都市計画道路建設による立ち退き補償額について教えてください。

質問

6年前に土地と家を購入。土地の契約の際の重要事項説明で「2～30年はないと思いますが」と言われていた道路の拡幅（工事総延長360m、道路幅16m）が数年内に行われそうになりました。

来年度予算（案？）では用地測量の予算が計上されていますし、予定地の3割ほどを所有する大地主さんのほうには打診があったようで、ほぼ確実なのではないかと考えています。

私の場合、宅地約40坪がほぼ100%収容予定（地主さん談）だそうで、補償について不安視しています。

というのも、居住地域で同条件にて住み替えることが結構難しいと私が感じているからです。

その理由は、地域的な問題なのか土地が売り出されてもほとんどが建築条件付です。広告等を見ると、8割～9割は建売と条件付です。わずかに出てくる条件無しの土地は、価格的に割高になります。また、我が家には子供が3人いて、転校しない範囲で探すとなると、さらに困難が予想されます。

購入時、土地価格が値引きされていた（らしい）ことと、義父のつてで安く上物を建てた為に6年前の総額は4000万円でした。現在この価格で同じ広さの土地と家が同地域で買える可能性は低く、さらに注文住宅ではほぼ無理です（涙
（事情があって前回の工務店は使えませんし）

交渉が始まってからもめたくはないのですが、今の立地の良さや苦労して手にした家なので真情穏やかではありません。

補償額の算定に関してはどこまで諸事情を考慮してくれるのでしょうか？

鑑定士などはあくまで基準にそった査定しか出さないと予想すると、かなり不安です。

希望は、子供の学区内で同じ内容の土地と建物が手に入ることと、願わくば今と同じような立地（家前が森で静か）になることなんですが。

未経験でただただ不安な日々を送っています(^_^;)

本件に関して詳しい方と、体験者の方の書き込みお待ちしておりますｍ（＿＿）ｍ

回答No.4

ebisenn

３の者です。回答後に思い出しました。開始から最後の家までの収用期間が八年位ありました。近所で新し目の家では住めるだけ住んで引越そうと最後まで残っていた方も居ました、最初に買取り金額が提示され保証されている訳ですから住めるだけ住んで、お子さんが卒業するなり、キリの良い時期まで住み続け時期を見て移動するのも手かも知れません。なお契約後は半年以内に更地で明け渡しが条件で保証金の余った分には税金が掛ります。

お礼

ありがとうございます。

当地は今回の地権者恐らく、10件ほどしかないかもしれません。地権者に大地主さんがいるもので(^_^;)

結構早く終わってしまいそうな気もします。

回答No.3

ebisenn

今から１０年前に、我が家も県道の収用に掛りました。当時築２０年の木造住宅でしたが、収用当時の相場で新たに同程度の新築が建られる査定を頂きました。土地は周辺の相場位は出ます。この金額の中に更地にする費用や新たに登記する費用諸々も含まれますので、同じ地域に同程度の建物を建てると多少足が出ます。我が家としては古い家が新築になったので喜んで受け入れました。当時聞いた話では高速はゴネれば上がる可能性も有るけど、県道や市道は議会の承認が必要なので難しいみたいです、我が家の場合、近隣７５件程が掛りましたので良い土地は奪い合いになりました。当初の予算を使い切ると、新たに予算が付くまで収用が止まるので、出来れば早めに進めて、周辺の良い土地を押さえるのも手だと思います。

お礼

経験談非常にありがたいですｍ（＿＿）ｍ

＞周辺の良い土地を押さえるのも手だと思います。

建設にあたり土地を手放す大地主さんの残地がどうなるか、探りいれてみたいと思います(^_^;)

回答No.2

dr_suguru

公共事業者に
土地を売却する、
物件移転補償契約で建物を除却する
ことを
収用事業と言います。

土地の買収単価は
国の地価公示、県の基準地などを
参考に不動産鑑定評価が基本です。

建物は
築6年ですから
平成14年建築の建物を
再建築する積算を
専門のコンサルが
家屋調査し補償額を
算定します。
http://www.pref.osaka.jp/yochi/tatemono.html

また、
譲渡所得は
5000万控除適用になりますので
以下であれば
所得税は発生しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3555.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3552.htm
が建物補償金のなかで
移転雑費などは
基本的に
補償金が残れば
一時所得になります。

また、調整区域でも
収用移転で建築可能です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#03

お礼

dr_suguru様ありがとうございます。

やはり仰るような規則に則った公正な評価以外の望みは薄いようですね。

儲けたいという気持ちはなくて、損はしたくないだけなんですが、なかなか難しそうです。

現在の地価がどう評価されるか、再建築時の建築コストが資材の値上がりでUPしそうなこと、子供の転校・・・不安だらけです（滝汗

回答No.1

helpshite

本件に関し詳しいわけではないですが・・・
住宅会社の者です。
たまに道路拡張の為土地及び建物の立ち退きの方と話をさせていただいております。

内容から自己所有されている40坪の土地と現在住んでいる住居が１００％立ち退きになるという事ですね。

＞～6年前の総額は4000万円でした～
購入した金額は問題ではありません。
土地は土地、建物は建物。また車庫、庭木等（草花は除く）、引越し費用も補償額の対象です。

○土地の補償額は近傍の類似した土地の取引価格などを考慮して算定します。
○建物の補償額は現時点で同じ大きさの建物を建てた場合と同じくらいと聴いています。（一般的な建築価格：決して高くはないそうです）

＞補償額の算定に関してはどこまで諸事情を考慮してくれるのでしょうか？
（子供の学区内、立地等）の諸事情までは考慮しないと思います。
ただ他の部分で算定が出来るものであれば聞いてくれるかも知れません。※すみません憶測です
なぜなら算定に担当者の意見や情が入ると不公平や賄賂など問題も生じる事でしょう。

また事業者が国＞都道府県＞市町村なのかによっても補償額は違うとの事です。
条件によっては代替地もある場合があるようです。

すみません、仕事上色々な方に聞いた話なのでご参考になるかどうかわかりませんが金額も何度も交渉すると増える（上限はある）らしいので粘り強い交渉をしてみてはいかがでしょうか。

お礼

helpshite様ありがとうございます。

今回の事業主は市です。都が既に建設した道路に接続します。

＞なぜなら算定に担当者の意見や情が入ると不公平や賄賂など問題も生じる事でしょう。

確かにそうですよね。あそこの家は得したとかどうとか嫌ですよね。公平にやってもらうことが一番ですよね。

そう考えると、淡々とあまり私情は鑑みず、物件の価値でしか判断されないではとの覚悟が必要ですね(^_^;)

調べてみると、基本は交渉の余地がなくて、年度内1回答との事例もあったので、さらに不安が（笑）