繰り上げ返済の仕組みについて教えて下さい

質問

住宅ローンについて勉強中です。そこで繰上げ返済について教えて下さい。

例えば2500万 25年 当初10年は金利固定　で借りるとします。
仮に利息4万、元金6万の時に6万を繰り上げ返済すると4万分の利息を払わなくても良くなり、その分得をする
という事でよろしいですよね？？
Excelのテンプレートにあるローン計画書で繰り上げ返済のシミュレーションをしてたのですが、25年間ずっと
金利が変わらなければ得する金額は繰り上げ返済で払わなくても良くなった利息4万のままでした。
10年を過ぎると金利が変わるので、金利が上がった時と下がった時とでこの”得”の額をシミュレーションして
みました。
すると金利が上がれば4万以上の得。金利が下がれば4万以下の得でした。
繰り上げ返済をすると期間が短縮されるので、このような事になると思うのですが、、、
もう頭がこんがらかってきました。
この辺の仕組みを教えていただけないでしょうか。

宜しくお願いします。

回答No.4

jk39 · ベストアンサー

No.3の回答への補足
>(1)の場合は9万弱の利息が少なくなり、
>(2)の場合は3万弱の利息しか少なくなりません。
>この辺が理解できないのです。

それでしたら、その上げ下げは
特に繰上返済の性質とは関係なく、
単純な金利の差による効果でしょう。
11年目が始まる時点で
(1)も(2)も残った元金の金額は同額なのですからね。

たとえばその11年目の元金が1000万円あったとしましょう。
【重要】そしてこの状況で1年目から10年目に6万繰上返済していた場合、
当初の計画では、11年目は元金1006万円だったはずです。

11年目はその時の情勢で変わる変動金利を適用。
単純化するために年1回の返済とすると、
(1)なら50万円/年、(2)なら15万円/年 を利息として支払うことになります。

それで、11年目の元金が1006万円だった場合、
(1)なら50万3000円/年、(2)なら15万900円/年 となるはずですから、
昔6万繰上返済しておいたおかげで、
(1)は3000円、(2)は900円 払う金額を節約することができました。

あと、"得"について、
「11年目が高金利の私」に比べて「11年目が低金利の私」は、
以前の繰上返済6万円による金利の節約幅は900円と少ないものの、
低金利のおかげで年間15万円の利息ですむということ。

でもこれって、金利は私にはどうしようもできないファクターですから
比較する意味はあまりないのです。
　（単純に「金利が低くてよかったね。」というだけです。
　　「以前の繰上返済の効果が少なくなったね。」という人を
　　あまり見たことがありません。）

繰上返済という行為は自分で決定することができますから、
比較するなら「繰上返済しなかった私」と「繰上返済した私」でしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
疑問点のど真ん中のご回答を頂き、すっきりしました。
ありがとうございました。

回答No.3

jk39

No.2です。
すみません。
ご質問を読み違えていました。

>仮に利息4万、元金6万の時に6万を繰り上げ返済すると4万分の利息を払わなくても良くなり、その分得をする
>という事でよろしいですよね？？
この認識で間違えありません。

本当に大変失礼しました。

補足

ご回答ありがとうございます。

仮に利息4万、元金6万の時に6万を繰り上げ返済すると4万分の利息を払わなくても良くなり、その分得をする。
更新後に金利が下がって、その時の利息3万 元金5万の場合、5万を繰り上げ返済すると3万分の利息を払わなくても良くなり、その分得をする。
というのは分かります。
金利が高い内に繰り上げ返済すれば得する額も大きくなるのですね。

シミュレーションをしていて私がいまいち理解できない点は、大げさですが仮に
(1)1～10年　金利2.5％　11年目以降 5％
(2)1～10年　金利2.5％　11年目以降1.5％
で2つの返済表を作っておいて、1～10年の間に利息4万、元金6万の時に6万を繰り上げ返済します。
総利息をみると、
(1)の場合は9万弱の利息が少なくなり、
(2)の場合は3万弱の利息しか少なくなりません。
この辺が理解できないのです。

繰り上げ返済する際の利息の”得”分は、金利が変わる場合には単純に算出できないのですよね？？

回答No.2

jk39

期間短縮型の繰上げ返済について知りたいとお察ししますので、
ここではその話のみお答えします。

>仮に利息4万、元金6万の時に6万を繰り上げ返済すると4万分の利息を払わなくても良くなり、その分得をする
>という事でよろしいですよね？？
その認識は間違っています。

http://life.nouveauatlantis.net/loan1.html
↑このサイトの画像をご覧ください。

繰り上げ返済は元本の部分を減らします。
ご提示いただいた例ですと、
6万支払うことで、4万の利息を払わなくてすむということです。

>10年を過ぎると金利が変わるので、金利が上がった時と下がった時とでこの”得”の額をシミュレーションして
>みました。
>すると金利が上がれば4万以上の得。金利が下がれば4万以下の得でした。

http://www.eloan.co.jp/home/guide/step2-3.jsp
↑今度はこのサイトの「変動金利型住宅ローンのイメージ」が参考になります。

例えばその図の7年目の繰上げ返済と、
12年目の繰上げ返済では得する利息は違いますよね。
そう、利息が大きいときに繰り上げ返済すれば
より多くの利息を払わなくてすみます。

但し、元から多く利息を支払っていますから、
一概に得なのかはわかりませんが・・・。

回答No.1

zorro

こちらで

http://diary.m-douyo.jp/archives/001193.html
https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html

お礼

ご回答ありがとうございます。

参考にさせていただきます。