都市計画道路建設による収用と住宅ローンについて

質問

約6年前に購入した土地＆新築戸建が都市計画道路による収用対象になることが確実になりつつある者です。

今年度事業主である市の予算にも1000万円の測量費用が計上されました。予算書には、2013年完成予定、総予算○○億円とまで書かれています。さらに、総延長が360mで地権者が少なく、そのうえ3分の1程度が畑と林で、さらにさらにその持ち主である大地主さんが収用について前向きだそうで（大地主さんの身内談）、ほぼ間違いないようなのです。

そこで色々と収用について調べているのですが、実際どのような運びになるのかが見えてこず不安になっております。

一番の不安が住宅ローン残による手続きの複雑化です。

どういうことが不安かというと・・・

収用に際し、一度全てローンを清算するのか否か。清算した場合、計算上で今まで支払った利息は損得あるのか。

再度のローンが審査通るか否か(^_^;)　6年前よりも収入はUPしていますが、小規模な法人経営者なので、決算書類がどう評価されるかなど心配です。よって、ローンは同程度価値の再取得物件に抵当権を移すような形が望ましいんですが可能なのでしょうか。

移転に関して。自宅は土地が100%収用となるはずなのですが、更地にして明け渡すまでは移転費用等はまったく支払われないのでしょうか？
道路建設までの進捗を考慮すれば、仮住まいする必要はないと思われるのですが、収用の流れを見ると、一度仮住まいする必要性があるように思えてしまうのですが、収用を約束する書類を交わした上で、新居が出来上がるまで現自宅に住むことは手続き上不可能なのでしょうか？

手持ち資金があれば様々な問題はクリアになりそうですが、いかんせん資金がありません。さらに、移転先のローンも現自宅のローン残がある状態で金融機関が前向きになってくれるとも思えず・・・

移転補償の経験者の方や関係者の方でこのような事例についてご存知事ありましたらお教えくださいｍ（＿＿）ｍ

回答No.1

beboy

少し気持ちが楽になる程度の抽象的なお話しか書けませんが・・
以前の勤め先（５年前まで）が収用の補償業務をしておりました。但し私は担当しておりませんでしたので明確なお答えはできませんが・・
１）収用の手順は、役所から事前の通知があり、委託業者（土木設計事務所）が補償金額の評価のため調査に立入りします。後日、役所から移転費用の提示があり移転交渉となります。
２）決算書の評価　この建物内にが会社が存在しなければ関係なし
３）収用が１００％になるはず？　これは敷地が著しく減少して現在の建物面積が確保不可能の場合は該当します。
４）補償費用は　土地・建物・庭・移転費用が計上されます。
５）仮住まいは、代換地を確保し建物建設まで待ってくれると思います。もし役所が工事を急げばその費用は補償されると思います。
　＊補償費用の算定の考え方は、現状不動産と同程度を補償するよう
考えられてると思います。手持ち資金の心配は無用です。代替資産取得も無税扱いの筈です。

お礼

beboy様、回答ありがとうございますｍ（＿＿）ｍ

＞２）決算書の評価　この建物内にが会社が存在しなければ関係なし

こちらなのですが、超零細の事業経営者の僕の場合(^_^;)

通常は収入の証明でローンは判断されるのですが、会社＝借主との判断で決算書を見られるのです。しかも、例えば年収的にローン可能だとしても、会社の財務が悪いとだめになる可能性もありまして。

以前住宅ローンを借りた時も大変でした（涙