父がなくなった後の店舗を貸したい

質問

こんにちは。よろしくお願いいたします。
私の父が田舎で自営業をしており　約300坪強の土地と建物を残して
なくなりました。特に借金やローンもなく、経済的には現在は困っているということはありません。実家には母一人残っています。父が亡くなったので商売は廃業、母は無収入のため子供たちで仕送りをしている状態です（まだ年金はもらえませんし、もらえても国民年金なもので）
今問題なのが年間80万以上かかる固定資産税です。不動産賃貸にかんしてはずぶの素人ですし、トラブルもかかえるとストレスフルだと思うので正直あまり手を出したくはないのですが、毎年の固定資産税の額を考えると暗い気持ちになります。実家には世間知らずの母が一人のこり
怪しげな人たちから店舗を貸すよう言われたりしており、なんとか守らねばと思っているところです。
そこで質問ですが、素人が不動産を貸すときに注意すべき一般事項。
また建物の上階は倉庫として使用していたので、電気や水道の配線、配管もなくもちろん内装やトイレもない状態なのですがこれを貸す場合は
オーナー負担になるものでしょうか。そんな大掛かりなことをするくらいなら貸さなくてもいいかなと思っています。わかりにくいところもあったかと思いますがどうかよろしくお願いいたします。

回答No.5

yuko0401

現在不動産会社で事務（といっても多少物件に関わる）をしている者です。
今は実家ですが、昨年の夏まで前の勤め先の近くで１人暮らししていました。しかし、隣人があまりに「異常」だったために（一番きつかったのは、こちらが深夜勤務だと知っているはずなのに、朝からノック攻撃を受けて使い走りにされることでした…）、ストレスで仕事自体も続けられなくて、やむなくアパートを引き払うことになりました。
もっと早い時点（うっかりアパート前で顔合わす前）で気がつけば良かったんですけどね。共用部分を私物化したり、深夜帰宅なので階段の灯りが切れてると困ると大家に頼んでつけてもらった電球をすぐに外されたり、あと前の住民のものと思われる銀行の通帳と実印が見つかった時点で。
よくよく聞いてみれば、管理もしている不動産会社いわく、何を連絡するにもすべて親経由、働いているというのも嘘で四六時中家にいる、でも親が家賃を払っている以上強く言えないとのことで、先の通帳と実印を見せつけて敷金を多く取り戻して私が去る以外のことはできませんでした。
その時不動産屋さんに言われた「あなたは良い人だから、すぐに次の仕事が見つかるわ」…実際その通りになったのですが、その先が別の不動産会社とは皮肉です。

さて前振りが異様に長くなりましたが、ようは家賃さえ払っていれば貸主はあまり強く出れません。まして、水道も通っていないのなら本当に倉庫くらいにしか使えないかも。その倉庫も普通の使い方をしてくれれば良いんですけどそうとは限りませんからね…。最近は福祉団体が借りたがる場合が多いので、地元の不動産会社を介せばよほど場所が悪くない限りいけるとは思いますが、水道がないというのは痛いかもです。まして他人に上を貸して、下にお母さま１人というのも…。

亡くなられたお父様が遺言に「絶対工場は売るな!!」とでも書いてない限り、負担が多いのなら住居部分ごと売った方が良いと思います。そうすれば後はリフォームでトイレと水場くらいは、質を選り好みしなければつけられると思います。現在の住居部分は工場を使う人の休憩所としてそのままでも利用できますし。もちろん費用はかかりますが、これを売主ではなく買主負担にすることも可能では？（新築戸建や土地でも、水道に関しては別途買主負担の物件も多くはないけど希少というほどでない程度に存在します）

そしてご兄弟のどなたかがお母様を引き取られるか、年配者向けのアパートや団地でも借りるとか。申し訳ないというお気持ちなら、お母様とご兄弟全員、できれば孫に当たる方まで含めてみんなで、売却前に家の前で記念写真を撮り、墓前にその写真を供えて事情を説明して詫びれば、お父様も許してくれると思うし、質問者様も安心できると思います。

もし現在の名義がお母様で、お母様だけでは不安なら、質問者様でも良いし一番上の兄弟が最適かな、代理とかで立ち会えば安心かと思います。
お父様が大切にされてこられた工場や、固定資産税より、お母様のことを考えると、売却の方が良い気がします。約300坪となるとそれなりに広いので、同じような事業用を扱っている不動産会社の方が良いかもしれません。

参考にならなかったらすいません。

お礼

本当にご丁寧にありがとうございました。
こちらの気持ちまで汲んでくださり涙が少しでました。
おかげで自分がどうしたいのかが少し客観的に見ることができました。

やはり貸すことは危険が大きすぎる。
いずれは売ることになるだろうが、あせらないでいこう。

ご相談した物件は住まいとは別のところです。しかし徒歩圏内なので
やはり人手にわたったりするのを見るのは悲しいだろうなあ
と思ってしまいます。
父は遺言では絶対に売るな　とはいっていませんでしたが
生前は自分の立てた建物がとても自慢で絶対他人には貸さない
とはいっていましたけどね。

名義は相続のときに　母と男兄弟（1人）の共同名義にしました。
母一人でもよかったのですが、なにかと危ないので。。
下にも書きましたが、今は貸したり売ったりは急がず、ゆっくり考えていこうと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

yohko_27

sukiyakiabさん、はじめまして。
（少しでも参考になれば）
私の場合ですが・・・相続した時点で、土地・建物に、店舗を借りている方が現存しました。
老朽化による建替えのため、立ち退きを要求しましたが当時バブルだった事もあり、数億円の立退き料を請求され身動きが取れなかった事を思い出します（泣

昔から「軒下貸して母屋取られる」と言いますが、まさにその状態に陥り、結論はと言えば、その店舗の方は今も商売をしています。（家賃は滞納なく入れてくれています）

・・・と、こんな事があり、建て直しも宙ぶらりんになってしまいました。
貸す時は信頼できる不動産屋さんや不動産関係に強い弁護士さんに相談したほうが賢明です。

私もネットで随分調べましたが「商売」をしてる人は法律で（昨今は随分変わってきたようですが）『かなり守られています』
ほかに、小さなアパートも持っていますが比べものにならない位「商売」で生計を立ててる方に「貸す」のは大変です。貸すならアパート形式にしたほうがいいかとは思います。

とは言え「年間80万以上かかる固定資産税」は、10年単位で考えるとかなりの出費ですよね・・・。（固定資産税って忘れた頃にやって来るんです。本当に〓キツイ〓というのが私の本音です）

>素人が不動産を貸すときに注意すべき一般事項。
↑　私も素人ながら通信教育で勉強し宅建の資格を取りました。でも最終的に注意するのは「契約書等への署名・捺印」です。

>電気や水道の配線、配管もなくもちろん内装やトイレもない状態なのですがこれを貸す場合はオーナー負担になるものでしょうか。
↑　これは契約上、現状のまま貸すか、又は最初からリフォームして貸すか、を選べばいいのです。リフォームしてからの方がいいとは思いますが「貸す」なら、アパートなのか倉庫なのか等々、方向性を決めてからのほうがいいですね。

お母様は、その建物１Fにお住まいなのですよね？
リフォームするにしてもいろいろ大変だと拝察致します。
ご年配の方が安心して住めるところ（URL参照）も、探せばありますので、いろいろな角度から考えられた方がよろしいかと思います。

長文失礼しました。

参考URL：

http://www.koujuuzai.or.jp/sumai/index.html

お礼

親身なお返事ありがとうございました。
高齢者住宅の紹介までご丁寧に本当にありがとう
ございます。
今はまだまだそのような年齢ではないのですが
（年金受給前）いずれ考えねばならないときがくるでしょう。
本当に持ち家を他人に貸すということが
gooでうかがった程度ですらこんなにストレスフルなことが
でてくるとは。。。想像以上でした。
母はその物件とは別のところに自宅があってそこにすんでいます。
なのでそこは本当に今は何の意味もなさない建物と土地です。
だからそこを少しでも利用できればな　と思ったのですが
なんだかリスクが高そうで
固定資産税を我々が安心して日々を送れる安心料と考えてしばらくはこのままでいようかなと考えています。
（もちろんいずれは決着をつけなければなりませんけどね。）
本当にありがとうございました。

回答No.3

Tadkashy

No.１さんも言われている通り危険がいっぱいです。

　所有者が出て行って貰いたい時に解除できるような短期の契約では事業者は借りないでしょうし、事業者が安心して事業出来る様な契約では永久に貸したも同然で、賃料の値上げもままならず、いずれは修理費用で賃貸料が飛ぶ状況になるでしょう。でも、借主は修理を要求しながら居続けます。たぶん、『建て替えるか、売るかしなければ』と質問者様が考えればトラブルは必定でしょう。それはここの他の質問をご覧下さい。

　不動産会社や法律の専門の方に相談して、その辺をクリアーするような契約をお考えなさるのが良いでしょう。

お礼

早速ありがとうございます。
そうですよね。短期契約で借りる事業者なんていないでしょうし
ずっと居座られるとか、倒産とか、修理とか
とても考えただけで暗い気持ちです。
これだったら年間80万の固定資産税を無意味に払っていた方が気楽ですね。よくよく考えます。ありがとうございました。

回答No.2

-phantom2-

賃貸の注意事項はたくさんありすぎて書ききれません。

素人が不動産を貸す場合は、不動産屋を介した方が良いと思います。
素人では手に負えない様々な手続きを代行してくれます。

田舎でお母さん一人ならなおさらのこと、地元で永く営業してる信頼できる不動産屋を紹介してもらい任せた方が安心です。

もう一つの考えかたは、売却してしまった方が良いのではという事です。

貸家には大家の苦労というものがあり、貸家の保守管理、修繕、掃除、家賃滞納、近隣への騒音、借主の倒産、等いろいろ問題が発生したりして思っているより気楽でない場合が多いです。
また立ち退いてほしくなった場合でも、高額の営業保障や立ち退き料が必要になったりします。

不動産屋は賃貸に関する事務手続きや客の斡旋はしてくれますが、上記の事柄が発生したら家主が解決しなければなりません。

お母さんとよくご相談なさってください。
ご参考になれば幸いです。

お礼

早速ご丁寧にありがとうございます。
本当におっしゃるとおりです。
手続き等はもちろん不動産屋にお願いするつもりでおりましたが
のちのちのトラブル対応は母だけでは無理ですし
つけこまれて大変なことになってしまうのは目に見えていますし。
売ってしまうのは父に申し訳なくて。。。
ゆっくり考えます。ありがとうございました。

回答No.1

noname#104909

素人が不動産を貸すときに注意すべき一般事項。
　　　ありすぎて、・・・・？
　　　危険がいっぱいです。

　専門の不動産業者に相談することをお勧めいたします。

お礼

そうですよね。自分もそう思っているのですが
固定資産税を一生。。。。と思ってしまって。
危険がいっぱいといっていただき目が覚めました。
ゆっくり検討いたします。ありがとうございました。