住宅ローンの返済が困難になった場合

質問

約１１年前に建売住宅を購入しました。
住宅金融公庫＋銀行の住宅ローンで二口借り入れています。
住宅購入後、数年で勤務先の会社の経営状態が悪くなりボーナスが支払われず、預金や保険を取り崩して今までは住宅ローンの支払いをしてきました。
そしてもう預金も底を尽きかけています。
それでまた今回、会社都合で退職をせざるを得ない状況になりました。
再就職と言っても年齢的にもそう簡単に出来るとは思えませんし、再就職できても今よりも収入が増えるとは考えにくい状況です。
住宅ローンを返済し続ける事はかなり困難です。
自己破産を希望しておりますが、自己破産をするのにも何か一定の条件のようなものがあるのでしょうか？
また、自己破産以外に何かよい方法はあるでしょうか？
どうぞよろしくご教授下さい。

回答No.5

rizoto2822 · ベストアンサー

こんばんは、任意売却・競売を主に扱っている不動産業者です。

他の方が住宅を残す方向のアドバイスをしているので私は今後どのようになるかをアドバイスさせていただきます。

まず通常は住宅ローンを6ヶ月滞納すると金融機関はあなたの担当を回収部署に変更します。
回収部署で各担当者に割り振られ、その担当者が任意売却の交渉をしたり競売の申立をします。
「任意売却」とは残債務が担保不動産の市場価格を上回ってしまった物件（担保割れ物件）を、市場価格に近い値段で売却する事です。
（通常このような物件を売却する際には残債と価格の差額分の現金を用意するのですが、そんな事ができるならそもそも滞納はしませんよね。
なので滞納状態で不良債権となっている場合、まず担保だけ適正価格で売却しようと言うことです。滞納していない場合はできません）
「競売」とは裁判所を通して担保物件を売却する事で入札によって売却金額を決定します。
まず、覚えておいていただきたいことは債権者（金融機関）は「任意売却」で担保物件を処分したいと思っていると言うことです。
債権者が任意売却を望む理由は一つ「回収額」です。
競売は現在は制度上の問題でほとんどの物件は転売業者が落札して転売しています。
転売価格は市場価格なので落札価格は市場価格の5-7割くらいになります。
ですから市場価格に近い金額で売却できる任意売却をしたいのです。
しかし、任意売却をするには所有者であるあなたの承諾が必ず必要です。
そこで任意売却をするにあたっては所有者であるあなたに引越代として30万円前後の準備金を用意してくれます。
（債権者に選ばれた業者だと30万ですが、あなたが専門業者に頼めば50-100万くらい用意してくれます。）
あなたはこの準備金目当てに任意売却に協力するか、競売になり立退きギリギリ（だいたい延滞しはじめてから1年半から2年）まで
その不動産に住んで資金を貯めて（ローンの返済がなければ家賃分のお金が貯蓄にまわる計算です）退去するかのどちらかの選択を迫られると思います。
どちらの場合はも残債が残ると思うのでその際は自己破産などを選択しに入れればいいのではないでしょうか？
ただし住宅ローンの残債務は本当は自己破産する必要はありません。が、この話も非常に長くなるので要望があればお答えします。

お礼

回答ありがとうございました。
今のところ滞納はしていません。
滞納しなければ自己破産は出来ないという事になるのでしょうか？
家を残したいとは考えていないのです。
そういう事なら家を一般の不動産屋さんに売却して、それでも残る残債分の返却が出来なければ自己破産という道を選択するという方法がよいのかなぁと感じました。
今回のこの件に関してはわからないことだらけで、また別の質問をさせて頂くかもしれません。その時はまたよろしくお願い致します。

回答No.4

kuri_kurio

今後、その家をどうされたいのかによって違います。

まず、今の苦しい時を凌いで再就職が決まれば
この先もローンを支払い住宅を保有したいとお考えであれば
ローンを申込みした銀行（公庫分も含む）の窓口へ行き
減給またはリストラされたことを理由にして、ローン支払いの減額や
一定の期間であれば返済を猶予してもらうことも可能です。

■住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）月々の返済でお困りになったときは・・
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/menu/kojin/komatta.html

なお、今後家の所有は困難であるとお考えであっても銀行等に対しては
予め相談や先に述べた手続きはされておき、良い関係を築くことを大切にしてください。

返済の負担が大きいようであれば、家を売却して返済に充てることになりますが
ローンの残債務と売却価格の兼ね合いで、売却価格＜残債務となる場合でも
金融機関と良い関係を築いていればある程度の交渉には応じてくれることがあります。

このまま放置し何ら銀行に伝えないままに返済をストップしてしまうと
金融機関に対する心証も悪くなり、差押→競売→明け渡しとなる可能性がありますので
まずはお借り入れの金融機関に事情をご説明になり相談にされますことをお勧めします。

お礼

回答頂きありがとうございました。
金融機関に前もって相談しておくという事で事態を左右する場合があるのですね。売却価格＜残債務になる可能性が非常に高いと思っております。とても参考になりました。

回答No.3

tarotaro001

知っていると思いますが、
「住宅ローンがある場合に自己破産 の申し立てをすればマイホームは処分されてしまいます」

http://www.jikohasan.com/1p-jikohasan-towa.htm

の「3.自己破産 を申し立てる場合の問題点」欄を参照ください。

このため今の状況で、自己破産をすると、家はなくなる、今後１０年くらいは融資（ローン）は不可能になるので得策ではないと思います。

また民事再生は今後収入が途絶えるようですのでこれも無理です。

まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談してはどうですか？
住宅ローン全額が消えることは無理だとは思いますが、任意売却などで整理するしかないと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
早速、金融機関に相談してみようと思います。

回答No.2

walkingdic

破産する場合の要件は、債務超過であり、支払限度を超えている債務を抱えているということだけです。

ご質問の場合、失業した場合には支払い能力がないのは自明ですが、あとはその住宅の価値と債務残高を比較して債務残高が住宅価値より大きいことが要件となります。

ただ、いきなり破産するのが本当によいのかどうかはよく考えてみる必要はあります。
その住宅ローン以外には債務は存在しませんか？
もしあるのであれば、その債務がなくても返済困難でしょうか？

あと、返済困難としても、遅れがちでも、支払金額が少なくなっても返済を継続できる見込みはありませんか？

破産処理をすれば、支払からは開放されますけど、住む場所は必要です。それにかかるコストと比較してどちらが本当に得策なのかよく考えてみる必要はあります。

破産が望ましい場合もあれば、破産以外の道を選んだほうが望ましい場合もあるので、それは詳細内容により判断は異なってきます。

お礼

ご指導ありがとうございました。
ご指摘頂いた内容をよく検討し今後の方向性を考えて行きたいとおもいます。

回答No.1

nitto3

住宅は抵当になっていますから自己破産しなくっても。
それだけで清算すればいいでしょう。

お礼

回答いただきありがとうございました。
住宅の資産価値はもう既にだいぶん下がっていると思います…。
残債の方が金額的に多いと思われます。
住宅を売却するだけで債務がなくなればよいのですが、ちょっと厳しいような気が致します。