ごみ屋敷と原状回復費について

質問

もし貴方が大家さんだとして、

契約期間は8年目になる借主さんにお貸ししているお部屋が「ごみ屋敷」になっており、
貸主からの申し出で解約が決まっています。

古雑誌、エロ本、コンビニの弁当カス、ペットボトル類が山積、
何処をどう見ても床が見えない。床に放置してあるごみ高さはフロアから30センチ程度まで。
家具の上にごみとも生活用品とも区別の付かないものが山積、散乱。

少なくとも4年間は掃除していないため、（出てきたごみの古い日付が4年前）
・室内は酷い異臭、
・壁及び天井クロス、カーペットは著しい汚損（ごみ汁やカビホコリ、たぶんダニだらけ）で絶対に張替えが必要
キッチンもごみで溢れ、油汚れ、カビや汚れが付着、通常の清掃では到底取れない
・お風呂は田舎の公衆トイレよりも酷い状態（汚物、黄ばみ、カビ、黒ずみ、ヒビワレ）で
　器具の交換が必要、下手すればユニットバス毎交換

この状態で原状復旧を行って、大家が借主に費用を請求しようと思います。

さて、貴方なら、

1.借主の管理義務違反、及び、勧善注意義務違反を理由に総工費全額を借主請求とするか
　（通常の使い方じゃない以上、借主が責任を負え！）

2.減価償却を踏まえ、総工費の10％のみを借主負担とするか
　（使い方が酷いといっても、残存価値が無いじゃないか！どうせリフォームするんでしょ！）

どちらを選びますか？
どちらが正しいと思いますか？
ご意見をお待ちしています。

よろしくおねがいします。

回答No.1

chie65536 · ベストアンサー

＞どちらを選びますか？
どちらも選びません。

＞どちらが正しいと思いますか？
どちらも「間違った対応」です。

こういうケースでは「大家が現状回復を行った時点で、大家の負け」です。

大家としての正しい対応は
「お貸しした時に預かった敷金○○万円をお返ししますから、そちらで現状回復して下さいね」
「○月○日までに現状回復して下さいね。それまでに終らなかったら、現状回復が終った日までのお家賃を頂きますから、なるべく早くにお願いしますね」
「現状回復するのに、清掃業者とかリフォーム業者とか必要でしたら、こちらで紹介しますよ」
「現状回復がちゃんと終ったかどうかは、不動産屋さん立ち合いで検査して、回復しきれてない部分が無いか調べますので。もちろん、回復しきれてない部分があったら、やり直しして回復するまでのお家賃を頂きますので」
だと思います。

「預かっていた敷金を使用して、借り手の代りに現状回復してあげる」のは「大家のサービス」であって「マトモな借り手だからやってあげるだけ」です。

「マトモじゃない借り手」に「大家のサービス」をしてあげる必要はありません。原則は「現状回復してから返却」ですから。

お礼

目から鱗とはこのことです。
>「大家が現状回復を行った時点で、大家の負け」です。
>「マトモじゃない借り手」に「大家のサービス」をしてあげる必要はありません

かなり痛快なお答えだと思いました。

ただ、
有る意味「生活をあきらめた人」に「自ら何かを仕切る能力」は無いわけで、
貴殿のお考えのように工事業者を紹介したところでいつまでも事態が前に進まない、
という事態は予想されますが、いかがでしょうか。

回答No.5

turbotjc

業者してます。

基本的に＃4の方の回答の通りでしょう。

まず被害を抑えるためには借主には退去してもらうという方向しかありません。その次には退去後の原状回復費用をどう手当てするかです。本人に払えと言っても無理そうですから、次に期待するのは保証人です。必要があれば実際に部屋を見てもらえば納得するでしょう。退去さえ合意できれば、お金の件が一番大事です。

自然損耗というのは、借主はその間に何もしなくていいという訳ではなく、善管注意義務の範囲の中において常識的な頻度での清掃は期待した上での損耗のはずです。全く清掃しないというのであれば、私なら全額請求します。現場の写真を証拠として撮っておけば、仮に裁判までいっても有利に働くのではないかと思います。

借主本人に原状回復させるというご意見は考え方として正しいとは思いますが、残念ながら現実として意味のあるものとは思えません。貸主側で行動を起こさなければ結果はついてこないでしょうね。

お礼

ご回答有難うございます。

>自然損耗というのは、借主はその間に何もしなくていいという訳ではなく、善管注意義務の範囲の中において常識的な頻度での清掃は期待した上での損耗のはずです

まったくその通りでした。
ガイドライン云々に気を取られて、もっと基本的な考え方を見失っていました。

回答No.4

20121222

１です。これは善良なる管理注意義務違反に当たります。手順としては借主が一般常識的判断能力が欠如していると思われるので、連帯保証人にも退去立会いに来てもらいます。そして現状の状況を見て頂き、１００％払って頂きます。過去に同じケースを経験しており保証人（その時は借主の父親）謝罪もしましたしもちろん全額支払って頂けました。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり似たような案件は他の物件でもあるのですね。。。
希に見る問題かと思っていました。

>一般常識的判断能力が欠如している
確かにその通りです。

回答No.3

sapporo30

お金がある方なのか、ない方なのかで変わってくるでしょう。

基本的には　減価されるものは、減価した上で
減価されないものは、全額　請求が正しいとされています。

> 室内は酷い異臭、
異臭がしないようにさせる、する。
> 壁及び天井クロス、
減価を考慮する。
> 器具の交換が必要、下手すればユニットバス毎交換
全額請求

相手がしない以上　それを放置するわけにもいかないので
それこそガイドラインに沿った対応をすべきと思います。

だって　金があって　かたずけできない人でも
やる気さえあれば、金で解決できるわけで・・・
期待しても　しょうがないでしょ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

>だって　金があって　かたずけできない人でも
>やる気さえあれば、金で解決できるわけで・・・
>期待しても　しょうがないでしょ。

まったくごもっともです。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

　今、上の『原状回復作業中の家賃について 』に書込みしたところですが、こういう人に限って原状回復の費用についてグチャグチャ言い出しますのでNo.１様の言われるように原状回復をしてからお返し頂くのが一番だと思います。

　質問者様の危惧される

>　工事業者を紹介したところでいつまでも事態が前に進まない、
という事態は予想されますが、いかがでしょうか。

　ですが、ただ借主側の家賃が積みあがっていくだけです。
　もし、一刻も早く立ち退いて欲しいと言うなら、『原状回復費用は全額負担する。費用に異議は唱えない。費用の請求先は借主、または連帯保証人』という念書と記名捺印させて業者に振ります。

　下手に動けば費用は大家持ちで、敷金をオーバーした分は泣き寝入りになります。（←これ経験済みです。）

お礼

ご回答ありがとうございます。
>原状回復の費用についてグチャグチャ言い出します
やはり貴殿の物件でもそういうことがありますか。。。しんどいですね。。。

>ただ借主側の家賃が積みあがっていくだけ
　ごもっとも。
　でも金は払ってるんだから勝手だろ！って言わせたくないんです。

>敷金をオーバーした分は泣き寝入りになります。（←これ経験済みです。）
　まったく、困った借主さんのために出血しなければいけないのは虚しい限りですね。。。

ありがとうございました。