アパートローンで、連帯債務扱いが得、損？

質問

銀行員です。よろしくお願いします。
お客様で、１００Mのアパートを建築する方がいます。
この方をA(７２歳)とし、Bが妻、Cを長男とします。
相続税対策でAが建築費全額（自己資金は無し）をローン(100M、25年)で組むことになり、BCが連帯保証人となって、アパートローンの準備をしていました。稟議の決済も済み、後は実行を待つだけだったのですが、、
直前になって、ABCを連帯債務にしてローンを組みたいと言ってきました。
ここで、Cを主体に考えます。
Cにとって、かかる全ての税金を考えると、
(1)親Aの連帯保証人となる
(2)連帯債務となり、アパートの所有権を1/3有す。
どちらが、メリットがあるのでしょうか？

回答No.3

pappy2002 · ベストアンサー

相続対策の有効性について・・・単純にＡ氏の相続税のみを考えれば、建物の建築費＝借入金額＞建物の相続税評価額　　と言う事を考えれば明かですよね！　但し相続対策とは税金だけが問題では無いと思いますよ！家族構成などにより共有名義は避けた方が良いケースもありますし（基本的には相続人が法定相続通りに争い無く相続財産を分けられるようにする事も対策ではないでしょうか？）例えば間口の狭い大規模な自宅だけが相続不動産であり金融資産が少なく相続人が5名居たとしたら・・・もう自宅を売るしか無いですよね！？・・・従って今のうちに自宅を処分し資産の組換えを行う。なんてのも有効な相続対策になるでしょう！遺言書の作成なんかも対策のひとつでしょう！
また　Ｂも相当の資産があれば　Ａ氏より先にＸディーが・・なんて事もあり得る訳で・・・
個々の考え等を十分に聞いて対処する必要があります。
相続には、判りやすく言うと　１国語（相続人・被相続人の気持ちの面）と　２算数（税金の問題など数字上の損得）の二面性をよく考える事が必要だと思います。
ご参考になれば　幸いです。

お礼

この度は大変親切な回答をして頂き、有難うございました。
税金上の事だけでなく、仕事に対する自分の気持ちのもち方を、改めて認識致しました。
今回は、長男の税金が問題だというB（奥さん）の建前と、自分の資産をある程度拠出するから所有権は当然あるはずというBの本音が問題になっています。夫婦の問題です。Cは所有権など問題にしていません。しかし、今回のアドバイスを総括すると、やはり連帯債務にする事が望ましとわかりました。
３度にわたるありがたい回答は、支店長や本部の意見よりわかりやすかったです。有難うございました。

回答No.2

pappy2002

１．質権決定の件ですが・・・預金担保でＢが借入をし3000万円相当を建物名義とすれば（3000万円分は当然ローンでは出さない）何ら問題は出ません。但しローンはそのまま全額融資し質権のみ設定し将来3000万円を解約しＡの借り入れに返済すれば当然その時点で贈与が発生しますから注意が必要です。また連帯債務者としてＢが借入を起こすのであれば３０００万円の途中での返済においては贈与関係は発生しません（相当の持分をＢ名義にしておく）が質権設定の必要はなくなりますね！２．Ａのローンの連帯保証人となった場合・・名義にＢ．Ｃを加えれば当然その時点で贈与の問題が発生します。３．私なりの結論・・・Ｃの意向に沿うようにするには　連帯債務者とする。　Ｂの場合には、預金担保で出すか　連帯債務者とする。・・・と思います。銀行の手続きが煩雑でも　先方の意向に沿い且つ税金問題が発生しない様にすべきでは無いでしょうか？金融機関の責任として親身な相談に乗り将来結果として恨まれる事が無いように努力致しましょう。また　判らない点は税理士さんに照会するよう誘導する事が大切です。

お礼

親切な回答ありがとうございました。
特に、最後のアドバイスは私個人の都合の良い考え方をつかれたので「ハッ」とさせられました。おっしゃるとおりです。
最後に、ひとつだけ教えてください。
当初Aが主張していた「相続対策」とは？
Aは資産家で、他にアパートを３棟有しています。また、Ｂ（奥さん）はアパート２棟、C（長男）も１棟アパートを有しています。果たして、Aが計画していた相続対策（Aが債務者となり、所有権をA一人のものにする）とは有効性があるものなのでしょうか？

回答No.1

pappy2002

回答は出ないと思います。・・・何故なら、主体であるＣの現状の所得と所有権を持った場合の収入の変化（税金の変化）が全く判らないからです。
また、連帯保証人で無く、何故連帯債務者になりたいのかの理由もハッキリしません。連帯債務者であっても所有権を持つ必要は無いわけですから、所有権が欲しいのでしょうか？収入が欲しいのでしょうか？
後は、家族の問題ですから融資出来るのであれば先方の意向に沿ったかたちで融資すれば宜しいと思います。

お礼

回答頂き、ありがとうございます。
具体的な金額が無しではメリットの計算もできないですね。
連帯債務の件はB（奥さん）が言い出しました。３０MのB名義預金に質権設定し、３年後に内入返済に充てるからです。主張は無理がありません。
ただ、一番の問題はC（長男）の税金問題なのです。
恥をしのんで、敢えて聞きますが、
A一人を債務者として、アパートの所有権だけを３分割した場合、AからBCへの贈与（Aが借り入れを返済する）が発生するのでしょうか？
銀行の都合ですが連帯債務となると事務手続きが煩雑になります。税金上差がないのであれば、あとは所有権だけが問題となります。わざわざ連帯債務の扱いにしないで、所有権の希望が満たされるのであれば、と思いまして。