共有物分割の方法について

質問

はじめまして
現在兄と共有1/2ずつで300m2の土地を所有しています。先日兄の不動産屋から共有物の分割をしてそれぞれ単独所有にしたいと連絡がありました。
面積を1/2にすると公道から離れた土地（奥詰まった土地）の価値が公道に面した土地にくらべて低くなってしまいます。
そこで公道から離れた土地の面積を多くして価値が公平になるように分筆し分けたいと思うのですが可能でしょうか？（贈与とかになるのでしょうか？）
やはり面積の1/2にしなけばならないのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.6

matthewee

３００m2の土地をどのように分筆するかということが、とても重要だと思います。
　相続税を計算する際に用いる財産評価基本通達では、無道路地の１m2当たりの評価額は、公道に面した土地の１／５程度になることがあります。

　ご参考までに、国税庁ＨＰから「無道路地の評価」に関するページを下記に貼っておきます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4620.htm

　要するに、３００m2の土地を分筆した場合、片方が無道路地となるなら、公道に面した筆（＝土地）の２倍から５倍の面積を有する無道路地でなければ、税法上、等価とはならないということです。

　しかし、現実には無道路地であれば、建物を建てる際に建築確認は取れないというリスクがあります（建築基準法４３条）。無道路地の周辺に広い空地であれば、接道義務が免除されることもありますが、これはあくまで例外規定です（建築基準法４３条但書）。

　ですから、片方が無道路地となるような分筆は、できる限りするべきではないと思います。

　もし、３００m2の土地が奥に細長い土地であった場合には、奥の土地のために公道に接面する部分として間口２ｍ以上（通路部分も全て２ｍ幅が必要）を含む形状で分筆すべきだと思います（公道に狭い通路で接するＬ字状の土地）。

　分筆後の土地が「公道に狭い通路で接するＬ字状の土地」の場合、建築基準法の接道義務を満たせば、建築確認は取れると思いますが、土地の評価額そのものは相当低くなります。
　公道に接面している整形地に比べ、形状にもよるのですが、概ね▲２０％～▲５０％くらい減価されるとみていいと思います（財産評価基本通達に準じて評価した場合）。

お礼

ご回答ありがとうございます。
面積でＬ字状の土地と公道に接する土地1：1で分筆した場合等価交換とならず税金がかる可能性があるということですね。
Ｌ字状の土地の面積を20％～50％増やした形で分筆という解釈ですね。
分かりやすいご回答に感謝します。

回答No.5

noname#14541

今から分筆するわけですから、囲繞地通行権というような問題の生じないように、通路部分も奥の土地になるように（Ｌ字を太くしたように）分筆するようにした方がいいというアドバイスです。

建築確認がとれるかどうかについては個別具体的な事案によって結論が異なることとなりますので、「そのような問題が生じないように分筆しておく」ことをお勧めします。

訴訟にまで発展する例もありますから、相談を受けた場合には、袋地をあえて作成するようなことは避けるべきとアドバイスしています。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
袋地にならないよう分筆したいと思います。
アドバイス感謝します。

回答No.4

noname#14541

アドバイスだけですが、

公道に接しない土地を作ること自体お勧めできません。
そのままでは建物も建てられず、「何も使えない土地」となりかねません。
分割して公道に面する部分の土地を質問者が取得するということであるならばまだマシですが、奥の土地をもらうというようなことであるならばやめておく方がいいと言えます。
使えない土地を持っていても仕方がないので、「かなり安価で誰かに譲渡する」ほかなくなることが十分に予測されるからです。

分割（分筆という）によって公道に面しない土地が生じた場合には、分割した残りの土地を通行する権利を持ちますが、どこをどのように通ってもかまわないということではなく、トラブルが発生するもととなります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
袋地になった場合囲にょう地通行権を主張できるそうですがちゃんとした通路を作る（例えばブロックで通路部分を確保する、通路幅2Mをとるなど）というような権利ではなくあくまで出入りできる程度の権利と考えてよろしいのでしょうか？
また袋地で建築確認はとれるのでしょうか？

回答No.3

ayemex011s

#2訂正

それほど大きく→それほど大きくなく

回答No.2

ayemex011s

税務署で聞いてみたことがあるのですが、分筆した後の土地の評価額の比が1:1になるように指導されました
ただ、それぞれの土地の譲渡価格は本来当事者が交渉で決めるものですから、(たとえば面積比1:1でも)評価額の差がそれほど大きく、価格を1:1に設定すれば、税金はかからないそうです

なお、#1の方のご紹介の要件のうち5は、あくまで、価格差が20%以内のときは差額にだけ譲渡所得税が適用される、という話であって、設定した譲渡価格が評価額から乖離していれば、贈与とみなされる場合もあります

お礼

面積比ではなく評価額の1：1分割で問題ないということですね。
明瞭なご回答ありがとうございました。

回答No.1

mahopie

以下は、等価交換についての税法上の規定ですが、物事の判断基準としては、共有物の分割についても使えると考えます。(1)物の価値ですから、出来上がりの「等価」で捉えるべき　(2)性質上個体差があるのは当然であり、上下２０％までの乖離は許容している
この2点から考えれば、質問の内容では贈与にならないと考えます。（あくまで参考として解釈して下さい）

＜等価交換＞
１年以上所有していた土地、建物を他の者が１年以上所有していた同種類の固定資産と交換して、所得資産を譲渡資産と同一の用途に供した場合において、以下の要件の全てを満たす時は譲渡がなかったものとみなされ、　譲渡所得税は課税されない。
＜要件＞
１．土地と土地、建物と建物というように、同じ種類の資産の交換である事。
２．自分の土地や建物、相手の土地や建物のいずれもが固定資産である事。
　　業者の棚卸資産は特例を受ける事はできない。
３．１年以上前から所有していて、交換の為に取得したものでない事。
４．交換後、原則として翌年３月１５日までに、交換する直前と同じ用途に供する事。
５．自分の土地又は建物と相手の土地又は建物との価格差が、高い方の２０％以内である事。

お礼

税法上評価額が20％以内であれば問題ないということですね。
ご親切にありがとうございました。