住宅ローンについて

質問

まだ購入を決定したわけではないのですが

1）この時点で銀行に住宅ローンの相談をしに行っても良いのでしょうか?私に適応される具体的な利率まで判明しますか?

2）各行いろいろな金利・優遇金利があります。複数の銀行に同時に問い合わせても問題ありませんか?過去ログを少し調べたところ'問題ない’との回答も見たのですが、以前、'銀行から信用調査機関への照会の記録が残るから駄目’というような回答があったようにも思います。いかがでしょうか？

3）ローンを固定利率と変動利率の二つに分割して借りる.....というようなことも考えていますが可能でしょうか?なにかデメリットがあるでしょうか?

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

1）この時点で銀行に住宅ローンの相談をしに行っても良いのでしょうか?私に適応される具体的な利率まで判明しますか?
ぜひお越しください。お待ちしています。
「私に適応される具体的な利率」が何を指してのお話かは分かりませんが、住宅ローンの金利は（殆どの金融機関で）毎月変更があります。
そして、実際に適用される金利が決まるのは『融資実行時』です。
かつての『住宅金融公庫融資』は、申込時点で金利が決まったのですが、現在は、住宅金融公庫の後継組織である住宅金融支援機構が関与している『フラット35』でも、民間金融機関の住宅ローンでも、『融資実行時』に決められることが殆どです。
ですから、いくら相談の時に「金利がいくら」という話をして、返済計画を立ててくれたとしても、それはあくまでも「今、融資が実行されたら。」という前提でのお話です。
特に住宅の新築の場合には、（原則）家が完成しなければ融資は実行されませんので、場合によっては住宅ローンの申込から１年くらい後に融資実行…ということもあります。
その間に金利は上昇しているかもしれませんからね。
（サブプライム問題の影響などを受けた）経済情勢により、ちょっと金利上昇が足踏みしていますが、金利の方向的には上向きのままです。
いつ上がり始めてもおかしくはないので、「借りる前に相談に行った時より、実際の金利は上がっているじゃないか！話が違う！！」というご認識ではいらっしゃらないでくださいね。

2）各行いろいろな金利・優遇金利があります。複数の銀行に同時に問い合わせても問題ありませんか?過去ログを少し調べたところ'問題ない’との回答も見たのですが、以前、'銀行から信用調査機関への照会の記録が残るから駄目’というような回答があったようにも思います。いかがでしょうか？
『問題ない』も正解、『問題あり』も正解です。
過去の私の回答履歴を探っていただいても、両方回答していると思いますよ。
そして、私の過去の回答履歴を見ていただければ分かると思いますが、私はかつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』（正確には「クレジット産業協会」ですが）の、『個人情報取扱主任者』の認証も受けていました（現在は担当業務が変わっているので認証からは外れているはずですのであくまでも『経験者』）。
住宅ローンは金利以外にも借入者にとって適した部分、適していない部分があります。
ですから、目先の金利にはあまり捉われてほしくはありません。
ただ、いろいろな金融機関へ出向き、いろいろな担当者と話をしてみてください。
住宅ローンは金融機関と長い付き合いになる『商品』です。
相手の『担当者』が、まず信頼できそうかどうかをご自身の目で確かめてください。
原則、住宅ローンの相談、問い合わせ、申し込みは「複数のところに行うことが多いもの」という認識が、金融機関側にもあります。
ですから、問題はありませんが、あまり多すぎるのはお勧めしません。
ご質問文の『信用調査機関』は、正確には『個人信用情報機関』といいます。
確かにこちらに「どの金融機関から、いつ、どのような目的で『照会』があった」という記録が、半年間残ります。
ただ、先にも書きましたとおり、金融機関も「複数のところに行うことが多いもの」と認識していますので、いくつかの金融機関に相談されたり、実際に物件が決まったら仮審査を受けても構いません。
ですが、せいぜい３～４金融機関にとどめておかれた方がよろしいです。

3）ローンを固定利率と変動利率の二つに分割して借りる.....というようなことも考えていますが可能でしょうか?なにかデメリットがあるでしょうか?
いわゆる『ミックスプラン』などと呼ばれているものです。
こちらについては、金融機関によって対応しているところと対応していないところがあります。
また、「融資は２本」ということになる場合があります（これもどのような扱いがされるか、金融機関によって異なります）。
そうなりますと、手数料や諸費用が余分に掛かることもありますので、注意が必要です。
『固定金利型』は、完済まで金利が一定で、この先金利の上昇が見込まれる…という場合には、活用されるとよろしいかと思いますが、一般的に金利は高めです。
『変動金利型』は、原則「半年に１回金利の見直しがある」「返済期間額の見直しは５年に１度」としている金融機関が多いです。
このシステムを理解するのが一般の方にはなかなか難しいようです。
また、金利情勢の変動に気を配っていなければならず、そのあたりも難しいと考えられる方が多いですね。
そして、しっかりと理解できなければ失敗する可能性が高いものでもあります。
そして、繰上返済を考えていらっしゃる場合には、「どちらを優先すべきか」について、結構悩まれますよ。
これは人と状況によって全く回答が変わりますので。
もう１つ『変動金利型』の応用パターンである『固定金利選択型』というものがあります。
住宅ローン関係で、よく３年固定とか５年固定という言葉を耳にされると思いますが、これらが『固定金利選択型』です。
ミックスプランの利点は「長短の金利差」の活用にありますから、これと変動金利型を組み合わせてもあまり意味はありません。
ただ、現在の金利情勢は「長短の金利差」が小さくなっているんです。
＃１さんが「いまなら固定金利でいいのでは？」とおっしゃっているのは、このことからなんです。

回答No.2

noname#58440

1.全然問題ないです。
　そもそも、金利は貴方に対して付くのでなく、色々な金利の商品から貴方が好きなのを選ぶのですから、具体的な購入予定がなくてもどんな商品が有るかは丁寧に教えてくれますよ。

2.優遇税制も金利も貴方の信用とは無関係です、ルールで決まった物だから貴方の年収とか家族構成とかで自動的に決まります。

3.固定金利と変動金利の組み合わせは皆さんしてます、銀行に色々なパターンを考えてもらい、家族で相談しましょう。

貴方の信用が評価されるのは融資を申し込んだ時に、貴方に返済能力があるかを判断する時です、金利の大小でなく20～30年の長きに渡って貴方が返済を続ける事ができかを評価します。

回答No.1

suzukikun

１．行ってください。ただ自分のプランがはっきりしていないと無効も困るのでどれくらいの金額が必要で年収はどれくらいか、子供はいるか、など、基礎データはきちんとしていないと結局時間の無駄になると思います。「5000万貸してください、家買うんで」なんて言うのは無理ですね。

２．各銀行でじゅうたくローン相談会というのを定期的にやっていると思いますからそこでいろいろなところに相談してみるとよいと思います。

３．可能ですけど、手数料が2倍かかったりします。融資を2つすることになるのでそれぞれに保証料とか銀行手数料とかかかります。いまなら固定金利でいいのでは？