抵当権がついた家を買う？

質問

民法の勉強をしていたらこんな例が出てきました。こんな事例はあり得ますか？
ＡはＢにお金を貸していました。不安だったのでＢの家に抵当権を設定しておきました。さらにＢはＣからお金を借りて二番抵当権をつけました。この状態でＡはＢからその家を買いました。(債権自体は残っています)
ここでＡは一番抵当権と所有権の両方を有するので混同によって一番抵当権が消滅しそうですが、そうなると二番抵当権者のＣがランクアップしてしまい、Ｂが破産して抵当権が実行されてもＡは十分な配当が得られなくなる可能性があるので、この場合は一番抵当権は混合の例外によって消滅しないということです。
ＡがなぜＢの家を買ったのでしょう？自分の抵当権がついていますし、他人の抵当権もついている曰く付きの家ですよね？単なる説明の例なので気にする必要はないかもしれませんが気になります。どう考えてもおかしいです。ちなみに私は初学者です。レベルの低い議論で申し訳ありません。

回答No.3

mike_226 · ベストアンサー

おはようございます。
例題の様な事は実際でもありますよ。
No2の方の回答が専門的で私は好きですけど、
簡単に考えると、
物件価格が1000万の家に貸した500万円を
担保するために抵当をつけた。
もう一人から400万円借りて、二番抵当をつけた。
この状態で、Ａはいくらで買うかですが、
例えば100万円で売るとＢに言われれば、
Ａは買うと思いませんか？

ＢはＡに売却後、自己破産するか夜逃げするか
わかりませんが・・・
二番抵当はずすのに手間と費用がかかりますが、
別に悪い買い物でもないと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
売却後のＢとしてはやはり自己破産か夜逃げしか残されていない苦しい状況なのですね。

回答No.4

tk-kubota

そのような事例の、私自身の経験者です。
何故、1番抵当権者なのに所有権を取得するかと云うと、所有権なら貸すこともできるからです。
だいたいお金も支払わず所有権を取得できるのですから(不動産の価格と被担保債権額によりますが)返済が望めないなら、そうした方がいいです。
他に抵当権があれば、権利の混同はないので、Cがランクアップすることはないです。1番は1番のままです。
なお、自己を相手として自己の抵当権実行はできます(他に抵当権がなければできませんが)、その場合、自己が買い受けることで、Cの抵当権の抹消を目的とすることも考えられます。
また、Cの抵当権実行では、債権額によっては無剰余取消の予知もあり、抵当権者が所有権者となることは実務でもよくあります。

お礼

回答ありがとうございます。
経験者の貴重な声を聞けてありがたいです。

回答No.2

jckl

例題としては矛盾が有るのはご指摘のとおりです。

実際に金額を当て嵌めると理解出来ると思います。
仮に、Ａの貸付金２００万円　Ｂの不動産流通額２０００万円　Ｃの貸付金３００万円とします。

無関係の人Ｄが購入した場合には、Ｂに２０００万円払い、ＢはＡとＣに返済し、抵当権を外します。
この時に、必ずタイムラグが生じますので、その時間差を利用すると不正が出来る事になります。
それを防ぐ為の書面による制限を付加するのが一般的です。
また、支払いの順番を逆転させますね。
その調整役が司法書士などで、不動産業者の力量となります。

手付金として５００万円で契約書を作る→Ａ・Ｂへの返済に充て、抹消書類を作成する→残金１５００万円円と交換に、名義変更書類と一緒に抹消書類を渡す→抹消及び登記手続き

Ａが自分で購入する場合には、実質の支払いは１８００万円です。
内３００万円はＣの返済充当額に変わり有りません。

Ａが先に所有権登記をした場合には、例題の状況になりますので、権利保全が必要です。

通常は、Ｄの部分にＡを当て嵌める事になりますので、２００万円は同時相殺となり、Ｃへの返済と抹消関係だけの問題となります。

また、Ａ及びＣは金融機関が一般的な立場でしょう。

＊　説明に不足不備が有るようでしたら、詳しい方の補足をお願いします。
元不動産営業

お礼

回答ありがとうございます。
専門的に詳しく書いていただき勉強になりますが、今の私には少し難しかったです。

回答No.1

execrable

格安だった等、特別な条件がある場合、買うこともあり得るのでは？
たとえば、時価1億円の家だったとします。Ａの抵当権が２千万円、Ｃの抵当権が1千万円だったとします。
Ｂが破産したら、Ａは２千万円の損で、またＣに１千万円払わなくてはいけないことになります。
もしＡがこの１億円の価値のある家を７０００万円で買えば、Ｂが破産しても、損得はチャラになります。それよりも安く買えば、そのぶん得します。
だから、Ｂがその家を「６千万で売ります」と言った場合、Ａにとっては得な話になると思います。

お礼

回答ありがとうございます。
条件によってはあり得るのですね。そこまで考えつきませんでした。