借地権割合の権利について

質問

叔父との借地契約の事で質問です。
２５年前に父（貸主）と叔父（借主）で契約を交わし叔父が家を建てました。
その契約中（５年前）に父が他界し、私が土地を相続しました。
その際に、『合意書』を交わし現在は地代をいただいていますが、それ以前２０年間は不払いでした。
契約書はしっかりしたものがあり、年額１９８０００円と記載されてます。

今年の６月が契約期間の満了日でしたので、昨年１２月に「（借主に）今後はどうなさるおつもりですか？」とお伺いをたてていましたが、ご連絡ないままに１０月に引越しをされました。
（年額でお支払いいただいてるので、自動更新になっています。）
その後「不動産屋さんをたてて話し合いたい」との申し出がありましたので仲介していただいたところ、『借地権割合』の権利＝８５０万円　で買取の請求をされました。

私にはとうてい払える金額ではなく、かといって土地を底値で売買するつもりもありません。
不動産屋さんには「裁判にかけられたら負ける」と言われましたが、裁判の申し立てをされてしまうのでしょうか？
また、権利は絶対に買い取らなければならないのでしょうか？

長文で申し訳ありませんが、よろしくおねがいします。

回答No.2

kita52326

回答への補足を拝見しましたが・・・・。

■現在は形成権が発生しており立場は弱い・・・・
　建物買取請求権は確かに形成権（一方的な意思表示によって法律上の効果が生まれる）です。
　http://www.re-words.net/c21/flame.php?n=2058
　しかし、建物の買取価格は「時価」（借地権価格が含まれない）とされていますから、
　借地権の買い取らなければならないわけではありません。
　そのあたりのことを、その不動産屋は理解していません。

［時価の考え方］
　建物新築価格÷総耐用年数×（総耐用年数－実際の経過年数）
　※ 但し、これに「場所的利益」を加算する考えがあるようです。
　（先方が持ち出してくるまでは、あえて触れる必要はないと思いますが・・・・）
　　ちょっと難しいので、こちらを読んで理解できないようでしたら、
　　弁護士に相談された方が良いと思います。
　　http://home.e-catv.ne.jp/tainori/subpage4-7.html
　建物がよほど築浅なら別ですが、築25年で850万円にはならないと思います。

■ 「叔父が祖父の代から遺産相続されなかった分を回収したいようだ」
　そういう下心があるのなら確かにややこしくなりますし、
「叔父には通用しないようです」ということでしょうね。
　但し、これは全く次元の異なる話です。
　相談者が任意に応じる考えがないのなら、法的には前回回答で問題ないと思いますが・・・・。

■ 建物買取請求権は、借地関係を終了する場合の権利です。
　借地権の買取請求は形成権ではありません。
　わからんちんの不動産屋に理解させるのもホネだと思いますので、
　交渉に自信がないのでしたら、弁護士をたてるのが一番効率的だと思います。

お礼

ご丁寧にご回答いただきまして、ありがとうございます。
不明瞭だった点もみえてきて、安心いたしました。

アドバイスをいただきましたとおり、弁護士に相談に行ってきたいと思っています。

回答No.1

kita52326

こちらのサイトが賃貸案件の相談事例が豊富です。
http://fudosan.2525.net/cat2908/index.html

建物買取請求の可能性はありますが、借地権を購入する義務はありません。
建物の「時価」で取得すればよろしいかと思います。
また、借地権の転売を認めて、承諾料をいただくという方法もあります。

このような相談事例もありました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa51641.html

その不動産屋は決して詳しいわけではなさそうですね。
ひととおりは勉強されたうえで交渉してみて、
まだ訳のわからないことを言われるようなら、
こちらも弁護士に依頼するということでいかがでしょう。

それにしても、５年間地代を払っただけで８５０万円で買わせようというのは、
ムシの良い話ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

話が込み入ってきていて簡単には解決しそうもありませんが、詳しく調べ続けたいと思います。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

補足ですが、
本日も不動産屋さんと話合いをしてまいりました。
どうやら、「（借主に）今後はどうなさるおつもりですか？」とお伺いをたてたときに、当方が『立退き命令をした』ととられているようです。（叔父は「追い出された」と主張しているようです）
なので、現在は形成権が発生しており立場は弱いと、再三言われました。
また、叔父が祖父の代から遺産相続されなかった分を回収したいようだとのことでした。
なので、当方が応じない場合には、現金取得方法の１つとして裁判が考えられるとの事でした。

ご回答いただいた以下のお話は叔父には通用しないようです。
＞建物買取請求の可能性はありますが、借地権を購入する義務はありません。
建物の「時価」で取得すればよろしいかと思います。
また、借地権の転売を認めて、承諾料をいただくという方法もあります。

自分の資産を減らさずに解決する方法はありませんでしょうか？