住宅ローンの違約金は、支払わなければならないのでしょうか？

質問

住宅ローンの違約金は、払わなくてはいけないのでしょうか？住宅ローンを収入合算で申し込みました。
事前審査は通っていて、本契約前に会社をやめた場合です（派遣で契約を切られました）

住宅ローンを収入合算にて、申し込みました。

その際、事前審査は、通っており、本審査の間に、間取りや仕様を決めていました（建築条件付購入のため）
本契約は、事前審査の前に結んでおり、ローン特記事項（ローンが通らない場合は、契約が解除できる）の期限は、１月３１日ととっくに過ぎております。

事前審査をした時期が１月中旬で、本審査が３月２１日ですが、その間に派遣で働いていた私が、派遣先から契約を解除されてしまいました。同じ派遣会社からの仕事を探したのですが、見つからず、他の派遣会社にも登録したら、面接で即仕事がきまってしまい、そこで働きはじめたのですが。

事前で通った銀行から、本審査の間に派遣会社が変更されているので、ローンが通らないといわれてしまいました。その旨を不動産会社に申し出て、手付金の１００万円を放棄して契約を解除を申し出たのですが、自己都合（転職）により、違約金が発生するといわれ、物件価格の２０％が発生するので、とにかく、どこかのローンを通すか、違約金を払うしかないといわれました。

現段階では、工事も始まっておらず、建築確認書が認可されてだけです。ただ、重要事項説明書には、契約の履行の着手は、建築確認書の取得をもって。。と明記しております。

私は、住宅ローンが通らなかった場合は、違約金を支払わなくてはいけないのでしょうか？

もし、裁判になったら、負けますか？

回答No.3

sacra39 · ベストアンサー

住宅ローン特約の契約書の条文（ローン未承諾の場合の内容）をご確認下さい。

期日を過ぎてローン審査がＯＫになっていなかった場合、
１）「自動的に解除になる」という内容か、
２）「買主からその旨申し出ると解除できる」という内容か、

業者が事前申請手続きを行っていたので、本審査がまだ通っていない事（本審査の申請すら1月31日の時点では行っていない！）は知っていたはずです。（１）なら1月31日の時点で自動的に契約が解除になっているという事です。（２）なら、微妙だと思います。

業者が買主に「ローンの審査は通りました」と伝えて打ち合わせなどを行っていたでしょうから、買主としては「わざわざ申し出る必要は感じなかった」でしょう。業者が買主に審査が通ったと「思わせて」いた点は、業者にも責任があるのではないでしょうか？

また、「事前を通って本審査を通らない人は、いない」は９９％はその通りだと思いますが、１００％ではありません。１００％ならば事前審査は必要ありません。

ただ、業者側から見ると、全ての責任が業者側にあるとするのも酷な話だと思います。既に新しい職場で仕事をしておられるようなので別の銀行で審査が通る可能性もあるでしょうし、今まで打ち合わせ等していた時間などを考えると、このまま進んで行くことが望ましいように思います。（上手く行けば、結果オーライになる）

私個人的には上記の結果オーライを目指すことが一番無難だとは思いますが、質問者さんはこの家に住むことに躊躇しておられるようです。
契約解除を目指して行く、その場合は業者とやりあう覚悟が必要です。まあ、業者の「裁判しても負けますよ」というのは、その通りだとは思いません。しかも、裁判なれしている業者なんて、実はそんなにいないので、半分脅しみたいなもんだと思って下さい。
その前に業者が加盟している宅建協会に相談される事をお勧めします。

白紙解除を目指すのではなく、手付けを放棄しても良いと考えておられるので、万一裁判になったとしても（実際は協議の末和解になる）、100万円の損害の範囲内でおさまるのではないでしょうか。

お礼

住宅ローン特約の未承諾の場合ということですが、記載ありません。
期日をすぎてのローン承諾など、書かれていません。

まず、事前審査した紙を記入した日が1月27日。それは、通りました。
本審査の申し込みに銀行まで行ったのが、3月19日。

重要事項説明書によると、融資が否認された場合、融資利用の特約の期限内であれば売買契約を解除できるとかいてありますが、その期限が1月31日です。
土地売買契約書によると、融資利用の特約として表記の期日内であれば本契約を解除できるとあります。ただ表記の期日とは、1月31日と思われます。その際は、手付金は返済されると書いてあります。

手付け解除については、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、本契約を解除できるとあります。ただし、その際は、手付けの放棄と明記してあります。

業者が主張する（ローンが全て通らない場合などのとき）のは、契約違反による解除です。契約の履行は、合意書に契約の履行は、建築確認書の取得をもってと書いてあるので、建築確認書は3月21日に取得されたので、事前審査で通っているのに、本審査が通らなかったのは、買主の
私が仕事を変えた(派遣先からの解除。今は、違う派遣会社にて就業中)ので、自己都合と判断され、違約金として、売買代金の20％を払うよういわれました。

ただ、あくまでも、全てのローンが通らない場合です。
どうでしょうか？もし、通らない場合、支払いしなくてはいけないのでしょうか？

それとも、裁判をしても負けますでしょうか？

回答No.2

sacra39

１）契約書の住宅ローン特約の期日はいつになっているのでしょうか？
２）事前審査が通ってから本審査までの期間が空いているのはなぜでしょうか？
事前審査が通ってから、すぐに本審査を出し、それがＯＫになって初めて住宅ローン特約の要綱が満たされる。という流れが自然です。
３）ローン審査の手続きは本人で行われていましたか？業者が行っていましたか？
４）そもそも、その家を欲しいと思っていますか？思っていませんか？

お礼

１）１月３１日です
２）事前審査から、本審査の間があいているのは、わかりません。
その間に建築条件付のため、間取りやオプション仕様などを決めていました。事前を通って本審査を通らない人は、いない・・・と不動産会社に言われていたので、安心していました。自分が会社を退職するなんて思っていなかったので。
３）事前の審査は、不動産会社にて。本審査のローンの手続きは、銀行で行いましたが、その場で会社を替わってる旨を指摘され、事前は通っていましたが、本審査自体行われていません。
４）これは、微妙です。なんか、こんな事態になり、体調がおもわしくありません。

回答No.1

himawari223

こんばんは

本審査で、通らないと言われたのですから、契約は無効になり、１００万円もかえしてもらえるのでは。ローンは銀行と契約して、初めて有効です。

転職も、あなたの責任ではなく、あくまで会社都合なのですから。

知り合いは、事前審査も通ってから、やっぱり気にいらないと、解約しましたが、て付け金はもどってきたみたいです。

役所と共産党の事務所に、無料の弁護士相談があるので、早急に相談するといいです。何回でもできます。

お礼

ありがとうございます。

ただ不動産会社から、重要事項説明書に履行の着手は、建築確認書の取得をもってと明記してあり、事前審査は通っているので、本審査の間に変更したのは、自己都合であり、もし、裁判しても負けますよ・・・
といわれました。