市道の拡張による立ち退き 補償・土地の買い取りについて

質問

母の経営する薬局が、市道の拡張による立ち退きの話が出ています。
市がバス停を作りたいので道路に面している部分の土地を地主さんから買い取り、母の店が買い取り部分にかかるので取り壊し、補償は引っ越しをする金額しか出せないと言っています。
店の方は４年間くらいは赤字になっています。
薬局の経営で母と兄夫婦（専業で母に雇われています）と兄の子供２人の５人生活がかかっています。

土地・建物は地主さんから借りています。
薬局は昭和４３年から現在まで３６年間借りています。
店の一部分は増築しています（母が負担をしています）。
市との補償交渉は１月末から始まります。どのように交渉をしたら良いでしょうか？

また、大家さんは立て替えるつもりはないそうですが、市には土地を全部売っても良いとのことで、市の方は残りの部分を母に買ったらどうですか？と言っているみたいです。
市が道路に面した土地の取得価格は一坪４０万円で残りの土地は約１００坪ありますが、大家さんは市に対して一坪４０万円なら売ってもいいと言っているみたいです。約４０００万になります。
先にも出しましたが、母は３６年この店を経営しています。法律的に特例は無いのでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.8

mailhiro · ベストアンサー

大変ですね。補償交渉はもう始まったのでしょうか？

補償内容については、No.1さんのご回答を含め、ほぼ出尽くしていると思いますので、参考までに。

公共事業に伴う用地買収については、「公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和39年2月12日告示第130号）」におよその定めがあります。
詳しくは、市の補償担当者が、あなたのお母様の権利関係を十分把握した上で説明をするはずですが、特典といえるようなものはなく、常識の範囲内と考えて下さい。
疑問点はどんどん聞いちゃったほうがいいですよ。役所がやっていることですし、交渉のしかたで補償内容（金額）が変わることはまず（？）ありません。（ただし、お母様がどうしたいのかをはっきりさせることが前提ですが）

なお、少し別の視点から・・・。
残りの土地を今までと変わらない条件で大家さんが貸してくれることが前提ですが、
バス停がその土地のまん前にできるとのこと。市は、バスの乗降客があると見こんでいるのでしょうから、私にはビジネスチャンスのような気がします。
バス停を利用する通勤・通学客が、お母様のお店を利用することは十分考えられますし、「次は○○、○○、△△薬局前です。」と車内放送され、お店の知名度があがるかもしれません。
お店を続ける方向で、地主さん及び市の担当者とお話をされては如何でしょうか。

ただし、このことは、あなたのお母様に大きなリスク（借金）背負わせることになるかもしれませんので、くれぐれも『慎重に』行って下さい。
初期投資は補償額の範囲内とし、商売の状況を見極めてから本格的に検討なさってもよいのではと思います。

参考URL：

http://reiki.pref.kagoshima.jp/reiki_int/honbun/q7010707001.html#top

お礼

皆様、書き込みお礼が非～常に遅れ大変失礼を致しました。母曰く「市との交渉は地獄」だった様です。
　力のない貧乏人はあまり相手にされず、議員さんの後援会の方は「かなり潤った」そうです。（ウワサ！）
母は、先日やっとのことで約１０００万ちょっとでハンコを押したそうです。
皆様のアドバイスありがとうございました。

回答No.7

teinen

No.6の回答者です。
　No.6の回答中，「質問者の場合は借地人に該当しますから」という記述は，「質問者の場合は借家人に該当しますから」の誤りです。
　ごめんなさい。訂正してお詫び申し上げます。
　借地人の場合は５～８割が補償額となります。

回答No.6

teinen

酷な話をします。
　大家さんが残り１００坪も市に買って欲しいと言っても，市は買ってくれません。道路拡幅は国庫補助を受けることができます。しかしながらそれは，道路となる用地についてのみです。道路用地以外である１００坪の土地を買うとすれば，市は独自財源で買い取る他ありません。今，どこの市町村も歳入不足でアップアップの状態ですから，残地買収をする余裕がありません。

　市が何坪買収するのか質問文から読みとれませんのでわからないのですが，一応，買収の基準があります。借地人には買収価格の何割，借家人には何割と目安があり，質問者の場合は借地人に該当しますから，適正土地価格の２～３割が補償額になります。坪４０万円とすると，坪単価８～１２万円が補償額です。

　増額要求をなさりたい気持ちは良く解りますが，オンブズマンなどの市民団体が目を光らせている昨今，情状を鑑みて補償額を上乗せすれば，市民団体から市の公金を特定の人に上乗せしたのは不当であると訴訟を起こされ，それに関与した職員が私費で弁済しなければならない事態となりますので，市（の職員）は上乗せ要求に応じません。
　ですので，市の賠償額以上の金員を得ようとすれば，家主に立ち退き料を要求するしかないでしょう。

回答No.5

nanahositenntou

うーー・・・もうひとつ、設問があったんですね。
「約4,000万円の土地をスーパースペシャル割引サービス価格で購入する権利があるのではないか？」・・・ですね？

・・・んーーー「借地」であれば「等価交換」があるでしょうけど、今回は「借家」ですので大分考え方が違うと思います。（簡単に言うと権利が少ない）
「増築部分」は？
それも「借地契約」と言えないのではないかなぁ？

「借家」でも立ち退きに際して「等価交換」に近い話を聞いたことがありますが、今回は借家契約を終了されなければならないのが、地主（兼家主）の都合ではないので、地主（兼家主）は、そこまでしないと思います。
↑　意味不明の場合は、失礼しました～

回答No.4

nanahositenntou

うろ覚えですけど（眠いし）六法全書・民法の都市計画法（そうだったかな？これでいいんだったかな？）の中に、「土地収用法」というのが定められています。

土地の収容者（今回は市）は、『現在の生活を再建できる金員』を払ってくれます。
図書館へ行けば最新の六法全書があるので、ご自分で読んで下さい。（大昔の六法全書でも、大筋は変わらないけど、年々いろいろ増えてる）

読んだからって、どうなるものでもないですけど、市の担当官と話合うときに「土地収用法を勉強してみた」と言いましょう。（では、おやすみなさ～い）

回答No.3

bonnnou

とりあえず、あなたの側で、増築改造された部分について、きちんと説明しましょう。

大家さんは「良い人」ですか？
「悪い人」なら、契約の更新時期時前６ヶ月に、市の収用を理由に、更新拒否を通告してくる可能性があります。
それを強行されれば、契約の内容次第では、建物の現状回復を要求されて、「放りだされる」可能性もあります。

基本的には、テナントは、その物件から退去することを前提として、補償金を算出します。

その他いろいろ、説明できる内容は持ち合わせていますが、多すぎて書ききれないです。

回答No.2

noname#6905

質問への回答ではないのですが・・・
薬局の経営状態がここ4年ほど赤字であることが事実ならば、残念ながら薬局の経営は近い将来あきらめなければならないのではないのでしょうか。

#1の方が言うような立ち退いて新しい場所で事業継続
は薬局ならば(将来を見据えれば)何千万もの金額がかかるでしょう.
土地代を含めれば更にかかります
兄夫婦が薬剤師であれば投資効果もありますが、
今後、薬局経営は大きな賭けにならざるを得ません

ただ、最終的に立ち退くとしても兄夫婦の世帯収入がその薬局に完全依存しているので、今現在ただちに立ち退くことは絶対に無理ですし
そこまで強制退去はさせられないんじゃないですか?
土地の所有権よりもその土地で生活する権利のほうが
優先されますよね(悪用すれば居座り・・・)

ですから、補償問題を交渉するよりも今後どのように住民(家族)が
生活するかをよく話し合うほうがいいのではないでしょうか
市には今すぐ立ち退きはできないので交渉しようがないのでは

回答No.1

noname#11476

私の母も道路拡張で借りていた店をたたみましたね。
赤字ではなくてそこそこの利益は出していましたが、諸事情がありたたんだのは潮時だという理由もあります。

立退き料で３００万円ほどもらいました。
抵抗できるか？といえば抵抗は出来ないでしょうし、金額的にも限界があるでしょう。

ただ、それよりも４年間赤字ということは、その場所でそれ以上続けて事業が好転する見込みがあるのでしょうか？むしろもっと立地条件のよいところで探す方が事業継続の望みが高いということはありませんか？

役所の言う引越し代なるものの金額が幾らなのかわかりませんが、数十万であれば断固抗議できます。

転居にかかわる費用としては、転居費用そのもののほかにも、転居先案内広告の費用や、閉店・開店にともなう諸費用、転居先の敷金・礼金などなどは当然負担してもらわないといけないものです。
数百万円にはなるはずです。
まずは、本当に移転する場合に幾らくらいの費用がかかるのかそれを見積もるのが先決ではないでしょうか。
それがないと役所と交渉できません。