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繰上げ返済のことについて教えてください
繰り上げ返済のことで自分なりに調べましたが、よく分からないことがあるので教えてください。 まず、東京三菱の住宅ローンで 10年固定金利（2.4％）で元金均等。 借り入れの残高は４１００万です。 よって、月の返済金額は102142円。 利息は82000円です。 繰り上げ手数料は 100万円未満 5,250円 （別途保障会社手数料3150円） 100万円以上 21,000円 （別途保障会社手数料3150円） 利息が少しでも多く減るならば、10万円でも繰り上げ返済したほうが 得ではと思いますが、手数料がかかると夫に反対されています。 利息が一月82000円かかってるのだから、10万円でもいいから返していったほうが得と考えるのは間違っていますか？ 大きく返せるとしても、100万円までが限度です。 ちなみに、50万円でも返済金額は特に100万円限度であれば いくらでも大丈夫です。 いくら以上なら即繰り上げってラインを 回答していただく方だったらの仮定でも構いません どんな意見でも教えて下さい。 10万円ではなく、50万円位からでないと手数料がソンでしょうか？アドバイスがいただけたらと思います。 素朴な疑問ですが、100万円返すとしたら上の手数料の場合、50万円を2回に同日に返すほうが100万円一括で返すよりも、少なくすむと思いますが、これは正しいでしょうか？ 毎月の返済金額が大きすぎて、元金均等にしたものの首が回らなくなり大変困っていて、少しでも利息を減らしたいです。 期間短縮で、10万円でもいいので返して少しでもって考えてます。 利息は、毎月200円ほどずつしか減少しないのですごくもどかしいですが、元金均等なのに200円だけって、なぜこんなに少なくしか減らないんでしょうか？ 回答、アドバイス宜しくお願いいたします
- hayasirais
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- Domenica
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＃４さまのご意見が正解です。 繰上返済をする場合は、『住宅ローン控除』のことも考えるのが『一般的』ですから、12月に繰上返済をして「年末の住宅借入金残高」を減らしてしまうのは「もったいない」です。 『住宅ローン控除』を無視してでも、『結果的に』利息総額を少しでも減らしたい…ということでしたら、繰上返済は『期間短縮型』で、『少しでも早く』が原則です。 ただし、ご質問者さまの場合は、一部繰上返済の手数料が100万円未満と100万円以上でかなり違っているので、その部分の見極めが必要でしょう。 毎月10万円ずつ繰上返済をしていけば年間で120万円になりますが、同じ年間120万円を繰上返済するならば、１月に99万円、２月に21万円繰上返済をした方が、僅かながらでもお得です。 年間200万円ならば、１月に99万円、２月に99万円、３月に２万円ですね。
- funoe
- ベストアンサー率46% (222/475)
一部、氷のように冷たい書き方をしてしまったので、補足します。 ＞２．４％なので、繰り上げ返済分が60万を越えた次点で、利息と手数料を比較すると利息が上回ります。 ＞なので、余剰金が60万円に達した時点で繰上げしたほうが得というのが分かりました。 間違った結論です。 ★せっかく60万円たまったのですから、もうすこし待って99万円貯まってから繰り上げ返済すれば、 手数料は同じなのに、99万円（40万円も余計に）返済できますよね。 そして、60万円貯まってからあと40万円（39万円）ためるまで、ほんのわずかじゃないですか。 ＞A)3月に50、6月に50、12月に100。 ＞B）6月に100、7月に100 ＞C)12月に200 ＞この中ではAが一番得で合ってると思います。 間違っています。 この中に最適手段はありません。 ★100万円の返済が、本当は手数料の安い99万円だとしてもこの中に最適はないです。 最適手段は下にご紹介します。 A)は、3月と6月の50万円*2を、6月に99万円にしたほうが得ですし、12月も99万の方が まだしも、得です。 C)は最悪です。同じ200万を返済するなら1月にすべきです。 ＞（今後コンスタントに）年間200万円の繰上げが可能なら、 ・1月に99万円を繰り上げ。 ・2月に次の99万円を繰り上げ。（もしお金がなかったら来年1月まで繰り上げは待つ） というのを繰り返すのが得です。 住宅ローン控除のことを考慮する必要があります。（まさか、適用外なのですか？） （実際は、４，５月くらいまでに９９万円あったら繰り上げしても良いですが、ローン控除との比較 で損得は微妙なので、わかりやすく、「1月と2月に繰り上げる」と覚えるのが良いです） ★住宅ローン控除（借り入れ金利の１％分が税額控除される）の適用を受けていると思います。 その場合、当面２．４％の借り入れ金利は１％分減らして１．４％の借り入れと同等とみなす ことができます。 金利差額をシミュレートするときにはその差額を考慮しなければなりません。 1月と2月に繰上げすることをお勧めします。
お礼
ずばり言っていただいたほうがとてもうれしいです＾＾ありがとうございます。 毎月余剰金が１０万円ずつあるんです。で、５月と１２月にも余剰金が５０ずつ出るんです。 つまり年間２００万円ほどは溜まるのです。 教えていただいた方法では１２月は避けるというのは分かりますが、年間どうしても２００万円返すというのは紛れも無い事実。 控除を考えても元本を減らさなければ前に進まないですよね？ 手数料は７５００円とそこまでかからないというのもあるので、前向きにガンガン返済と思って、初めは１０万円ずつとも思いましたが、年間の１０万円に対する利子を考えるとまとめて返しても同じというのは分かります。 推移としては２００円ほどしか推移していかないんですが（利子） 極端な話１０万円を毎月返して（７５００円×１２）利子としては２００円×１２が得をする。 でも、１月に１００万（７５００円の手数料）返したほうが手数料分は浮くと考えていいのでしょうか？ どちらにしても、２００円、４００円６００円と倍倍になる利子を単純に足していくと、７５００円の手数料を利子分が上回るのが、６０万でした。なので、６０万円に達して返す。 そして、また６０万に達して返す。というのが、私のところのうちではいい気がしました。 ５月と１２月に５０万余剰なので、それとつきの余剰１０万をあわせてという意味の６０万です。 でも１２月のは６０にせずに、ためて９９以下で来年以降に返すつもりです。 貯めるまでの利息分は手数料の事を考えるとソンだから９９万円の方がお得ということでしょうか？ でも、貯めるまでの間毎月８万円の利息がかかってますよ？？
- funoe
- ベストアンサー率46% (222/475)
＞２．４％なので、繰り上げ返済分が60万を越えた次点で、利息と手数料を比較すると利息が上回ります。 ＞なので、余剰金が60万円に達した時点で繰上げしたほうが得というのが分かりました。 間違った結論です。 ＞A)3月に50、6月に50、12月に100。 ＞B）6月に100、7月に100 ＞C)12月に200 ＞この中ではAが一番得で合ってると思います。 間違っています。 この中に最適手段はありません。 ＞（今後コンスタントに）年間200万円の繰上げが可能なら、 ・1月に99万円を繰り上げ。 ・2月に次の99万円を繰り上げ。（もしお金がなかったら来年1月まで繰り上げは待つ） というのを繰り返すのが得です。 住宅ローン控除のことを考慮する必要があります。（まさか、適用外なのですか？） （実際は、４，５月くらいまでに９９万円あったら繰り上げしても良いですが、ローン控除との比較 で損得は微妙なので、わかりやすく、「1月と2月に繰り上げる」と覚えるのが良いです）
お礼
どうもありがとうございます！ 手数料７５００円（９９万円以下でネット支払いの場合）を、割ると３ヶ月。 つまり３ヶ月で手数料分は利息だけでも月８万円ほどかかっていますので、手数料を利息が上回り始めるのは３ヶ月です。 元本だけでも減らして行きたいとしたら、９９万円に達するのを待たずにも返済するほうが実際はお得だと思うのですが。。。 合計２００万返済するとしても手数料は７５００円でしかないのに、元本部分１０万円に補う事で約８万円の利子分を払わなくて済みますよね？ 住宅ローンはギリギリ適用でした。 まだまだ残債の方が多いです。 ９９万円まで溜まるのを待つ間にも利息が加算されるので、手数料を考えても返すのが得というのが分かりました＾＾ どうもありがとうございます！
- xs200
- ベストアンサー率47% (559/1173)
利息は残高すべてにかかってくるんですよ。10万円返しても1年に金利分の10万円x2.4%だけしか減りません。残期間すべてで見れば数万円は得するでしょう。参考URLでシミュレーションできますからやってみてください。当然ながら早く返済すればするほど得です。90万円返せるのなら45万ずつ2回より90万を1回で早く返す方がいいです。
お礼
何度も教えていただき有難うございます。 ずっと自分なりに勉強していました。 ２．４％なので、繰り上げ返済分が60万を越えた次点で、利息と手数料を比較すると利息が上回ります。 なので、余剰金が60万円に達した時点で繰上げしたほうが得というのが分かりました。 まとめて120万円返すのと、60万円を年２回なら、年２回の方が得という計算であってると思うんですが。。 手数料のこともあるので、99万円を支払う方がお得というのは分かりました＾＾ 年間、200万の繰上げ予定でいます。 A)3月に50、6月に50、12月に100。 B）6月に100、7月に100 C)12月に200 この中ではAが一番得で合ってると思います。 参考のサイトもさっそくためしてみます、どうもありがとうとざいます！
- Domenica
- ベストアンサー率76% (1060/1383)
住宅ローン審査経験者です。 > 10年固定金利（2.4％）で元金均等。 > 借り入れの残高は４１００万です。 > よって、月の返済金額は102142円。 > 利息は82000円です。 『当初借り入れ条件』が金利しか分からないので、どこにも「よって」が立つところがありません。 また返済方法が『元金均等返済』ならば、毎月の『返済額』は同一にはなりません。 『返済元金』ならば毎月同一額になりますが、毎月の『利息額』が違ってきます。 > 利息は、毎月200円ほどずつしか減少しないのですごくもどかしいですが、元金均等なのに200円だけって、なぜこんなに少なくしか減らないんでしょうか？ 当初借入額が多く、返済期間が長く、元金均等返済だからです。 当初借り入れ条件の提示がないので、推測してみました。 残債が4,100万円とのことですから…。 毎月の『返済元金』が102,142円ならば、返済期間が35年（返済回数420回）とすると当初借入額は42,899,640円で、19回返済が終わったところで債務残高が40,958,942円、20回目の利息額が81,905円になりますね。 ボーナス返済は「なし」です。 一番お得になるのは、＃１さんが仰るとおり99万円ずつの繰上返済ですね。 > 元金均等なので、１０万円返せば単純に利息分7万円が払わなくてよくなるということじゃないんですか？？ 違いますよ。 いつ繰上返済をするかによっても違ってきますし。 それには当初の借り入れ条件が分からなければ、シミュレートのしようもありません。 元金均等返済の繰上返済も、結構計算が面倒です。
お礼
アドバイス、どうもありがとうございます！ 計算していただいたものでまったく同じ借り入れ残高です＾＾ 借入残高は4100万円で、元本部分は10万の固定で利息が現在8万円ほどです。 元金均等を選んだのにも関わらず、利息部分が数百円しか減っていかないので唖然としています。 返済期間を短くしたいのに一向に期間も金額も変わりません。 返済期間は35年です。10万円返すつどに、2400円の利子がかかるとしても手数料がネットの場合は1000円割引で4200円と事務手数料が3000円でおおよそ7200円（繰り上げ返済100万円以下）です。 50万円だとしても3000円ほどは得したことになると思います。 ということは、99万円以下ずつではなく、45万円を半年ずつでもいいから返した方が得と言う計算になりますが、合っているでしょうか？ 初めて書くもので、質問内容が分かりづらくご迷惑おかけしています。 もしよろしければ教えていただきたく思います。 宜しくお願いいたします。
- xs200
- ベストアンサー率47% (559/1173)
10万円にかかる利息は年に2400円。(5250+3150)/2400=3.5ですから次に繰り上げ返済するのが3.5年以上先になるなら10万円でも今繰り上げ返済するのが得。 100万円返済できるにしても高い手数料を考えると99万円にしておくのがいいです。なお、繰り上げ返済は月に1回しかできません。 計算していませんが100万円くらい返済しても毎月の返済額は4000円くらいしか減らないと思います。
お礼
アドバイスいただきありがとうございます。 毎月の返済額はほとんど減らないんですよね。 元金均等なので、１０万円返せば単純に利息分7万円が払わなくてよくなるということじゃないんですか？？
お礼
どうもありがとうございます！ 『住宅ローン控除』を無視してでも、『結果的に』利息総額を少しでも減らしたい…ということでしたら、繰上返済は『期間短縮型』で、『少しでも早く』、まさにコレを目指しています！ 期間短期型で多く返したいと思っています。 住宅ローン控除が受けれるとしても、利子を払い続ける事を考えたら微々たる物に過ぎないと考えています。 手数料がかなり違ってくるので、見極めはだいじなんですよね。。 何度も手間をおかけしてて、自分でも頭悪いな（＞＜）と思ってしまいます。 計算頑張ってるんですが、全然合ってなんでしょうか。。。 すいません！