住宅ローンの乗り換え、契約者変更

質問

2000年初に家を購入しました。夫の私が6/7、妻が1/7の頭金を支払い、所有権もそのように登記しています。
住宅ローンを組んでおり、私が契約者で、残額が３千万円程あります。

夫婦共働きですが、最近、妻の会社の福利厚生で魅力的な制度ができました。住宅ローンの金利を１～２％、利子補給してくれるというものです。この制度を利用するためには、住宅ローンの返済者が妻である必要があります。

以上の背景で、住宅ローンの契約を私から妻に変更できないか検討してみたいと思います。以下、疑問に思っていることです。
(1)そもそも、住宅ローンの契約者を夫婦間で変更することができるのか。銀行がそのようなことをしてくれるのか。
(2)所有権の割合の登記変更も必要になるのか。
(3)夫から妻に譲渡したとして、売買、もしくは贈与的な手続きが必要となるのか。
(4)妻は住宅ローンを新たに組んだとして、住宅ローン減税を受けられるのか。

等等、ご指南いただきたくよろしくお願いいたします。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

(1) 当初、手持ちのお金に銀行から借りたお金を付け足して、自宅不動産を買った、という部分を再認識する必要があります。自宅持ち分は購入時点での資金負担の割合であり、妻側は自己資金分しか共有持ち分を持っていない訳ですから、現状のままでは夫の資産見合いのローン借入ができる根拠がありません。

(2) 夫・妻間で自宅持ち分の売買（夫の持ち分６／７を妻に売る、妻はその資金を銀行から借りる、夫は受取った資金で自分の銀行のローンを繰上げ返済する）という形式がとれれば、上記の資金負担と資産取得の問題はクリアできそうです。（銀行側が認めるかどうかは別次元です）

(3) 譲渡という概念は登記上はありませんので、上記(2)の通り売買なら理屈はたつが、贈与では理屈が立たない(資金が流れない)ということになりそうです。理屈上は負担付贈与なら、とも考えますが銀行側が、持ち分贈与に沿って夫名義のローンを妻名義にシフトするという事は無いと考えます。

(4) 参考サイトですが、適用条件の「Ｇ」にあるように、配偶者・同居親族から購入した物件では無い事、が減税適用の条件になります。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_20.htm

ということで、ご希望の形態に沿うには、（ア）今適用中の夫の住宅ローン減税を諦めて、（イ）妻側で再度経費（不動産取得にかかる税金・経費、ローン新規借入に伴う担保費用他）を負担して、それでもメリットが有るか、（ウ）そもそも窓口銀行でそれが認められるか、という全ての事項がクリアされる必要が有りそうです。

お礼

ありがとうございます。

どうやら、ローンの返済者の変更は難しいそうですね。

今までどおりとすることにしました。

回答No.1

hkttm

YahMahDahさんと全く同じでないですが借換経験者です。住宅ローンを妻１００％に借り換えるものとして書かさせてもらいます。

(1)銀行がＯＫと言えば出来ます。ただし年収などの件もあるので奥様が主、YahMahDahさんが連帯債務になるかもしれません。

(2)所有権変更は贈与・譲渡などの絡みがありますので注意が必要です。所有権の割合を変えないのならYahMahDahさんが担保提供者になれば基本的には必要ないでしょう。

(3)譲渡（所有権の割合を変える）すれば手続きは必要でしょう

(4)現在まで奥様が住宅ローン減税を受けていなければ受けられません。また受けていたとしてもローンの比率が増えたからと言っても減税額は変わりません。

まず所有権割合の変更などは税金などに直結することなので行動を起こす前に専門家（税理士・司法書士など）に相談に行かれることをお勧めします。住んでいる市役所や税理士会などで無料相談があるはずなので。
やり方は色々とあるかと思いますがここでは無茶なことは書けません。また税金などのこともあるのでYahMahDahさん自身できちんと確認されることをお勧めします。

P.S相談に行く際は分かりやすいように紙にまとめてから行かれることをお勧めします。

お礼

ありがとうございます。

どうやら、ローン返済者の変更はとてもめんどうであること、その割にはメリットは少ない・・というかデメリットの方が大きそうだとわかってきました。