店舗の賃貸借

質問

知合いの大家さんが困っています。

知人がコンビニを始めるというので、店舗を建てて貸しているのですが、最初に貸した相手の旦那さんは亡くなり、その奥さんに貸していたのですが、最近そこの娘婿が戻ってきて店を手伝うようになったのですが、大家さんに対してかなり無理な注文を付けるようになりました。
元々知り合いで相場の半分の家賃で貸していたのですが、さらに駐車場の除雪もしてほしいというような要望もしてきました。
大家さんは、次の契約をどうしようか迷い、宅建業者に間に入ってもらって契約書を交わす予定でした。以前の契約では、半年前に解除の通知をすれば解約することができますが、何とか契約できそうだったので、契約する積りでした。
宅建業者の方は、契約書を作成して後は判を押すだけでしたが、相手方がもう少し待ってくれと言われたので、待っていました。
ところが、いきなり大家さんのところに弁護士から内容証明が送られてきました。
内容は、
・すでに半年を切っているので、契約を解除することは出来ない。
・これからは弁護士を通すように。
というような内容です。
場合によっては、契約を解除する積りで交渉をしていたのは相手方も知っていました。そのうえで、間に入った宅建業者に契約をする振りをして、半年を切るまで契約を引き伸ばしておいて、いきなり弁護士を立ててくるというのはちょっと信じられません。

このような場合、契約を解除する半年を切ったからといっても、相手が半年を切るまで引き伸ばしを行っていたことを考えると、半年以内になったからといって、契約を解除することはできないでしょうか？
もし、契約を解除できなかった場合にしても、大家側としてこういう借主に対抗する手段はあるでしょうか？
大家さんとしては、自分もある程度の年齢なので、あと１０年以内には貸すことを辞めたい。特に、相手の奥さんに対してならば良いが、娘婿に対しては貸す積りは無い。（貸借の相手は会社になっており、娘婿も代表者になっている）

回答No.2

matthewee · ベストアンサー

１．借家人は通常、「借地借家法」で建物賃借権を強く保護されています。

　「建物の賃貸人による建物の賃貸借の解約の申入れは、（中略）、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」（借地借家法２８条）とされ、「この節（＝同法２６条～２９条のこと）の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」（同法３０条）と規定されています。

　要するに、賃貸借契約書に「解約は６ヶ月前に申し出ること」など書いてあったとしても、正当事由がなければ、大家さんは借家人に対して退去を求めることはできないのです。
　この規定は借地借家法の立法趣旨でもあり、強行規定ですから、この法律に反する賃貸借契約書の規定は無効とされます。

　ですから、同法でいう正当事由や、あるいは借家人側の契約違反（＝例えば、家賃不払いが続くこと、借家の転貸借、借家の無断改造、その他違法行為など）がないのであれば、「６ヶ月前に申し出る」ということは全く意味がなく、大家さんは賃貸借契約を解除することはできません。

２．ところで、質問文に「相場の半分の家賃で貸していた」とありますが、あまりにも安い家賃で貸していた場合は、有償の「賃貸借」とは認められず、無償の「使用貸借」とみなされることがあります。

　使用貸借であれば、借地借家法の適用はなく、大家さんと借家人の信頼関係が破綻したことを理由に借家契約を解除することができる可能性があります。

※使用貸借に関して、借地契約を解除された事例が、ある弁護士のＨＰに載っていましたので、下記、参考URLで紹介します。

　まず、家賃と、建物の減価償却費（＝経済的耐用年数による）、建物の維持費、土地および建物の固定資産税、都市計画税を調べて、経済的に妥当な賃料水準か否かを検証し、この借家契約が賃貸借に該当するのか、それとも使用貸借なのかを判定することが先決だと思います。

３．質問文のケースが使用貸借だと判定できる場合、そもそも借地借家法の適用はないのですから、借家契約の解除は可能です。ただし、裁判になった場合には、その理由を立証しなければならないので、単に「その娘婿が気に入らない」程度では難しいでしょう。

　また、賃貸借だと判定できる場合でも、周辺相場より相当安い賃料であるならば、来月から値上げを通告すればいいと思います。家賃が２～３倍になれば、相手も少しは考えると思います（＝もっとも、これが原因で退去することまで期待できないとは思いますが…）。
　相手が承諾すれば、新家賃に改訂されたことになりますし（＝賃貸契約書に添付する「覚書」で十分）、また、相手が拒否すれば、裁判を起こしてでも新家賃を認めさせなければならないでしょう。

４．質問文の「駐車場の除雪もしてほしい」という要望については、当初の賃貸借契約に明示されていない限り、応じる必要はないと思います。
　店舗の駐車場に関して日常の管理は（＝清掃など）、一般に借家人が行っています。
　除雪は、駐車場の掃除と同じでしょうから、これは借家人である「娘婿」が行うべきです。

　もし、大家さんが行うのなら、家賃とは別に管理費を徴収してもいいと思います（＝管理費は値上げが容易です）。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totisiyo.html

お礼

とても参考になります。
ありがとうございました。

回答No.1

mu128

借主の名義が会社になっているので、娘婿を個人的に嫌って契約解除したいと願っていても契約解除させるのは難しいものと思います。
また、契約は定期借家契約というものではないと思いますので（一応、確認はしてみて下さい）、別に６ヵ月以上の猶予が残っていて、正式に契約解除を申し出たとしても、そのまま法定更新して居座るものと思います。退去して欲しいと願っているのなら、立退き料（営業に対する補償も含めて）を要求することも考えられます。

残念ながら、定期借家契約でなければ、契約解除させるのは非常に困難だと思います。できることとしたら、家賃をもう少し上げることくらいしかありません。相手もその家賃だからという理由で契約したわけですから、相場並みの家賃まで上げることはできないでしょうが、それでも多少の家賃値上げを要求しても良いだろうと思います。
ただ、それを要求しても、その調子では拒否されるでしょうし、拒否されれば調停や裁判などの手続きをしなければ値上げはできないことになりますので、その費用のことを考えると、どうかなぁ？という気がします。

弁護士を通せということですから、その点については通した方がいいと思いますが、その弁護士も「半年を切ったから契約解除できない」と言っているくらいでは、その娘婿も依頼するほどのことではなかったものかと思いますが・・・。
本当に弁護士なのか？とは思います。

契約解除を要求するためには、家賃滞納や近隣迷惑行為、店舗の使用方法の悪さなどの理由がないと厳しいものと思います。無理だと思いますが、今度、更新手続きをするときには定期借家契約にできないかをお願いした方がいいかもしれませんね。

お礼

難しいですね。参考になりました。
ありがとうございました。