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根抵当付きの土地を購入
素人なので教えて下さい。 根抵当が付いた隣の土地を購入することになってしまいました。 （家は二軒並びの奥側で公道に面してません。当方が購入しない 方法も考えましたが当方も築50年、隣が他人の手に渡り、近い 将来に今度は当方が売却、立替等を考える立場になると・・。） お隣は自己破産も考えているそうです。 素人が手を出すべきではないのでしょうが、当方も年金暮らしの 老夫婦。今さら一緒に売却して他へ行きたくはないです。 お隣の息子さんは不動産会社にお勤めでお隣のペースで話しを 進めてきます。 希望金額は3600万円とのことですが、これが高いか？調べる方法と、 土地購入にあたっての注意点、諸費用の金額、相手との交渉術、良い 代理人の見つけ方等々、ご助言お願い致します。
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No.１です。 勘違いしてました。隣の土地が公道に面してないのかと思っていましたが、反対なんですね。あなたのほうがその土地がないと公道に面しないのですね。それならば足元を見られてふっかけられても仕方ないですね。今はきっとその状態だと思います。話を進めるならばあなたも必ず仲介人を立ててください。でも話がまとまらずに第三者に売られてしまうと、あなたの土地はかなり売れにくくなりますね。無理に買わなくても売って楽になったほうが良いような気もします・・・
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- bita333
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こんにちは。 アドバイスになるかどうか分かりませんが、参考までに。 質問者さまが、できることをいくつかあげます。 １、隣地を買う 私なら買いません。根抵当権がついている土地で、本人が自己破産を 考えているような場合ですよ。 相場どうりだとしても決していい買い物ではないような気がします。 3600万（売買代金） + 200万くらい（不動産屋に仲介料、司法書士に所有権移転、 根抵当権の抹消の費用） ２、隣地を競売で買う もし、誰も買い手がつかないまま、自己破産してしまった場合、 隣地は裁判所で行われる競売（オークション）で売られます。 そのときに買えば、実売価格よりもずっと安い値段で変えます。 もちろん、根抵当権も外してもらえます。（かなり得です） ただ、1番高い額を入札した人が購入できます。 ３、近くに、一戸建て購入・賃貸などを考える。 私なら、この方法をします。 ゆかりのある土地なら、そこを離れたくないでしょう。 ４、自分の土地を調べなおす。 50年も使っているうちに建替えはしなかったのでしょうか。 もし、建替えをしていたとすれば、道路使用権？があるかも。 役所・不動産屋に聞いて、道路位置指定などがあるか聞いてみてください。何らかの通行権があれば隣地購入しなくてもいい可能性あり。 ＊まとめ＊ 私が自分や子供のことを考えるなら、その土地の購入は検討しない。 築50年の家（資産価値０円）、ややこしい土地を残すことを考えれば、相続することも視野にいれて将来設計したほうがいいと思うからです。多少、ローンが残っても、新しい家を残してあげられたり、また、賃貸物件を借りて、ローンを残さないこともできます。 今の土地は、住み続ける、賃貸、売却など考える。 隣地は、１年～数年は、競売や、他人が買うなんてことは無いと思います。時間的な余裕は結構あります。 同じ4000万弱払うのであれば、これからの人生、充実するために使いたいものですね。 子供たちと相談して、どういう方法をとるか考えたらいいと思います。 方法がきまったら、役所、司法書士、土地家屋調査士、不動産屋、銀行、弁護士よりどりみどり、専門家に相談してください。
お礼
具体的で親身まアドバイス有り難うございます。 正論ですよね。 道路使用権・・調べてみます。 隣の土地に子供が住んでくれたら・・。 上手くはいきませんよね。 本当にありがとうございました。
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
要はあなたの土地が公道に接していない再建築不可の土地なのでしょうね。 あなたも不動産会社を間に入れると良いでしょう。 さすがにそのお年ならば人脈も多少あるのではないでしょうか？ 信頼できそうな業者を紹介してもらうと良いと思います。 いなければ地元の大手で良いのではないでしょうか？ その自分で手配する不動産屋に良く調べてもらいましょう。さすがに相手も売りたいのであれば、調査の協力を拒否はしないでしょう。 購入の意思があるのならば、あとは重要事項説明をしっかり読み聞いてわからない点は全てクリアにしてから判断すると良いと思います。 自分で不動産屋に依頼すれば、当然抵当権の抹消などのこともクリアにしてくれるでしょう。クリアにならないのならば買ってはいけないとアドバイスされると思います。 ３６００万円と言う金額が妥当かどうかもわからないわけですから、相手のペースで交渉を進めるぐらいならば断らざるを得ないでしょう。 まあ、「不動産にお買い得物件はなし」と言う言葉は正しいとは思っています。
お礼
アドバイス有り難うございます。 「再建築不可の土地」そうまさにそうです。 そう言うんですね。 お金を使い切ってまで購入しない方が良いと 思う気がしてきました。が、妻の「住み続けたい」 という気持ちも強くて・・。 不動産屋さんによく聞いてみます。 有り難うございました。
- biyadoo
- ベストアンサー率35% (82/233)
元不動産会社です 他の方も言われている様に 「根抵当」の意味をご存知でしょうか？？？ こんな土地は買う価値ありません。 評価は0円です。人（債権者）の土地ですので。 購入は辞めましょう。 それでも欲しいのならば、きちんとした第3者の不動産会社をたてて 整理したほうがいいです。 こちらのサイトで大手不動産会社の査定や相談ができます。 http://house.goo.ne.jp/sell/index.html まずは、第3者の意見を聞いたほうがいいですよ。 今のお話なら、私はお金をもらっても買いません（笑） むしろ、道路の無い土地であれば一緒に販売して、近所に引っ越すことを薦めます。
お礼
明確なアドバイス有り難うございます。 誰かがそう言ってくれるのを待っていたような 気がします。 購入以外の選択肢があることを知り、少し余裕が 出来ました。 「元不動産屋さん」インパクトのあるご意見 本当に有り難うございました。
- hatijyuuhatiya
- ベストアンサー率30% (104/338)
あなたの土地が容易に売却できる（公道あるいは位置指定道路に面している）なら別に購入しなくてもよいのではないですか？義務ではないでしょう？年金生活でも3600万円がお小遣い程度のお金という資産家ならいいのですが。 それとも隣の土地を買えば私道の関係で再建築可能な形になるのでしょうか？ただ今の時代土地の値段は一部を除いて下落傾向にあるので高齢の方の場合とんでもない不良資産になる可能性が大です。 更地にしての売却でなければ解体費用も100万円単位でかかりますね。不動産所得税や固定資産税も更地の場合とても高いです。 どうしても買われるならNo1の方が書かれているように根抵当の抹消を伴う一括決済が絶対必要です。信用のある大手の不動産屋を仲介にたてて、決済の立ち会い、登記は司法書士に任せることが必要です。もちろんそれに対しては報酬を払わなくてはなりません（全部で150万程度） 値段に関しては相手の希望なので、値切るのは全然構いません。 一番注意するのは、手数料がもったいないから直接売買しようと持ちかけられることです。この場合は騙されそうになっていると思ったほうがいいです。 もし私の両親なら、500万円かけてキッチン、バス、トイレをリフォームするよう勧めます。お隣にはお金が工面できないのですいませんといえばいいだけです。土地を購入しても特別な使い道はないんですよね？ お隣の土地が再建築可能な土地なら他の人に買ってもらいましょう。知らない人が来るのは嫌かもしれませんがおそらくあなたより若い夫婦で、初めに、にこにこあいさつができれば楽しくお付き合いできますよ。むこうもけんかするために引っ越してくるわけじゃないのですから。
お礼
ご解答ありがとうございます。 当方の土地は公道に面していません。 お隣の（公道の面してます）土地の一部を 使用させてもらって公道に出ている現状です。 （約50年もの間です） お隣が担保にとられても、自己破産しても 構わないのですが、当方が「離れ小島」になって しまいます。 お隣は「一緒の売却」を薦めてきます。 お金も余裕があるわけではありませんので、 「一緒の売却」そして引越しが一番いいのかもしれません。 ご指摘のとおり隣の土地の使い道はありません。 当方の土地を売るときまでは駐車場にでもと思ってます。 （20坪なので3台位ですが・・） 更地の税金が高いこと、仲介料が150万円位とのこと、 リフォームのアドバイス、解体の費用・・ 色々な情報アドバイス有り難うございました。 購入だけが解決策ではないことに気が付きました。
- takumaF
- ベストアンサー率38% (58/149)
こんにちは。 その根抵当権を持っている人は、根抵当権を実行することができます。つまり、裁判所を通して、強制的に売却することができます。その売却代金から債権回収に当てるのです。 okmkさんが購入しても、隣の人が借金を払わなければ、根抵当権は実行されるでしょう。そうすると、大金払ってせっかく購入した不動産の所有権を失うことになります。大損です。 ですから、根抵当権が付いたままの不動産は購入すべきではありません。 所在地の登記所（法務局）に行って、該当する不動産の全部事項証明書を交付してもらうことをお勧めします。 それには、根抵当権がついていて、極度額がいくらかとか、債権者が誰なのかということが書いてあります。 不動産の法律関係は、専門家である司法書士に相談するのがよいと思います。
お礼
ご解答ありがとうございます。 法務局で調査できるのですね。 根抵当等わからないことばかりで相手の 情報が何も無く話し合いになりませんでした。 相手の言いなりで話を聞くだけでした。 相談は司法書士ですね。電話帳で調べてみます。 御礼が遅れて申し訳ありません。 ご丁寧に有り難うございました。
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
根抵当権が付いたまま買うのはとんでもないことです。普通は売買代金で借金を返済して根抵当権を抹消して売買するのですが、自己破産というくらいですから売買代金だけでは借金返済に足りないのでしょう。足りなくても売らなければ少しも返せないので、足りない金額でも債権者が根抵当権の抹消に応じてくれるかどうか、という交渉になります。これはお隣との話だけでなく、債権者に直接確認されたほうが良いと思います。 上記のような問題がありリスクのある物件です。通常の不動産売買のように手付金を払ってから後に残代金支払いという契約をすると、手付金は払ったものの債権者が根抵当権の抹消に応じてくれず売買できない、というようなリスクもあります。年金暮らしの老夫婦とのことですが、それならばローンでなしに現金でお買いになるのでしょうか？現金でお買いになるならば、手付金ではなしに、債権者立会のもと全額一括で支払うと同時に、根抵当権の抹消、所有権移転を同時に行う事をおすすめします。 どちらの地域かわかりませんが、公道に面していないのに３６００万円とは高いような気がしますね。値段については他の不動産屋さんで聞いてみたほうが良いと思います。また上記のようなややこしい問題と交渉がありますので、お隣の息子に任せるのではなく、あなたも仲介人（不動産屋、弁護士など）を立てて交渉したほうが良いと思います。手数料がかかるとしても、言いなりに買わされるよりは値段も下がるかもしれないし、あなたお一人で交渉は難しくないですか？ 公道に面していない奥とのことですから、おそらくあなたが買わなければ誰も買わないような土地ではないでしょうか？そういう点では強気に交渉しても良いケースだと思いますが、今の時点では逆に足元を見られているような状況ではないですか？やはり誰か仲介人を立てたほうが良いと思います。
お礼
早速のご助言有り難うごさいます。 現金での購入になりますので支払方法等は大変参考になりました。 仲介人を立てるという当たり前のこともご指摘を頂くまで 気がつきませんでした。 お隣の話ですと担保は2300万円（本当かは不明です） 他にカードローンや仕入れ業者に支払いが有るとのことでした。 ご親切に教えて頂き本当に有り難うございました。 お金の工面とか根抵当とか良くわからないことばかりなので ご回答に感謝いたします。有り難うございました。
お礼
度々のご意見有り難うございます。 一応駅前の不動産屋に聞いたところ、 坪180万円×20＝3600万円 なら妥当ではないか？ とのことでした。 根抵当も「よくある話で仲介に入っても良い」と 言ってくれてます。 楽になる・・・魂を揺さぶるアドバイスです。 老後をできるだけ子供や他人様に迷惑をかけないで つつましく健康でいられるか・・。 それだけです・・。 購入してスッカラカンになってしまい薬代も無い 生活ではどうしようもないということですね。 有り難うございました。