旧法地上権について（法律関係の質問です）

質問

旧法地上権10年と設定されている中古一戸建てを購入しようと検討しています。あちこちで調べたのですが旧法についての記載が殆どなく、困っていますので不動産法律関係に詳しい方、是非ご指導願います。
質問は下記の通りです。
・10年後、更新可能か。
・更新可の場合、新法が適応されるのか、もしくは旧法のままか。
・更新時地代はその時の相場に変更されるのか。
・もしその地代が払えないとなった場合（当方が拒否した場合）
　どのようになるのか。退去を命じられるのかどうか。
・10年満期前に家屋の建て替えは可能か。
・土地に抵当などが設定されている場合、（今後新たに設定される場合）、当方にリスクはあるか。
・地上権を担保に購入に際してのローンを組めるか。（300万程度）

以上なんですが、皆様どうぞよろしくお願い致します。

回答No.3

coffeecan

質問者様がおっしゃる通り「地上権」であれば、地主は買主の求めに対して登記に応じる「義務」があります。そのため「地上権」を第三者に主張できます。また地主の承諾不要で自由に譲渡できます。（賃借権は地主の承諾が必要）

抵当権について

上記の通り地上権は登記できますので、「きちんと登記すれば」、地主の抵当権があっても、地上権者（購入した場合の質問者様）にリスクは特にありません。

万が一地主が困窮して、抵当権者（銀行など）が債務不履行で当該土地を競売にかけても、地上権者のいる「底地」（底地＋借地（今回は地上権）＝所有権）として売買されるだけです。

お礼

この度はご回答有難うございました。
登記の件、きちっと確認しておきます。
競売についても詳しくアドバイス頂き、勉強になりました。
土地所有者が変わるにしてもまずは登記されているかが大事、
ということですね。
有難うございました。

回答No.2

naocyan226

まず、「地上権」は、土地の所有者と地上権の設定契約を締結して、その土地を直接的に支配し利用することができる権利であり、地上権者は土地所有者の承諾なしで譲渡または賃貸することができます。また、その権利の登記を要求できますから、登記をしていれば第三者に対する抵抗力を持つことができます。これを前提にして、
・家主に更新を拒絶する正当な理由が何も無ければ更新は可能です。
・家屋の建て替えは自由です。
・更新後もそのまま旧法適用です。
・更新時には更新料がいります。また、地代についてはお互いに増減を要求する権利がありますから、その時の話し合いです。
・地代を払わなければ債務不履行ですから、それに応じた処置がなされるでしょね。
・登記していれば担保に出来ますからローンが可能になるでしょう。また、登記されていれば勝手に抵当権はつけられないでしょう。要するに、地上権は物権ですから、土地はその権利の所有者のものと考えればいいのです。ただし、その地上権が登記されていなければ、第３者に対する対抗力はありません、従ってその場合はリスクはありますね。

・

お礼

この度はご回答有難うございました。
旧法のまま更新ができるとわかって安心しました。
また、建て替えも自由とのことですので
今後安心して住む事ができそうです。
何よりもまず登記の確認、ということですね。
有難うございました。

回答No.1

naocyan226

質問内容・条件がよく分かりません。
>旧法地上権10年と設定
旧法、これは何でしょうか？旧借地法のことですか。そして、その借地期間があと１０年残っているということでしょうかね。

借地権は、地上権と賃借権と２種類あります。地上権は物権で賃貸借は債権ですから、民法によりこの２つは内容も権利関係も異にします。
例えば登記の問題や、売買に際し地主の承諾がいるとか、勝手に建物の建て替えは出来ないとか、従って銀行融資に手続や必要書類も変わってきます。
一般には後者が殆どですが、若し賃借なら、その契約の内容とか期間とか更新状況とかまた建物の構造とか、調べて記して下さい。これがはっきりしないと回答不能です。

補足

●●●●●補足（相談者より）●●●●●
ご回答有難うございます。
下記の通り追記させて頂きます。
あくまでも旧法（旧借地法）の地上権です。賃借権ではありません。
家屋は木造です。
現在の期間があと１０年残っているということです。