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賃貸契約ついて（長文です）
よろしくお願いします。 大家とのトラブルが起きてしまいました。 12月末に同居人が「今年の一月末に引越しをしたいのですが」と、 不動産屋を介さずに大家に相談をしました。 大家に不動産を通して欲しいと言われたので、 同居人はまた連絡をしますと言い、話は終わったと思ったそうなのですが、 大家は何故かそのまま解約の手続きを進め、2月1日に自分へ一月末で契約が切れたと連絡をしてきました。（言った言わないという状況です） こちらは引越しを考えておらず、次の引越し先も決めていません。 次の入居者が決まっており、2月15日には引っ越して欲しいといわれています。 事情を話したところ、他の部屋が空いているので取り合えずそちらへ引っ越すか、次の引越し先を決めて引っ越して欲しいと言われています。 大家と争ってまでそこに住み続けたいとは思っていないので構わないのですが、敷金の話や引越し代などの兼ね合いもあり、このまま言いなりになるのは嫌なので、有利な状況に持ち込むため、法律のアドバイスを頂きたいです。 ・こちらは書類に契約解除などの記載はしていません。 ・2年契約で今年の11月までが本来の契約期間です。 ・契約の主は自分で、同居人は名前の記載はしていますが、あくまで同居人としてです。 ・一度だけの電話だけで契約解除されるのならいたずら電話でも契約解除されることになり、通常はありえないと思っています。 ・2月分の家賃は振込み済みです。 こちらが有利になる法律などがありましたら、教えてください。
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質問者が選んだベストアンサー
不動産業者です。 質問者様の同居人が本当に退去を伝えたのでなくて、 退去するにはどうすれば良いかの確認をしたという前提で お話します。 それが事実であれば、つっぱねれると思います。 契約書には、解約は書面で通知する事という一文が 恐らく入っていると思います。 本来それは、家主を保護する為にあるような物ですが、 今回は質問者様を保護する物に変わりそうです。 ただ現場で働いている者としては、いくつか不自然に 思えますけどね。 本当に退去について「のみ」確認したのか？ 家主の方も 不動産会社を通してくれと言って、不動産業者から 連絡が無いのに、部屋を決めてしまうだろうか？ 不動産業者を通してくれと言っていると事は、 専属専任契約、若しくは管理契約が結ばれていると 想定します。という事は入居申し込みがあった際、 必ずその業者を通す形になります。通さなくても 連絡位はあるはずです。募集を依頼している訳ですから。 そこで不動産業者が気づかないのもおかしいです。 自分なら、「その部屋の退去は聞いてないですよ」 と言いますけどね。そこで発覚すると思うんです。 どうも不思議というか、どちらかが悪意があるように 見えます。真意はわかりませんけども。 以前の経験で、空き予定を決めていて、末日に管理会社に 確認をしたら、その部屋の退去が出ていないという事が あり、入居予定者には訳は伏せて手付金の倍返しで 話を収めたことがあります。そん時誰が電話したんでしょうね？ 謎ですけども・・・ それと判例は入居中の方を保護する時もあれば、 新入居者を保護する場合というどちらともの判例が出ております。 はっきりとどちらが有利とはいえません。
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- katyan1234
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ただ退去通告といった書類があり、それを不動産に提出するのが 契約解除時の規則になっていました。 本来はこの規則にのっとりやるのが普通・・・ あなたから無理に出たからちょっと敷金も難しいかな～ 不動産屋に責任をとらえせばよかった 本来はこの規則にのっとりやるのが普通ですよね？ それも契約者本人でもない人からの電話だから 出て行く必要はないでしょう？なんとかしてください！ と言うなら事情は変わってきたが・・・ まあ終わった事がんばってね～
- katyan1234
- ベストアンサー率18% (347/1849)
不動産屋が管理しているなら大家が出てくるのは不自然だよね 相手も確認せずにそのまま決めるというのもおかしい。 声もしらないはずだよね。普通なら見に来て確認するはず。 現状復帰するために・・・ 敷金はいらないでしょう。同じような部屋であるなら・・・ そのまま移動して終わりになると思う。大家の勘違いであるというのを 前面にだせば家賃を負けてくれるかも・・・ そそっかしい大家さんですね。法的には錯誤で大丈夫と思うけど やはり確認する必要がある。普通なら不動産屋が確認しに来ますからね たぶん不動産屋も引越し決定！だと思い。（本来はここで不動産屋のミス、あなたの言うとおり契約者に確認すべきでしょうね。電話もあるんだから まあうまく言って引越し代をせしめてください 「契約者が言ってないのにどうして信じたの？」 そのための管理会社でしょう。勝手に契約を切らないで、半年は住む権利があるはず～ 補足 契約書を見てください解除は誰が言う事になってますか？
お礼
ありがとうございます。 契約書には特に指定はありませんでした。 ただ退去通告といった書類があり、それを不動産に提出するのが 契約解除時の規則になっていました。 契約を行った不動産屋も聞いてなかったらしく、他の不動産屋と他の方の入居の契約を結んだようです。 ※この点もおかしいといったらおかしいんですがね。 ただ、新しい入居者に罪はないですし、これ以上揉めるのは嫌なので、 新しい引越し先を決めました。 敷金の全額返却（一か月分）で頑張ってみたいと思います
- he12345678
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はじめまして。大家しています。新米ですが。 >大家側が守られる法律 そういう解釈なのは寂しい限りです。 契約の自由というのが大前提で、 契約の自由のもと、契約の形は文面に限られないことに なっています。 これは賃貸契約だけではなく、一般的な契約事について 基本原理です。 契約を文面で書きあらわす意味は、約束事が「言った言わない」になることを回避するためです。 それと、賃貸契約は大家と借主の直接契約なので、 借主が大家に直接「借りるのをやめます」と申し出て、 大家が認めてしまえばそれで成立です。 ましてや、借主が退去するには理由がいりません。 ただ「出て行きます」と宣言してしまえばそれで 手続き完了なのです。 ただ、大家さんも「不動産やさんを通してほしい」と 断りを入れた以上、不動産会社に連絡して確認させるとか そういうことは必要だったかもしれません。 ただ、ご自身にせよ、同居人にせよ、発言は責任を持ってもらわないと、周囲の人々を巻き込む騒ぎになるわけで。 ＃なんでも大家が悪いとされるのはセツナイ限りです。。。
お礼
ありがとうございます。 >ただ、ご自身にせよ、同居人にせよ、発言は責任を持ってもらわないと、周囲の人々を巻き込む騒ぎになるわけで その通りだと思いました。同居人も自分に相談せず大家に連絡をしたことが、今回のトラブルを招いたため、反省しております。 トラブルが起きた以上同じところに住むのは気が良いものではないので、新しい引越し先を決め、現在引っ越し作業に追われております。 今まで色々お世話になったので、それほど恨んではいないのですが、 今回ばかりは大家側の早とちりなので、申し訳ないです。
- sapporo30
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> 入居するには契約書などに捺印をする必要があるのに、 法的には、必要ないですよ。 契約は、口約束でも有効です。 というより、契約書を作成する契約の方がまれです。 > 言った言わないというのはその点です。 こうなりたくないので、書類を証拠として残すのです。 そのほうがいいでしょうね。 > 言った言わないといった話を持ち出すなら、契約解除を > 証明するものもなく出て行く言われは無いと思うのですが・・・ そうですね。 そうなると、裁判に持ち込まれるとします。 となると、最悪考えるべきなのは、次の入居者分の損害賠償 ですね。 裁判になったとして、言ったいわない。がどちらに転ぶか わからないですよー。 > いたずら電話でも契約解除されることになり、 いたずら電話で、解除はできません。 借りている側からの意思の伝達がないので・・・ >
お礼
ありがとうございます。 >いたずら電話で、解除はできません。 借りている側からの意思の伝達がないので・・・ 借りている人かどうかの確認は電話では出来ないのでは？と思っています。 今回も部屋番号と名前を名乗った（らしい）だけなので、他の人が同じように電話しただけでも契約解除されるということになってしまいます。※今回の大家が稀なのかもしれませんが。 現在不動産屋を通して交渉中です。 結果が出次第、報告と共に締め切らせて頂きます
>入居時には賃貸の契約を書類で交わしているのにも関わらず、口約束（しかも勘違い）だけで契約が解除されるほど賃貸の契約は軽いものなのでしょうか？ 残念ながら日本の契約は特別規制がなされているもの（たとえば賃貸契約の場合定期借家契約など）以外は、口頭で契約が成立することになっており、一度申し出た契約の解除は取り消すことができないことになっています。 定期借家契約は借り手に不利な契約のため必ず文書で契約することが大家の義務（借地借家法）ですが、一般の賃貸契約では義務になっていません。 また、一般に契約時に出される書類は宅建業法第３７条で定められた書類を指しています。これは契約した内容をとりまとめて交付することが仲介業者の義務になっているものであって、大家の義務にはなっていないのです。なお、解約手続き自体は宅建業法の適用範囲外の行為でしょう（通常仲介手数料とられませんし）。 確か振り込んだお金は、引き出したら家賃を受領したことになり、大家の責任が発生しますが、引き出さない段階だと受領したことになく、大家に法的な拘束は生まれないようです。 ２月分については返還を求めてよいでしょう。
お礼
ありがとうございました。 今回のケースでは大家側が守られる法律になっているようですね。 大家側に落ち度があると思っているのですが、完全な納得は出来ませんが、譲歩し出て行こうと思います。
- detekoiya
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有利になる法律などないでしょう。 ＞大家と争ってまでそこに住み続けたいとは思っていないので構わないのですが敷金の話や引越し代などの兼ね合いもあり、このまま言いなりになるのは嫌なので そういう態度・発想が先方をより硬化させます。 「引越し代」とどう大家さんがかかわるのか意味がわかりませんが、まさか今回の件で、引越し代を大家さんが負担するなどと思っていないでしょうね。 ＞・こちらは書類に契約解除などの記載はしていません。 電話でも口頭でも有効です。書類でなければ無効などという法律はありません。 ＞・2年契約で今年の11月までが本来の契約期間です。 借主からは１ヶ月前予告での解約が認められています。更新までの期間は今回の件には関係ありません。 ＞・契約の主は自分で、同居人は名前の記載はしていますが、あくまで同居人としてです。 記載された同居人の話なら聞くのが普通です。こんなときだけ契約者は自分だから同居者が言ったことなら無効だと主張したらあまりにも都合よすぎです。 ＞・一度だけの電話だけで契約解除されるのならいたずら電話でも契約解除されることになり、通常はありえないと思っています。 管理会社なら電話の後に書類なりの何らかの確認を取るなりしますが、そうは言っても無効を主張するのは間違いです。自分に都合よく考えすぎです。 ＞・2月分の家賃は振込み済みです。 精算すればいいだけのこと、払った期間まで居座れるということではありません。 争ってまで住みたくないならさっさと転居先を探せばいいだけのこと。 しかし残念ながら争っても有利な材料はないと思います。
お礼
ありがとうございます。 既に引越し先は探し始めています。 ただ、大家の勘違いによる突然の退去通告で不満があるといった状態です。 同居人の連絡が解りづらかったといった事はあるかもしれませんが、 電話上のやり取りで「1月に退去します」と言った明確な約束はなく、 また連絡をしますといった話で勝手に契約解除を進められるのはどうなのでしょうか？ ここら辺が言った言わないという状況なのです。 言った言わないといった話を持ち出すなら、契約解除を証明するものもなく出て行く言われは無いと思うのですが・・・ >管理会社なら電話の後に書類なりの何らかの確認を取るなりしますが、そうは言っても無効を主張するのは間違いです。自分に都合よく考えすぎです。 入居時には賃貸の契約を書類で交わしているのにも関わらず、口約束（しかも勘違い）だけで契約が解除されるほど賃貸の契約は軽いものなのでしょうか？ 引越し代と記載したのは、こちらの勘違いです。
大家しています。 > 12月末に同居人が「今年の一月末に引越しをしたいのですが」と、不動産屋を介さずに大家に相談をしました。 これで十分な解約の通告です。 > 言った言わないという状況です 『不動産を通して欲しい』『また連絡をします』という会話は解約通告を取り消すものではないでしょう。 > 一度だけの電話だけで契約解除されるのならいたずら電話でも契約解除されることになり、通常はありえないと思っています。 逆に、『一度だけの通告だから信じなかった、今、正式に通告されたのだから契約通り今から一ヶ月分の家賃を支払って欲しい』と言われたら皆さん異議をとなえるでしょう。 > このまま言いなりになるのは嫌なので、有利な状況に持ち込むため、法律のアドバイスを頂きたいです。 ゴネても大家さんは粛々と新しい契約者との話を進めるだけです。逆に居続けた場合は相応の損害金を請求されるでしょう。 > 他の部屋が空いているので取り合えずそちらへ引っ越すか これが偶々別の部屋が空いていた幸運を使って出来る大家さんの最大限の譲歩でしょう。
お礼
ありがとうございました。 電話だけで契約解除になるとは思いませんでした。 ちなみに同居人は解約します、などと言った明確な発言はせず、 解約したい場合はどうしたら良いのでしょうか？と言ったニュアンスの質問をして大家が勝手に勘違いしたといった状況です。 ※言った言わないというのはその点です。 入居するには契約書などに捺印をする必要があるのに、 解約には電話だけで問題ないというのは法的にどうなのでしょうか？
お礼
ありがとうございます。 大家は、不動産屋一軒と契約をしているのではなく、 複数の業者と契約をしているようで、 今回の新規に契約された方は他の不動産屋経由のようです。 ※自分が契約した際の不動産屋は全く聞いていないとおっしゃられていました。 >契約書には、解約は書面で通知する事という一文が 恐らく入っていると思います。 はい。入っています。なので納得が出来なかったのです。 ただ、同居人がなんといって相談したかは正確には解らないため、 こちらにも非があると思い、引越しを決断し、新たな入居先を決めました。 ※争っても小額の金額なので争ってもしょうがないですし、勝っても損害の方が大きそうなので。