法定地上権について

質問

土地建物があり競売により土地が他の人の所有になりました。建物には法定地上権は付くでしょうか？

状況説明→土地上に平屋の古い住まいがあり所有者は同一人で農協が土地建物に共同担保を設定し、他の金融機関(住宅金融公庫、年金福祉事業団)は土地のみに抵当権を設定していました。後日、この建物を取り壊し二階建ての店舗アパートに所有者が建て替えました。そして新しい建物には農協の担保(土地と同じもの)のみが設定されました。疑問点ですが、最初から土地のみに抵当権を設定していた場合新しい建物に、その抵当権が設定されなくても法定地上権が付くのでしょうか？取り壊し前と、取り壊し後の建物の用途、構造、規模が違っていても、この場合は特に問題にはならないのでしょうか？よろしくご指導ください。

回答No.3

businesslawyer · ベストアンサー

整理してみると、
1.まず土地・建物が同一人の所有である時に、土地・建物双方にAの共同抵当権が設定され、土地のみにBの抵当権が設定された。
2.その後、建物のみを取り壊して、建て替え（この時点で建物のAの抵当権は消滅）、新しい建物を建てた。
3.そして、新しい建物に、消滅したAの共同抵当権が再度設定された。
4.このような状況で、土地・建物の抵当権が実行された。
このような場合には、法定地上権は成立します。土地と建物の所有者が、抵当権設定当時、同一人である場合で、抵当権を実行後に土地と建物の所有者が別々になった場合には、法定地上権が成立します。本事例では、後に建物が建て替えられていますが、再度Aの抵当権が設定されているため、結論は変わりません。そして、Bについてですが、Bはそもそも土地上に、土地と同一所有者の建物が存在していたのを、認識して土地に抵当権の設定を受けたのですから、抵当権実行後に法定地上権が成立する事を覚悟の上で、抵当権の設定を受けたものとなるため、法定地上権が成立しても、不利益は無い、と考えるからです。この結論は、新旧建物の用途・規模・構造が違っても、異なりません。

お礼

businesslawyerさん　ありがとうございます。簡潔明瞭な説明で理解できました。感謝いたします。

回答No.4

tk-kubota

＞誰が競売を申し立てしたかによって違ってくるのですね。

そうではありません。
誰が申立しようと最上位の抵当権の設定時期の状態で売却されるわけですから、その時に、建物があったかどうかで変わります。
今回は、抵当権設定当時建物があったわけですから、土地建物同一人であれは、土地の買受人は法定地上権を負担した土地を買い受けると云うことになります。
つまり、建物所有者は地代の支払い義務があり、と云うことは底地を買ったことにすぎません。
なお、今年の４月から土地に抵当権が設定された後に建物が建てば、その建物が誰の所有であろうと抵当権がなくても土地と建物は一括で競売できるようになりました。
ですから、今回の例のようなことは、今後はなくなります。

お礼

tk-kubotaさんとbusinesslawyerさんの説明で完全に理解できました。本当にありがとうございました。感謝いたします。

回答No.2

tk-kubota

旧建物も新建物も結局、農協の抵当権がありますので、農協の抵当権実行は土地建物一括で進められます。
ですから、案件のような土地だけが他人となるような場合は考えられません。
しかし、裁判所が過剰競売とみれば法定地上権付き建物だけを競売しますので、これまた、お問い合わせのような案件は、少なくとも実務ではあり得ません。
万一あったとすれば旧建物時代に設定していた土地の抵当権実行ならば考えられますが、それならば建物は土地の抵当権設定後ですから法定地上権は設定されたとみなされないですから収去の運命です。
今回は、住宅金融公庫、年金福祉事業団は土地のみに抵当権を設定していたので、それらの者が抵当権実行すれば、当然、建物は競売できないわけで、土地と建物は別な者の所有となりますが、新建物は、住宅金融公庫、年金福祉事業団の抵当権設定後の建物なので、土地の買受人は建物を収去できます。
しかし、その場合は、農協の抵当権が害されるので住宅金融公庫、年金福祉事業団の抵当権実行に二重競売が考えられ、結局、土地建物共失うことになります。

補足

この場合は住宅金融公庫が競売を申し立てまして新しい建物は件外物件となりました。住宅金融公庫が土地に抵当権を設定した時には古い建物が存在していたにもかかわらず土地のみに抵当権を設定しました。その様な時でも新たに建てた建物には法定地上権が付かないと考えてよいでしょうか？もし農協が仮に土地のみを競売申し立てしていたら新しい建物には法定地上権が設定されたと考えてよいでしょうか？誰が競売を申し立てしたかによって違ってくるのですね。このような考えでよろしいでしょうか？

回答No.1

bokujou

法定地上権は成立すると思われます。
まず、法定地上権は、このような場合に土地のみを使用する不便（建物を使用できないので、取り壊す必要が出たりする）を、回避するためのもので、土地のみに担保をつけていた業者が競売により土地を収得してもつくのです。
取り壊し前後に所有者が同じなら、問題にならなかったと思います。という裁判があった（昭和５２・１０・１１最高裁）。けど。

お礼

bokujouさん　回答ありがとうございました。またよろしくお願いします。