競売にかけられるのってどんなとき？

質問

３５年ローンで一戸建てを購入検討中の者です。

よく、競売物件とか「競売にかけられる」等聞きますが、
毎月の決められたローン（固定金利の場合）をしっかり滞ることなく払い続けても
競売なんてありえるのでしょうか？

また、変動金利で組んだ場合、営業マンから
「５年ごとに繰上げ返済してまとまったお金をいれたら大丈夫」といわれましたが、意味がわかりません。なぜ、５年ごとに繰り上げしなきゃいけないのでしょうか・・・・。

無知ですみません、宜しくお願いします。。

回答No.3

-phantom2- · ベストアンサー

変動金利とは、その時々の金利情勢によって変動する金利の事を言い、景気に左右される金利です。景気が上向きであれば、金利も上昇していく傾向にあり、逆に不景気であれば金利も下がります。

変動金利のルールとして以下の3点があります。

(1)変動金利は半年に一度（年2回）、利率の見直しがあります。

(2)金利が上昇しようとも5年間は当初の支払い月額のままである。

(3)五年後の支払い額を見直して月の支払いが増えたとしても25％ＵＰまでである。

つまり段々と金利が上昇し、金利が増えて総支払い額が増えていても、月々の支払いは5年間は据え置かれます。

この増えた利息の支払いはどうなるかと言うと、5年後に支払い額の見直しをしてその以降に上乗せして払う事になります。

具体的には変動で当初月額10万の支払いをしてたとして、金利が上がって毎月1万円の未払い利息が発生したとします。

10万を五年払い600万返済しました。しかし未払い利息は五年で60万たまってます。この60万を5年後に一括返済（繰上返済）すれば大丈夫ですよ。とその営業マンは言ってるのでしょう。　

(3)はもし5年後以降の返済額が13万という計算になっても、毎月12.5万円で良いとするルールで、やはりこの差額の月5千円は先の返済に繰り越されていきます。

金利の上昇局面で変動金利でローンを組むと、返済が金利の上昇に追いつかず、払っても払っても未払い利息が発生しローンが破綻する恐れがあります。

変動金利は現在優遇金利で2％を切る水準ですが、バブルの1990年では8.5％でした。
過去20年の平均が4.5％くらいです。

3000万35年、金利1.75％で月約10万の返済が、4.5%で142000円、8.5％で224000円になります。

参考URL：

http://www.gloan.jp/invest/fixed.html

お礼

やっと意味がわかりました！
繰り越されていく利息・・・とても怖いです。

もう一度、バブルの頃のような金利にはならないと思っていても
先のことですから、わからないですよね。

支払額が22万円・・とかすごく怖いです！

詳しく、ご丁寧に回答いただきありがとうございました！

回答No.4

tk-kubota

＞話し合いが決裂すれば競売・・とは？！

競売は、借金の清算のときだけではないです。
例えば、親の死亡で複数の相続人で分け前の争いとなった場合は、相続人の1人が全部を競売することでできます。(手続きは面倒ですが)
裁判所は法定相続権に基づいて各々代金を配当します。
所有権は失いますが裁判所はお金で分けてくれるわけです。

お礼

いろいろと詳しく説明いただき、ありがとうございます！！

勉強になりました。

回答No.2

tk-kubota

タイトルだけのお答えならば、
1、借り入りしたとき抵当権設定登記しますが、その借入金の割賦返済を約定どおり支払わないとき。
2、他の目的(自動車ローン)などで借り入り、抵当権設定登記しなくても、その借り入れを返済しなければ、裁判して敗訴となれば競売されます。
3、相続が発生すれば、相続人の間で、話し合いが決裂すれば競売となり得ます。
なお、5年ごと云々のことは、その借入先で変わりますので、納得できるまでお聞き下さい。

お礼

なるほど、ほかのローンが滞ったりしても競売になるのですね。

３は、初耳でした。
話し合いが決裂すれば競売・・とは？！

回答いただき、ありがとうございました。

回答No.1

6dou_rinne

ローンを組むと抵当権をつけられますので、ローンを支払えなくなったようなときには、その抵当権を実行されて競売にかけられる場合があります。ちゃんとローンを払っていれば、競売にかけられることはありません。競売するにはいろいろ手続きも必要ですし、費用もかかりますのでローン会社もちゃんと回収できればそんなことはしたくないですから。（また、むやみにそんなことをしていたら借り手もいなくなります。）

お礼

きちんと支払っていれば、競売にはならないのですね。
安心しました。

家の価値と、ローン残高があわなくなってきたら
競売にかけられてしまうかと思いました。
　回答いただき、ありがとうございました。