思っていますが、どこにどれだけ返すのが得なのでしょうか？
金利が最も高いものから返すとすると公庫ですが、計算をしてみると、総返済額が最も少なくなるのは銀行に返す場合のようです。

どこに、いくら返すのが良いのか（どうやって考えるのか？）を教えて欲しいです。

また、もうひとつ、悩んでいることがあります。例えば、総返済額が最も小さくなるということで、銀行が最も得だと考えることが出来ますが、銀行は３５年のローンなので、割引率を考えた場合には、本当に得なのかどうか分からない部分があると思います。
個人のお金に関して、割引率の考え方は使わない方が良いのでしょうか？（個人投資や、保険、繰上返済などで、割引率を考慮に入れている事例を見たことが無いもので。。。）
もし使うとしたら、資本コストはいくらぐらいに設定するのでしょうか？

どんなことでもヒントでも結構ですので、ぜひ、よろしくお願いいたします。

回答No.2

etosetora

僕だったら、まず銀行に（５００万－手数料分）の線ですね
１０年後に公庫も年金も金利が１％上がるということは、掛け金が今より上がるということですね。

そうすると、ここ１０年の内に１本終わらせるのがベターと思います。
（銀行の２.８５％はお客を呼び込むための引っ掛けのような気がして、前の方と同じように４.５～５％程度になるんじゃないかと思ったりします）。
というより「銀行は信用できません」という方が強いんですが。

３５年ローンのうち最初の５年というのは、ほとんど金利しか払ってないとおもいます。そこへ５００万近く払えば支払い期間がドッカーンと短縮できます。
まずは支払い明細書をじっくり見ることです。

お礼

そうですねえ。私も、shoyosiさんのお答えを見るまでは、銀行に返そうかと思っていました。
理由は、もっとも、返済額の圧縮が大きいのと、返している中で利子の割合が大きいからです。また、かかれているように、金利の動向も気にはなっています。（どうなるかは分からないですが。。。）

etosetoraさんのかかれている、１０年で一本終わらせるとしたら、銀行ではなくて、年金に返してしまうのではないかとも思ったのですが。。。違うのでしょうか？

うーん。ますます、なぞは深まる。。。

もう少し、教えてください！！！

回答No.1

shoyosi

銀行ローンは３５年と長期ですが、５年以降の金利は誰にもわかりません。ただ、５年後に５％を越えることはちょっと考えづらい環境です（実際に高金利になっていても環境がそれを許さないと思います）。公庫や年金の繰上げ返済に伴なう手数料がどうなっているか大きな問題ですが、それを除いてみますと、どちらも最初１０年間が低金利となっていますので、それを利用することにして、公庫は期間を１０年になるように短縮して（多分３５０万円前後か）、残りを年金分の繰り上げにすればいいかと思います。１０年後に銀行金利が上がっても、公庫の返済がなくなりますので、早い機会に繰り上げ返済に着手できるものと思います。
個人のお金に関して、割引率の考え方は使わない方が良いのでしょうか？＞
　この考え方は重要ですが、銀行ローンについて５年以降はまったく白紙なので、いったん借りました金利については、（環境面から）上方硬直性がありますので、現在のところ無視せざるを得ません。

お礼

ありがとうございます。
お答えを頂くまでは、銀行に全額返そうかと思っていたのですが、公庫・年金を優先して返そうと思います。

ひとつだけ、よく分からないのですが、「実際に高金利になっていても環境がそれを許さない」、「いったん借りました金利については、（環境面から）上方硬直性がある」の部分は同じことを書いていると思いますが、これは、金利が上がっていても、金利を上げると大きな抵抗が予想されるので上げられない。と言うことでしょうか？
もしそうだとすると、最近の流れとして、金利適正化という考えからすると、そんなことを無視して金利を上げてくるのではないか。と心配しているのですが。。。

教えてください＾＾