一戸建購入のタイミングとローンと年収のバランスのについて

質問

現在36歳、年収550万のサラリーマンです。
家族構成は妻32歳、妊娠9ヶ月でこの11月に長女が誕生する予定です。
長女が誕生する機会に賃貸から持ち家へと考え、色々探している中、5000万で凄く良い物件が出てきたのでどうするか検討しているところです。
ただ気がかりなのはタイミングと購入価格が我が家と分相応なのか？という所です。
妻は出産後、来年3月から職場に復帰予定で年収は平均で450万程度。
夫婦合わせて1000万といった所です。
これに合わせ、自己資金は親の援助も入れて1200万です。
仲介業者には年収を鑑みると、夫婦共同名義での購入が望ましいとのことでしたので、もし購入するならその形で行こうと話し合っています。
ただ出産も控えた中で、購入するのは如何なものか？とも思います。
未だ生まれてない子供の養育、出産で妻の身に万一のことがあった場合・・・色々とリスクは考えられますので、もの凄く迷っているのが現状です。
物件自体は非常に魅力的なのですが、現状を考えると待った方がよいのか、欲しいときが買い時の通り今が買い時なのか、住宅購入についてあまり真剣に考えてこなかったこともあり、自分でもまったく分からない状況であります。

皆様のアドバイスを頂ければあり難いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.5

m_inoue222

＞仲介業者は、こちらの身の程は二の次で売れれば良い

当たり前の話、所得をごまかしたり見積もりをごまかしたりしても売りに来ます

銀行も払えないことなっっか考えないで貸し付けてきます

自分で守るしか仕方ないでしょう

バーガー屋で１０個注文しても貴方の体は心配しないで売ってくれます．．．（笑）。

回答No.4

unos1201

>妻は出産後、来年3月から職場に復帰予定で年収は平均で450万程度。

夫婦合わせると、年収１０００万円程度ですので、無理の無い返済は年間３００万円程度、２５年ローンでトータル７５００万円の支払いが可能ですので、５０００万円の物件のうち、諸費用５００万円を差し引いた自己資金、７００万円を頭金とすると、４３００万円の借り入れですので、それほど無理がないように思われます。

ネックは、子供がさらに増えた段階です。産休を短めにできるなら、もう一人程度は大丈夫でしょうが、あと二人以上となると、結構厳しいかもしれません。

極力短期間で返済、できれば、その間にも貯金をして早い段階で繰り上げ返済をするなら、住宅ローンが仮に５％になってもギリギリ返済できるかもというところです。

初期は、ローンが５％なら、４３００万円に２１５万円も年間で利子が加算されますので、初年度は単純計算で３００万支払っても元金が８５万円程度しか減りません。次年度は利息が２１０万円、３年目で２０６万円程度ですので、ここまでにさらに２００万円程度貯金ができれば、その段階で繰り上げ返済をお勧めします。

効果としては、４年目は２００万円の利息を支払うはずが２００万円繰り上げ返済したおかげで、利息は１９０万円に減ります。これが、残りの返済期間を大幅に減らし、利息分だけでも繰り上げ返済した程度以上の効果を出します。

つまり、最初の借り入れ額が少なく済めばそれだけ同じ期間なら返済は楽だし、当初ほど繰り上げ返済効果が高いということです。

もっというと、あと３年、購入を待って、そこで支払うつもりで３００万円程度を３年、９００万円用意できると、当初の借り入れは３４００万円ですので、２０年で返済したとしても年間３００万円以下の支払いで済みます。

これができれば、それこそ無理の無い返済ですので、無駄を極力省き、住宅のために頭金を増やす努力を数年したらどうでしょうか。子供が小さいうちは、慣れた場所で貯金をし、小学校入学前には家を購入する程度にした方が返済も支払いも無理ない状態にできそうです。それこそ、当初の借り入れを３０００万円程度以下に抑えられれば、あなたの収入だけで審査に通ると思います。それは、十分な頭金があるからで、今、３５００万程度の物件にしても、翌年手放せば２５００万円で売れないかも知れませんし、借金だけが残るのに、数年後では借金なしに資産売却も可能なレベルになるのです。

ローンが５％として話しましたが、現在は３年固定金利で８月は３．４％などの数字もありましたので、数年後は現実化してもおかしくないのは事実です。しかし、その間、我慢して、貯蓄を増やせば、十分に返済もできる、多少金利が上がっても、今購入より総額で支払いが減らせます。

家を購入するなら、今以上の物件を同額で見つけるか、安く見つけるまで待った方が後悔しないと思います。私は７年程度かけ探しましたが、子供が小学校に入学前に購入でき、どうにか順調に支払いをしても多少ですが、余裕がある生活をしています。ちょっとの差が大きな余裕になりますので、頭金を増やす努力をしたらどうでしょうか。

お礼

unos1201さん
丁寧なアドバイス、有難うございます！
色々、難しいなと思っていたところ、unos1201さんのアドバイスを拝見していますと、頑張ったら近いうちに家が持てそうな気がしてきました！
しかし、頭金をもう少し貯めてからの方が良いですよね。
今回なぜ悩んでいるかと言うと、いわゆる旗竿地で三層半地下なのですが、23区内で交通至便（徒歩駅まで5分以内で私と妻の勤務地まで約20分の）な事、現在住んでいるエリアと同じ区内で且つ駐車スペースが潤沢にあること。
これが魅力的に映ってならないからです。

今後も許される限り検討は続けて行きたいと思っています。
また、何かアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

回答No.3

m_inoue222

＞住居関連費用（ローン+2万）とは月々にかかる維持費のことでしょうか？

・固定資産税

・一戸建てなら１０年毎の塗装や２０年後からの各種設備の老朽化対応費用＋改造費用
・マンションなら管理費＋修繕積立金＋大規模修理の負担金＋老朽化後の対応（建て替えや処分費用）

毎月１．５－２万円×３０年＝６００－７００万円はどちらも見込んでいないと計算が狂います

築３０年の家を見学に行くと判りますが購入したときのままではとても住めません
今は良くても３０年後迄には必ず改装したくなるでしょう

回答No.2

m_inoue222

＞住居関連費用（ローン+2万）とは月々にかかる維持費のことでしょうか？

・固定資産税

・一戸建てなら１０年毎の塗装や２０年後からの各種設備の老朽化対応費用＋改造費用
・マンションなら駐車場代＋管理費＋修繕積立金＋大規模修理の負担金＋老朽化後の対応（建て替えや処分費用）

毎月１．５－２万円×３０年＝６００－７００万円はどちらも見込んでいないと計算が狂います

築３０年の家を見学に行くと判りますが購入したときのままではとても住めません
今は良くても３０年後迄には途中で必ず改装したくなるでしょう

＞35年ローンで70歳、繰越で返済していくにしても

毎月の支払いで赤信号なのに繰り上げ返済出来ると考える方が不自然でしょう
（無理にわざと目をつぶっても誰も助けてくれません）

シミュレーションが青信号なら繰り上げも可能でしょう

お礼

またまた迅速なご返答有難うございます！
なるほど・・・
当然と言えば当然ですが、固定資産税以外は想定外でした！
今、迷っている物件は築8年ほどなのですが、1階部分が半地下に埋まっており、立替なんかをするとお金がかかりそうです。

結局仲介業者は、こちらの身の程は二の次で売れれば良い（あとはこっちがどうなろうが関係ない）と言うスタンスでしかないんでしょうか？

もうちょっと考えようかなとも思います。

回答No.1

m_inoue222

＞購入価格が我が家と分相応なのか？

分不相応でしょう

持ち家は多少の無理をしないと「夢のマイホーム」で終わってしまいます

でも無理をしすぎれば家どころか家庭崩壊でしょう

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/kariire_sim.html

色々な銀行でシミュレーションが有りますので利用しましょう

返せる金額以上に貸すのが銀行、その銀行が無理だと言う金額は借りるべきでは無いでしょう

奥さんの収入を丸ごと計算に入れるのは危険

せいぜい年間１００万円×２０年くらいまでに留めておかないと計算が狂います

生涯収入で返済可能でも人生の一時期だけ返済できない期間が有ればそれだけで破綻します

　「夫の収入が計算の基本です」
　「間違いなく３０年間途切れないで返済できる金額が基本です」
　「定年までに返済できる借入期間が基本です」
　「住居関連費用はローン＋２万円が基本です」

誰かが病気になったとたんに破綻する借入はお薦めできません

お礼

m_inoue222さん、迅速なご回答、有難うございます！
やはり、解ってはいましたが分不相応だったのですね（笑）
自分の身分で5000万は、やはり背伸びしすぎかな、と思います。
35年ローンで70歳、繰越で返済していくにしても、うまく行くか
解りませんし踏みとどまった方が良いのかもしれません。
ところで住居関連費用（ローン+2万）とは月々にかかる維持費のことでしょうか？

ただ、結論まであと二日はあるのでもう少し皆様のご意見を参考にさせていただければ・・・と思っています。
誠に勝手ですが引き続きよろしくお願いいたします。