住宅ローンを完済するには

質問

全く無知なためご教示ください。
例えば3,500万円ほど借り入れ、35年返済で利子が1,500万円ほどになるとします。
10年後に残りの借り入れ元金が3,000万円になり、家が3,000万円で売却できた場合、3,000万円を繰り上げ返済したとします。
残りの利子はどうなるのでしょうか。
そこで住宅ローンは完済ということになるのでしょうか。

回答No.2

kedamaru

結論から言うと，3000万円払えば完済です。
住宅ローンの仕組みはこのようになっています。

3500万円を仮に金利2％で12月（師走）に借り，毎月の支払いが10万円とします。
借りた翌月（1月）の返済は10万です。このときあなたがいくらの利子を払っているか？35,000,000円×金利2%÷12（2%は年利なので12で割ることで１ヶ月分の利子を計算します）＝58,333円です。10万支払って，その内利子が58,333円ですから，元金は42,667円減っています。1月末時点のローン残高は35,000,000円－42,667円＝34,957,333円になります。

2月はローン残高の34,957,333円を基準に計算します。2月の支払い利子は34,957,333円×2％÷12＝58,262円です。元金は100,000円－58,262円＝41,738円減りました。よって2月末時点のローン残高は34,957,333円－41,738円＝34,915,595円になります。

これをしばらく繰り返すことで残高が30,000,000円になった時のお話があなたの質問かと思います。30,000,000円はあくまでも利子を支払った結果のローン残高が30,000,000円ですから，この時点では利子を払う必要はありません。正確に言えば，利子計算は日割りですので1日支払いが遅れる毎に，30,000,000円×2％÷365日（1年は365日だから，365で割ることで1日の利子を算出）＝1,643円の利息が加算されます。

このような説明でご理解頂けましたでしょうか。
結論から言えば，30,000,000円支払えば原則完済になります。

お礼

大変分かりやすい回答を頂きまして感謝いたします！
よくローンの説明で見る放物線の図はこのような計算で
出来上がっていたのですね。なるほどです。
これから人生最大のローンを組むことになるのですが、
仕組みを理解できたことで今後の見通しも立ってきました。
ありがとうございました。

回答No.1

TinyPine

繰上げ返済時点の利息までは返済しないと完済に成りません。
当然、それ以後の利息は支払う必要はありません。

貴方の例では元金と成っていますから、利子分が返済されていません。

補足

ご回答ありがとうございます。
もうひとつ分からないので再度ご教示いただけたら幸いです。
繰り上げ返済時点までの利息というのは、毎月支払っている返済金額に
含まれる利子分の合計額（繰り上げ返済するまでに支払ってきた利子の合計）以外にプラスして支払うものなのでしょうか。
何卒よろしくお願いいたします。