アパートローンについて

質問

アパートのローンについてよく分からないためお願いします。

実家のアパートです。
期間３０年９０００万のローン。毎月４０万ほどの返済。
１５年返済が終わっています。
（満室ならば７０万ほどの利益があるようです）

今まで１５年の間にかなりの利子を支払ってきているため
まだ元金はそんなに減っていません。
残りは大半元金といえど利子もまだ１０００万以上あるため
まとまったお金があるなら少しでも繰り上げ返済をしたらと
アドバイスしたのですが（住宅ローンのつもりで）
借入金額が多いことにより、所得税をあまり払わなくてよくなっているため
ローンが減っていくと税金が増えると実家の親は言っています。

１５年も前のローンでどのようになっているのか自分には分かりませんが
所得税よりも自分の感覚では利子のほうがもったいない気がします。

このような場合少しでも繰り上げ返済することはやはり無駄なのでしょうか？
今後支払う利子より所得税の方が多いなんていうことはあるのでしょうか？
(ローンがあるために、今は所得税が押さえられているという意味がいまいち分かりません。
住宅ローン減税のようなものなのでしょうか？)

回答No.1

kita52326 · ベストアンサー

ちょっとややこしいかもしれませんが・・・・。

「家賃収入－経費＝収益」で、収益に対して所得税がかかります。
「経費」の内訳は、管理費・水道光熱費・修繕費・清掃費・固定資産税・手数料・減価償却費・借入金利子などで、
借入金の元本返済分は経費には含まれません。
減価償却費は、資産の減価分を計算上費用として計上できるバーチャル的な費用で、
実際にお金支払うものではありません。
また、ローンの元本返済分は実際には出ていくお金ですが経費にはならないので、
「元本返済分＋所得税＜収益」でないと、手元にお金が残らないことになります。

また、毎月４０万円のローン返済というのは、元利均等方式だと思います。
元利均等返済は、毎月返済する金額は同じ(金利見直しがない場合)でも、
返済額の中身(シェア)は、徐々に利息分の割合が減り、元本分の割合は増えていきます。

アパートの収支構造では、竣工してから年数が進むにつれて、
減価償却費と借入金利子が減っていき、元本返済が増えていきます。
どういうことになるかというと、家賃とローン返済額(利息＋元本)が変わらないとしても、
収益が増えていき、手元に残るお金が減っていくということになります。

「ローンが減っていくと税金が増える」というのはある意味正しいのですが、
ローンを減らせば今後返済する元本も減るわけですから、
返済の最終期限は変えずに、毎月の返済額を減らすように一部繰上返済すれば、
必ずしも手元に残るお金も減るということにはなりません。

「ローンがあるために所得税が押さえられている」というのは、
利息の割合が高い初期段階のことで、その節税効果はどんどん減衰していきます。
同じ金額のローンを払っていても、どんどん税金はあがっているはずです。
アパートが老朽化してきて家賃収入が減ってくるようだと、手元にお金が残らないようになる場合もあります。

アパートは老朽化で家賃が低下、ローン返済額は変わらないのに殆どが元本分で、
費用計上できる利息分や減価償却費は殆どなくなっている、
税金は多くとられて、手元にお金が残らないので持ち出しになっている、というのが、
最悪の展開例です。

キチンと収支を分析して、多少家賃が下がってきても資金ショートになる可能性がないか、
きちんと調べておく方が良いと思います。
基本は、手持ち資金が遊んでいるようなら借金は早めに減らして、
税金は多少多くとられても、手元に資金が残る構造を盤石にすべきだと思います。

お礼

さっそくご回答ありがとうございます。
読ませていただき一生懸命考えなんとなくイメージがもてました。
ありがとうございます！